Verduurzaming van vastgoed wordt eerder regel dan uitzondering

Verduurzaming van de vastgoedsector wordt eerder regel dan uitzondering

Opiniestuk door Latoya Balogun
Duurzaamvastgoed wordt de norm. Er is grote behoefte aan een integrale en
multidisciplinaire transitie naar een duurzame en circulaire bouw- en vastgoedsector, waarin verschillende partijen verantwoordelijkheid nemen voor het schadelijke effect op ons milieu.

De schadelijke impact van de bouw- en vastgoedsector op het milieu

De bouw- en vastgoedsector heeft een grote impact op het milieu, door het grote verbruik van grondstoffen, water en energie. Zo neemt deze sector circa 50% van het grondstoffenverbruik in Nederland voor zijn rekening. Daarnaast draagt het gebruik van fossiele brandstoffen, zoals aardgas en stookolie, bij aan de schadelijke uitstoot van broeikasgassen (zoals CO2).  Het zal daarom ook niet verbazen dat op mondiale schaal de vastgoedsector verantwoordelijk is voor 40% van de uitstoot van broeikasgassen. Verschillende partijen zijn aan zet om verantwoordelijkheid te nemen voor het terugdringen van de negatieve impact van de bouw- en vastgoedsector op het milieu. 

Dit is makkelijker gezegd dan gedaan. Het verduurzamen van het vastgoedbestand in Nederland is namelijk een megaopgave te noemen. We gebruiken veel eindige grondstoffen en het gerealiseerde product is ook nog eens slecht aanpasbaar tijdens en na de levensduur van het gebouw. Er is behoefte aan een integrale aanpak en een helder instrumentarium gericht op het herstel van het ecologische evenwicht in de gebouwde omgeving. Denk hierbij aan het sturen op verminderde uitstoot van broeikasgassen (zoals CO2), de inzet op duurzame energiebronnen (zoals wind, water en zon), het mijden van milieuvervuilende materialen, het verminderen van afval, het terugdringen van het gebruik van primaire grondstoffen en het vergroten van de biodiversiteit. Een helder instrumentarium biedt meer duidelijkheid over welke stappen genomen moeten worden om een integrale transitie te faciliteren naar een duurzame (en zelfs circulaire) bouw- en vastgoedsector. Huidige zowel als toekomstige wet- en regelgeving kunnen hieraan bijdragen.

Mondiale maatregelen om te sturen op duurzame ontwikkelingen

Onderwerpen zoals duurzaam vastgoed en een groenere gebouwde omgeving krijgen veel aandacht in de huidige wet- en regelgeving. Zo zal in de nabije toekomst strengere eisen worden gesteld aan de woningbouw en utiliteitsbouw, wegens haar grote impact op het milieu. Verschillende wereldwijde verdragen en akkoorden sporen landen aan om stappen te zetten om onder de mondiale temperatuurstijging van 2°C te blijven. Ernstige schade aan het milieu heeft namelijk gevolgen voor onze voedsel- en waterzekerheid, stijgende zeespiegels en resulteert in langere periodes van droogte. De wereldwijde inspanningen komen samen in de afspraken die zijn gemaakt in het Klimaatakkoord van Parijs. Europa neemt het voortouw om de klimaatdoelstellingen in 2050 te halen.Om Europese doelstellingen te realiseren heeft de Europese Unie de afgelopen jaren een reeks beleidsdoelen en -richtlijnen geïntroduceerd, die impact hebben op, onder andere, de Nederlandse bouw- en vastgoedsector. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van de belangrijkste Europese richtlijnen.

