Property Index 2024

Die Erhebung untersucht zudem die zentralen Faktoren, welche die Entwicklung der nationalen Wohnungsmärkte in Europa bestimmen – auf Grundlage der unterschiedlichen wirtschaftlichen Perspektiven. Dabei geht der Immobilienreport auch in seiner neuesten Ausgabe essenziellen Fragen des Immobiliensektors nach: Wie entwickelt sich der europäische Wohnimmobilienmarkt, worin bestehen die Herausforderungen, und wie sehen sich die einzelnen Märkte mit diesen konfrontiert? 

Europäischer Preiskorridor bleibt breit, aber balancierter

In der aktuellen Ausgabe des Reports beobachtet Deloitte eine weiterhin uneinheitliche Situation auf dem europäischen Wohnimmobilienmarkt, der sich nach dem Abflauen von Risikofaktoren wie Inflation, Zinsniveau und Energiekosten seit dem letzten Jahr langsam zu erholen scheint – zumindest in einigen Regionen. Trotz einer leichten Abkühlung in den letzten Jahren bleibt Wohnen europaweit sehr kostspielig, vor allem in Mitteleuropa. 

Die Entwicklung verläuft dabei über ganz Europa hinweg sehr uneinheitlich mit teils deutlichen Abweichungen gegenüber dem Vorjahr: In Italien brachen die Transaktionspreise für neue Wohnimmobilien um über zehn Prozentpunkte ein, Großbritannien, Norwegen und Dänemark erfuhren Rückgänge von über drei Prozent, und auch in Deutschland und Frankreich sanken sie gegenüber 2022 um mehr als zwei Prozent. 

Auf der anderen Seite zogen die Transaktionspreise in anderen Ländern zum Teil drastisch an: Um mehr als zehn Prozentpunkte stiegen die Wohnimmobilienpreise in Ungarn (+13,3%), Polen (+12,2%), Portugal (+11,5%) und Griechenland (+10,0%). Osteuropäische Märkte wie Tschechien (+9,3%), Slowenien (+8,8%) und Bosnien Herzegowina (+6,3%) verzeichneten ebenfalls Preisanstiege.

„Nachdem die meisten europäischen Immobilienmärkte in den letzten Jahren stark unter Zinserhöhungen sowie  steigenden Energie- und Rohstoffpreisen litten und ihre Erwartungen stark zurückschrauben mussten, sehen wir in unserer aktuellen Erhebung eine vorsichtige Normalisierung der Marktbedingungen“, sagt Michael Müller, Partner und Sektorleiter Real Estate bei Deloitte. „Diese Erholung wirkt jedoch in unterschiedlichem Maße und Tempo auf die einzelnen Regionen, was die weiterhin uneinheitliche Entwicklung in Europa erklärt.“

Talsohle bei deutschen Wohnimmobilienpreisen erreicht

Insgesamt ist der Wohnungsmarkt in Deutschland durch seine Heterogenität mit einer multizentrischen und föderalen Struktur gekennzeichnet. Dies zeigt sich in den Städten und Metropolregionen, die zum Teil sehr hochpreisig sind und im Gegensatz zu den günstigeren Randgebieten des Landes stehen. Während die Angebotspreise im vergangenen Jahr nur in ausgewählten Städten stiegen und in anderen Städten stagnierten oder sogar sanken, ist für den aktuellen Erhebungszeitraum ein Rückgang der Angebotspreise zu beobachten. Der Preisrückgang zeigt sich vor allem in den großen Ballungsräumen, die historisch durch ein hohes Preisniveau gekennzeichnet sind, und betrifft sowohl neue Wohnungen als auch Bestandsimmobilien. 

So sank beispielsweise der Durchschnittspreis für neue Immobilien beim deutschen Spitzenreiter München von 11.400 Euro pro Quadratmeter auf 10.900 Euro. Damit einhergehend hat sich die Preisdifferenz zwischen den untersuchten Großstädten und dem Landesdurchschnitt leicht verringert: So weist München mit einer Differenz von 231,9 Prozent (Vorjahr: 237,4%) gegenüber den Kaufpreisen im Bundesdurchschnitt immer noch das größte Delta auf, weit vor Frankfurt (163,8%), Berlin (155,3%) und Hamburg (151,1%). Zum Vergleich: Noch um einiges größer sind die Kaufpreisunterschiede zwischen Paris und dem französischen Landesdurchschnitt – hier beträgt die Differenz 328,3 Prozent. 

