Middenhuur staat onder grote druk, waar ligt de oplossing?

Een nijpend tekort aan middenhuur

In Nederland is sprake van een groot tekort aan middenhuur, hier gedefinieerd als woningen met een huurprijs tussen de €763 en €1.063 per maand. Naar schatting gaat dit om een tekort tot 2030 van ongeveer 70.000 tot 100.000 woningen¹ . Het totale Nederlandse woningtekort in 2023 wordt door Capital Value geschat op bijna 350.000 woningen² . Middenhuur en het verdere vrije huursegment worden tot op heden niet gereguleerd en kennen daardoor geen vraagstimulering zoals sociale huur (lagere grondprijzen) en het koopsegment (hypotheekrenteaftrek) dit wel kennen. Mede hierdoor is het aanbod in het vrije huursegment relatief beperkt gebleven³ . De vraag naar middenhuurwoningen is echter gestegen mede als gevolg van oplopende wachttijden voor sociale huur en door beperktere toegang voor middeninkomens tot het koopsegment. Daar waar het gemiddelde inkomen van €45.000 in 2015 nog voldoende was om een starterswoning te kunnen financieren is daar in 2022 bijna anderhalf keer het gemiddelde inkomen van ongeveer €50.000 voor nodig⁴ . Oorzaken hiervan zijn de gestegen huizenprijzen in combinatie met de financieringsnormen. Hierbij beperkt de gestegen rente de leencapaciteit ook. Middeninkomens vallen vaak tussen wal en schip op de woningmarkt. Zij komen niet in aanmerking voor sociale huur en hebben daarnaast een beperkte toegang tot het koopsegment.
 

Figuur 1: Ontwikkeling aantal verhuurtransacties naar huursegment (NVM, 2022)
 

De vrije huursector is te categoriseren in middenhuur en dure huur, waarbij het aantal middenhuur verhuurtransacties als aandeel van het totaal aantal verhuurtransacties in de vrije huursector hevig is gedaald van 76% in 2015 naar 39% in 2021. De krimp in verhuurtransacties is het grootst voor huren tot €900 per maand. In deze periode is de totale woningvoorraad in de vrije huursector met 56% (ongeveer 232.000 woningen) gestegen⁵ terwijl het aanbod in de gehele woningmarkt in diezelfde periode met slechts 5,5% (ongeveer 404.000 woningen) steeg⁶ .
 

Kabinet kondigt middenhuurregeling aan

Het kabinet grijpt middels een middenhuurregulering in om de beschikbaarheid van het aantal betaalbare woningen te vergoten. Om de betaalbaarheid van huurwoningen te vergroten heeft het kabinet op 19 mei 2022 aangegeven per 2024 een ingrijpende huurprijsbescherming voor het middensegment in te willen voeren waarbij het WWS (woningwaarderingstelsel) wordt doorgetrokken van €763,47 (142 punten) tot een maximum huur van ongeveer €1.100 euro per maand in 2024 (187 punten). De verwachting van het Rijk is dat ruim 90% van alle bestaande huurwoningen na het invoeren van de middenhuurregulering onder de €1.000 per maand zal worden verhuurd⁷ . Naar aanleiding van de in mei 2022 gepresenteerde plannen zijn vanuit de markt verschillende kritieken geuit. De belangrijkste kritieken zijn dat door de gereguleerde huurprijzen in het middensegment die onder de markthuur kunnen liggen, het voor beleggers minder of niet meer rendabel wordt om in middenhuurwoningen te beleggen, met het uitponden van huurwoningen tot gevolg. Het Ministerie is met de markt in gesprek gegaan en heeft op 9 december 2022 middels een Kamerbrief de plannen verder geconcretiseerd. Hierbij wordt aangegeven dat vier uitgangspunten voor de regulering zijn gehanteerd, te weten: de bescherming van de huurder, voldoende aanbod van betaalbare woningen, de investeringsbereidheid van verhuurders en het stimuleren van de verduurzaming van huurwoningen.
 

Marktpartijen laten gat achter in middenhuursegment

Tezamen met de recent gestegen rente en stijgende bouwkosten wordt het sluitend maken van een commerciële businesscase voor marktpartijen steeds lastiger. Wij zien in onze adviespraktijk door een combinatie van factoren projecten uitgesteld en afgesteld worden. De business case is lastiger sluitend te maken omdat de bouwkosten zijn gestegen, de rendementseisen als gevolg van de gestegen rente hoger liggen en de huurinkomsten door de regulering lager uitvallen. Uit onderzoek van CBRE komt naar voren dat (vooral particuliere en private-equity) investeerders de afweging gaan maken huurwoningen op de koopwoningmarkt te verkopen. Wanneer dit resulteert in verkopen leidt dit tot een afnemende middenhuurvoorraad het tegenovergestelde van de doelstellingen van het Ministerie⁸.
 