_______________________________________________________________________________

2015       Klimaatakkoord Parijs
Internationaal verdrag waarin is afgesproken dat de opwarming van de aarde niet boven de 2 graden Celsius uitkomt en bij voorkeur beperking tot maximaal 1,5 graad Celsius in 2050.
_________________________________________________________________________________

2016       Non-Financial Reporting Directive (NFRD)
Richtlijn die voorschrijft dat beursgenoteerde bedrijven met meer dan 500 werknemers en organisaties van openbaar belang verplicht worden om te rapporteren over de impact op milieu, sociale- en personeelszaken, mensenrechten en anti-corruptie en omkoping.
_________________________________________________________________________________

2018       EU Sustainable Finance Action Plan
Beleidsdoelstelling van de Europese Unie die tot doel heeft duurzame investeringen te bevorderen door helderheid te verschaffen over wanneer een investering duurzaam is en door greenwashing van financiële producten tegen te gaan.
_________________________________________________________________________________

2018      Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR)
Richtlijn die voorschrijft dat financiële instellingen verplicht worden om bekend te maken in hoeverre hun financiële producten investeringen bevatten (sinds 2020 op grond van de EU Taxonomy).
_________________________________________________________________________________

2019       European Green Deal
De Europese Green Deal is een concreet programma van de Commissie-Von der Leyen om klimaatverandering tegen te gaan. Met deze Green Deal moet Europa in 2030 de CO2-uitstoot met 55% terugbrengen ten opzichte van 1990 en in 2050 moet Europa het eerste klimaat neutrale continent worden, wat niet langer bijdraagt aan de uitstoot van broeikasgassen. Beleidsinitiatieven zoals Fit for 55, de EU Taxonomy en CSRD komen voort uit de Green Deal.
_________________________________________________________________________________

2020     EU Taxonomy
Classificatiesysteem met een lijst van economische activiteiten die daadwerkelijk duurzaam genoemd mogen worden.
_________________________________________________________________________________

2021      Fit for 55
Pakket maatregelen dat erop is gericht om het EU-beleid inzake klimaat, energie, landgebruik, vervoer en belastingen zo af te stemmen dat de netto broeikasgasemissies tegen 2030 ten opzichte van het niveau van 1990 met minstens 55 procent kunnen worden verlaagd.
_________________________________________________________________________________

2024      Corporate Sustainability Reporting Disclosure (CSRD)
Richtlijn die voorschrijft dat een grote groep ondernemingen verplicht worden om te rapporteren over duurzaamheidsbeleid en –prestatie, alsmede om deze informatie te laten toetsen door een accountant.
_________________________________________________________________________________

De ontwikkelingen voor de Nederlandse bouw- en vastgoedsector

Bovenstaande maatregelen en richtlijnen brengen het belang in kaart dat Europa hecht aan het sturen op duurzaamheidsbeleid- en prestaties. Hierbij staan onderwerpen zoals energie, elektriciteit, broeikasgassen en landgebruik centraal. Voor Nederland vertaalt zich dat tot concrete afspraken voor mobiliteit, landbouw, industrie en de gebouwde omgeving (Klimaatakkoord, N.A.). De afspraken voor de Nederlandse gebouwde omgeving zijn als volgt; in 2030 dienen 1,5 miljoen bestaande woningen stappen te hebben gezet richting verduurzaming. Twintig jaar later – in 2050 – is het streven om 7 miljoen woningen en 1 miljoen andere gebouwen (denk aan kantoren, ziekenhuizen, winkels) niet langer te voorzien van aardgas (Klimaatakkoord, N.A.). Ook voor nieuwbouw bestaan ook al hoge wettelijke eisen rondom de energiezuinigheid. Hiervoor bestaan meerdere subsidieregelingen en wordt er gewerkt aan het opzetten van stappenplannen.

Op deze manier biedt de Nederlandse overheid een passend instrumentarium om de bouw- en vastgoedsector een duurzame richting op te duwen. Echter stopt de verantwoordelijkheid niet bij onze overheid. Om daadwerkelijk stappen te zetten, zijn samenwerkingen tussen publieke en private sector inclusief kennisinstellingen en non-profit organisaties van groot belang. Er is behoefte aan effectieve kenniscoalities, passende contracten en compliance met wet- en regelgeving voor het behalen van de duurzaamheidsambities. Iedere partij binnen de bouw- en vastgoedketen is aan zet om vanuit een duurzame bril in verschillende fases – van ontwerp tot inkoop, van sloop tot nieuwbouw en van renovatie tot herontwikkeling – naar risico’s, kansen en ruimte voor verbetering te kijken. 

