Hogyan befolyásolja a telekadót az ingatlanpiaci helyzet?

A telekadó alapját többségében a telkek területe alapján állapítják meg az önkormányzatok. Ilyen esetben a fizetendő adó összegét úgy határozzák meg, hogy az önkormányzat által megállapított adómértéket a telek területére vetítik. Ennek a módszernek hátránya, hogy a fizetendő adó összege elszakadhat a telek forgalmi értékétől. Ez olyan esetekhez vezethet a gyakorlatban, hogy nagy méretű, azonban alacsony forgalmi értékű telkek után fizetendő telekadó néhány év alatt meghaladhatja akár annak forgalmi értékét is.

A közelmúltban több bírósági ítélet is foglalkozott azzal, hogy mihez képest és milyen mértéktől lehet aránytalan a telekadó.

Mihez képest minősülhet aránytalannak a telekadó?

A helyi adók mértékének igazodnia kell többek között a helyi sajátosságokhoz és az adóalanyok teherviselő képességéhez is. Az önkormányzatok emiatt a telekadó mértékének megállapításakor kötelesek a területükön fekvő telkek jellemzői alapján differenciálni az arányos közteherviselés betartása érdekében.

A teherviselő képességet a bírósági gyakorlat szerint a telek forgalmi értékéhez mérten kell vizsgálni. Így például nem hivatkozhat arra a telekadót kivető önkormányzat, hogy a telken fekvő napelempark értéke növeli a telek értékét és az így kiszámolt forgalmi értékhez képest arányos a kivetett adó. Azt ugyanis kizárólag a telek önálló – napelempark értékét magában nem foglaló – forgalmi értékhez kell viszonyítani. Ugyancsak nem hivatkozhat az önkormányzat arra, hogy az adóalany árbevételéhez viszonyítva nem aránytalan mértékű a telekadó. A telekadó ugyanis nem a vállalkozási tevékenységet adóztatja, hanem az érintett telket.

Milyen mértéktől lehet túlzó a telekadó?

Elvi szempontból a telekadó akkor túlzó mértékű, ha az belátható időn belül felemészti a vagyon értékét. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy amennyiben a telek értékének 60-70%-át kitevő összeget kell évente telekadóként megfizetni, az súlyosan aránytalannak minősül. A legújabb bírósági döntések szerint azonban már a telek forgalmi értékének 40%-át meghaladó évi telekadó is túlzó mértékű lehet.

Milyen negatív hatásokat eredményezhet a várható ingatlanpiaci helyzet a telekadó fizetésére kötelezetteknek?

A jelenlegi gazdasági helyzetben várhatóan további ingatlanokat fog érinteni a telekadó arányosságának kérdése.

A válság jelei az építőiparban és az ingatlanpiacon már most is érzékelhetőek. A Közép-Európa ingatlanpiacát érintő legújabb felmérésünk szerint a befektetési kedv nem tud visszalendülni a koronavírus által érintett időszak előtti szintre.

A felmérésünkben megkérdezett befektetők közel 30%-a azt a választ adta, hogy a 2022-es évre megváltoztatják a stratégiájukat és a tervezett befektetéseiket befagyasztják a szomszédban zajló háború miatt. Az építőiparban mindezek mellett jelentős drágulás figyelhető meg, ami miatt a fejlesztők is kisebb profittal számolnak ebben az évben.

A beruházások várható elmaradása ellenére a telekadót azonban az önkormányzatok többségének területén továbbra is változatlan mértékben szükséges majd megfizetni, annak ellenére, hogy a telkek értékét befolyásoló pozitív externáliák - úgy, mint a hasznosítási lehetőségek – csökkennek. Ezek a körülmények akár a telkek értékére negatív hatással is lehetnek, miközben az adómérték nem követi le ezt a változást. Ennek eredményeként az adó összege a telek értékéhez arányosítva magasabb is lehet, mint a korábbi időszakokban.

Fontos megjegyezni, hogy a telekadó aránytalanságának megállapítására csak kivételes esetben kerülhet sor. Amennyiben azonban a fent bemutatott feltételek fennállnak, az érintett adózóknak lehetőségük nyílhat a jogérvényesítésre.