Figuur 2: Na bekendmaken middenhuurregulering wordt minder geïnvesteerd in nieuwbouwhuurwoningen (CBRE, 2022)
 

De eerste tekenen van de middenhuurregulering voor marktpartijen zijn al zichtbaar. Als gevolg van de combinatie van de middenhuurregeling, de gestegen bouwkosten en gestegen rente hebben marktpartijen in de periode tussen 19 mei 2022 (bekendmaking middenhuurregulering) en 30 september 2022 bijna de helft minder geïnvesteerd in nieuwbouwhuurwoningen dan het gemiddelde investeringsvolume van de afgelopen jaren in dezelfde periode.

De middenhuur bevindt zich momenteel in het oog van de storm waarbij de middenhuurregeling een gegeven lijkt en de vooruitzichten voor de rente- en bouwkostenontwikkeling op de korte termijn niet positief zijn. Daarnaast spelen net als in de rest van de woningmarkt issues rondom stikstof en NUTS voorzieningen. Dit kan betekenen dat de bouw in de middenhuur de komende jaren achterblijft bij een toenemende vraag. Kopen is voor een steeds groter worden groep geen optie meer door de gestegen rente is het voor het eerst in jaren goedkoper om te huren dan te kopen⁹.
 

Woningcorporatie uitgelezen kandidaat voor middenhuur?

Woningcorporaties lijken zich warm te lopen om het gat in de middenhuurvoorraad (deels) op te vullen. Het sentiment binnen de corporatiesector lijkt ten aanzien van middenhuur de laatste jaren namelijk wezenlijk veranderd. Daar waar bij de invoering van de woningwet in 2015 slechts een enkele corporatie de strategische keuze heeft gemaakt om actief te blijven in het niet-DAEB segment (commerciële huur) geeft nu een meerderheid van de corporatiebestuurders (56%) aan middenhuur als toekomstige kerntaak voor corporaties te zien omdat de markt dit segment onvoldoende oppakt¹⁰ . Op basis van geluiden uit de markt verwachten wij niet dat dit in de nabije toekomst anders zal zijn.
 

Figuur 3: Ontwikkeling verdeling middenhuur naar eigendom (WoOn, 2022)
 

Een grotere rol in het middenhuursegment lijkt voor corporaties niet onlogisch; met het bouwen van meer middenhuur komt ook de doorstroming op de huurwoningmarkt op gang waarbij mensen van een sociale huurwoning naar een middeldure huurwoning kunnen doorstromen.
 

Belemmeringen voor corporaties

Het is niet geval dat corporaties nu vol kunnen investeren in middeldure huur. Corporaties betalen geen verhuurderheffing meer maar hebben ook te maken met de gestegen bouwkosten en rente, noodzakelijke maar onrendabele investeringen in verduurzaming, huurmatiging in het sociale segment en renteaftrekbeperking (ATAD). Corporaties moeten dus keuzes maken. De huidige woningwet uit 2015 schrijft voor dat corporaties hun commerciële (niet-DAEB) activiteiten zoals het investeren in middenhuur moeten scheiden van hun sociale (DAEB) activiteiten. Dit maakt dat veel corporaties op dit moment niet de mogelijkheid hebben om conform eigen ambitie te investeren in middenhuur. Ook de beperking dat middenhuur, ondanks regulatie, niet valt onder de DAEB-activiteiten en zodoende ook niet (bij het WSW) geborgd gefinancierd kan worden tegen een lagere rente maakt ook de business case voor corporaties lastig.

Tot slot hebben corporaties onvoldoende locaties voor de eigen nieuwbouwopgave. Waar corporaties in het verleden eigen ontwikkellocaties hadden zijn deze afgebouwd sinds de nieuwe woningwet 2015. Immers, corporaties konden en wilden grotendeels alleen nog sociale huurwoningen ontwikkelen en niet langer ook het commerciële woonprogramma. Daarbij speelt dat gemeenten steeds minder bouwgrond produceren ten opzichte van ontwikkelaars en daarmee de stroom van bouwgrond van gemeenten naar corporaties langzaam is opgedroogd¹¹. Ontwikkelaars bouwen nu steeds vaker zelf sociale huur door kleine eenheden te ontwikkelen onder de liberalisatiegrens die ook voor beleggers interessant zijn. Deze woningen zijn qua grootte ongeschikt voor gezinnen en worden meestal na een relatief korte periode weer omgezet naar de vrije huurs- of koopsector¹² . In september 2022 is door de Tweede kamer unaniem een motie is aangenomen om de belemmeringen voor woningcorporaties om bouwgrond te kopen weg te nemen¹³ .