Europäische Immobilienpreise zeigen unterschiedliche Entwicklung

Unter den teilnehmenden Ländern hat Israel seinen Titel als teuerstes Land im vergangenen Jahr mit einem durchschnittlichen Transaktionspreis für Neubauwohnungen von 5.439 EUR/qm zurückerobert (Vorjahr: 5.701 Euro/qm). Zugleich verzeichnete Israels Hauptstadt Jerusalem mit 13 Prozent den stärksten Rückgang unter den erhobenen Hauptstädten und verzeichnete einen Durchschnittspreis von 6.943 Euro/qm (Vorjahr: 7.982 Euro/qm), auch der letztjährige Spitzenreiter Tel Aviv fiel auf 13.886 Euro/qm zurück (Vorjahr: 14.740 Euro/qm). 

Weitere Rückgänge unter den europäischen Hauptstädten verzeichneten London (Innenstadt, -12,5%), Kopenhagen (-7,4%), Oslo (-5,2%) und Bratislava (-2,0%). Die Angebotspreise in Berlin stagnierten in 2023, wohingegen die Transaktionspreise der anderen europäischen Hauptstädte zum Teil zweistellig stiegen – am stärksten war die Preiszunahme in Budapest (+13,9%), Warschau (+12,7%), Lissabon (+12,1%) und Athen (+12%) ausgeprägt.

Der zweite Platz im Ranking der Immobilienpreise für Neubauten bleibt im europäischen Vergleich zum Vorjahr stabil: Österreich, dessen Preise im Durchschnitt 4.920 EUR/qm betrugen. Deutschland folgt dicht dahinter, Frankreich und die Niederlande vervollständigen die Liste der fünf teuersten Länder.

Mieten in deutschen Großstädten weiter gestiegen

Ganz anders der deutsche Mietmarkt: Hier legten die Mietpreise in den untersuchten Großstädten in ähnlicher Größenordnung zu wie im Vorjahr. Die Marktbedingungen des vergangenen Jahres, geprägt von Zurückhaltung der Investoren und Projektentwickler vor allem aufgrund der angestiegenen Finanzierungskosten, bleiben nahezu unverändert. 

Unverändert bleibt daher auch der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in den Metropolregionen, der das Mietwachstum weiter antreibt. Neben den hohen Nettomieten belasten Mieter und Nutzer nach wie vor die hohen Energiekosten, die im Vergleich zum Vorjahr weiter gestiegen sind, wenn auch deutlich weniger als im Vergleich zum rasanten Anstieg von 2021 auf 2022 aufgrund der Energiekrise. 

„Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Marktumfeld für Wohnimmobilien in Deutschland nach wie vor herausfordernd ist, sowohl für Anbieter als auch für Nachfrager. Aber eine Stabilisierung des Marktes scheint mittlerweile weitgehend erfolgt zu sein – eine Trendwende ist in Sicht“, so Michael Müller. Zugleich sank der Anteil der Deutschen in eigenem Wohnraum weiter – diverse Erhebungen sehen Deutschland mit einer Eigentumsquote von inzwischen unter 50 Prozent als europäisches Schlusslicht, das heißt weit mehr als die Hälfte aller Deutschen ist Mieter einer Immobilie.

Hypothekenniveau beeinträchtigt die Erschwinglichkeit zunehmend

Europaweit hat die Erhöhung der Zinssätze zu höheren Kreditkosten geführt – das beeinträchtigt die Erschwinglichkeit von Krediten aufgrund höherer monatlicher Annuitäten und damit geringerem verfügbaren Einkommen. Potenzielle Käufer sind zunehmend vorsichtig, Käufe werden aufgeschoben, oder man entschiedet sich für kleinere, erschwinglichere Immobilien. 

„Die Kombination aus höheren Kreditkosten und immer noch hohen Immobilienpreisen hat europaweit die Erschwinglichkeit von Wohnraum verschlechtert, insbesondere in städtischen Zentren, wo die Nachfrage das Angebot meist um einiges übersteigt“, so Müller. „In Bezug auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum schneiden vor allem die  nordeuropäischen Länder wie Norwegen oder Dänemark am besten ab, während im Vergleich dazu die Menschen in einigen osteuropäischen Ländern wie Tschechien oder Slowakei vor ausgeprägteren Problemen bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum stehen.“ 

Da sich immer weniger Menschen in Europa Wohneigentum leisten können, ist die Nachfrage nach Mietobjekten sprunghaft angestiegen, was, in Kombination mit einem stagnierenden Angebot,  die Mietpreise in die Höhe treibt. Dies hat vor allem junge Berufstätige, Studenten und Haushalte mit geringem Einkommen getroffen. Die Verschlechterung der Erschwinglichkeit von Wohnraum hat umfassendere sozioökonomische Auswirkungen, wie z. B. die Vergrößerung des Wohlstandsgefälles und der sozialen Mobilität, und wirkt sich negativ auf die allgemeine Lebensqualität aus.

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