Corporaties hebben de stijgende lijn ingezet. De corporatiesector heeft voor de periode 2021-2025 met €2,5 miljard 56% meer middenhuur investeringen op de planning heeft staan dan voor de vorige vijfjaarsperiode (2020-2024)¹⁴. Bovendien is de totale investeringsruimte voor de vrije huursector volgens het jaarlijks rapport Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties van het Ministerie van Binnenlandse Zaken in totaal €16 miljard . In 2020 was dit €11,6 miljard¹⁵ . Deze investeringsruimte zal zeker niet door iedere corporatie als zodanig worden ingezet en ook de huidige marktontwikkelingen nemen een hap uit deze investeringsruimte, maar mocht deze €16 miljard geïnvesteerd kunnen worden dan kan dit in theorie over vijf jaar een potentiële productie van 64.000 woningen in de middenhuur betekenen¹⁶ .

De oplossing

De crisis op de woningmarkt in het algemeen en het middenhuursegment in het bijzonder houdt de komende jaren naar verwachting aan. De huidige marktontwikkelingen op het gebied van bouwkosten en rente dragen hier aan bij, evenals meer praktische issues zoals stikstof en de beschikbaarheid van NUTS voorzieningen.

Het kabinet probeert nu middels de middenhuurregeling een oplossing uit te werken die zowel passend is voor huurders als voor investeerders. In combinatie met de geschetste problemen op de bredere woningmarkt zien wij dat marktpartijen deels afhaken bij de ontwikkeling van woningen die terecht komen in het middensegment. Woningcorporaties willen juist meer acteren in dit segment, maar staan voor de nodige uitdagingen die het waarmaken van deze ambities belemmeren. Voor de mensen die de komende jaren op zoek gaan naar een middenhuurwoning is dit geen fraai vooruitzicht. Voor het Rijk is het een mooie uitdaging om in 2023 uit te zoeken hoe de beschikbaarheid van middenhuur op de middellange termijn kan verbeteren. Dit kan door zowel in gesprek te gaan met marktpartijen en na te gaan waar ruimte is om middenhuur mogelijk te maken als door de omstandigheden te scheppen die nodig zijn om corporaties daadwerkelijk fors te laten investeren in de middenhuur. Daarnaast kan de samenwerking gestimuleerd worden tussen de markt en woningcorporaties in integrale gebiedsontwikkelingen waar een goede mix van duurzame betaalbare en duurdere woningen gerealiseerd kan worden.
 

1Ministerie van Binnenlandse zaken: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/middenhuur/middenhuurvraag-en-aanbod
2Capital Value 2023: https://www.capitalvalue.nl/nieuws/woningtekort-stijgt-naar-400-000-woningen
3Raad van State, 2021: https://www.raadvanstate.nl/@124970/w04-21-0096/
4Financieel Dagblad, 2022: https://fd.nl/economie/1460365/de-kanteling-van-de-woningmarkt-in-tien-grafieken-soa3caT6nzhY
5WoON, 2021: https://www.woononderzoek.nl/style/custom/citavista/pdf/Kernpublicatie_WoON_2021_INTERACTIEF.pdf
6Ministerie van Binnenlandse zaken: https://datawonen.nl/dashboard/dashboard/voortgang-woningbouw
7Rijksoverheid, 2022: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2022/10/14/vanaf-2024-meeste-huurwoningen-onder-de-%E2%82%AC1000
8CBRE, 2022: https://insights.cbre.nl/woningbeleggingsmarkt-op-historisch-kantelpunt/
9Financieel Dagblad, 2022: https://fd.nl/economie/1460365/de-kanteling-van-de-woningmarkt-in-tien-grafieken-k0l2caeWyymg
10STEC groep, 2020: https://stec.nl/wp-content/uploads/2020/05/Stec-Groep-Benchmark-middenhuur-corporaties-1.pdf
11Aedes, 2022: https://aedes.nl/over-aedes/hoe-zit-het-met-grond
12Aedes, 2022: https://www.aedesmagazine.nl/edities/4-2021/artikelen/wat-is-eigenlijk-een-sociale-huurwoning
13Tweede Kamer, 2022: Integrale visie op de woningmarkt | Tweede Kamer der Staten-Generaal
14Aedes, 2021: https://aedes.nl/financieel-stelsel/investeringsplannen-woningcorporaties-nemen-weer-toe
15Ministerie van Binnenlandse Zaken: https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/dossier-indicatieve-bestedingsruimte-woningcorporaties-ibw/documenten/publicaties/2022/06/30/ibw-rapportage-2022
16€16mrd / €250.000 (assumptie bouwkosten per woning) = 64.000 woningen