ESG biedt een kader om duurzaamheidsprestaties te meten

De urgentie van het verduurzamen van vastgoed is bekend onder velen. Uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat bijna 40% van de vastgoedbeleggers bereid is te investeren in duurzaamheid van hun vastgoed. Sommige particuliere verhuurders zien duurzaamheid zelfs al als een vereiste: zij zien verduurzaming als ‘goed onderhoud’ van vastgoed (Planbureau voor de Leefomgeving, 2020).

Deze brede aandacht voor het milieu, de maatschappij en goed ondernemingsbestuur komen samen in het ESG-kader. ESG staat voor Environmental, Social en Governance en verwijst naar de drie belangrijkste criteria als het gaat om het meten van de duurzaamheidsprestaties van bedrijven en landen om daarmee te bepalen hoe ver ze zijn op het gebied van
duurzaamheid. Verder kijken dan enkel de creatie van financiële waarde is
inmiddels het uitgangspunt geworden. ESG is gebaseerd op de gedachte dat
bedrijven een sterk rendement kunnen behalen als ze duurzame waarde creëren voor alle stakeholders. Dit kader kan worden ingezet door Nederlandse partijen actief binnen de bouw- en vastgoedsector om een duurzame (en zelfs circulaire) langetermijnvisie te ontwikkelen die passend is bij het vastgoed. 

Het rekening houden met ESG-criteria bij het nemen van beslissingen is van belang zodat het verhuurde voldoet aan huidige en toekomstige wet- en regelgeving. Daarnaast helpt het bij het verbeteren van de veerkracht
van de vastgoedportefeuille op het lange termijn, hogere waarde van het vastgoed en een betere verhuurbaarheid wegens lagere energiekosten en een vergroot comfort.

Tot slot, de huidige klimaatcrisis spoort ons aan om onze status quo te heroverwegen. Onze keuzes moeten veranderen om aan hogere verwachtingen van duurzaamheid te voldoen. Verduurzaming vereist een grote investering, maar levert op de lange termijn voordelen op  voor verschillende stakeholders én draagt bij aan het verminderen van de milieu-impact. Toekomstbestendig vastgoed, een groenere gebouwde omgeving, maar ook het zuiniger omgaan met een gebouw en haar faciliteiten biedt meerwaarde voor de bouw- en vastgoedsector, de maatschappij en het milieu.

Voordelen van toekomstbestendig vastgoed op een rij

De huidige klimaatcrisis spoort ons aan om onze status quo te heroverwegen. Keuzes moeten veranderen om aan hogere verwachtingen van duurzaamheid te voldoen. Verduurzaming vereist een grote investering, maar levert op de lange termijn geld op én draagt bij aan een beter klimaat. Toekomstbestendig vastgoed gaat vaak gepaard met meerdere voordelen voor investeerders, huurders, maatschappij en het milieu: 

Duurzame gebouwen hebben lagere exploitatiekosten;

Duurzame gebouwen hebben een lagere energierekening door energiebesparende maatregelen en eventuele eigen energieopwekking. Recente ontwikkelingen hebben een lagere energierekening zelfs noodzakelijk gemaakt voor de continuïteit van bedrijven en financiële gezondheid van huishoudens. Om de leefomgeving duurzaam in te richten is een versnelling van innovaties (circulair en modulair bouwen) binnen de bouwsector nodig (GS1 Nederland, 2021). Middels isolatie, luchtdicht bouwen en zongericht verkavelen wordt de energievraag zoveel mogelijk beperkt. Daarnaast zorgt het zelf opwekken van energie uit hernieuwbare bronnen (denk aan zon, bodem, water, lucht of wind), maar ook terugwinning uit reststromen voor lagere energierekening. 

Een gebouwkeurmerk draagt bij aan een hogere marktwaarde;

Een keurmerk, certificaat of duurzaamheidslabel biedt meerwaarde. Zo biedt een duurzaamheidslabel subsidiemogelijkheden en fiscale voordelen (Deloitte 2023).

Duurzaamheid is binnen elke branche goed voor je imago;

Een duurzaam gebouw is een zichtbaar en concreet voorbeeld van getroffen duurzaamheidsinspanningen. In vrijwel alle markten verwachten klanten, consumenten of huurders een bepaalde vorm van duurzaamheid. Naast dat het goed is voor het bedrijfsimago kan het ook een doorslaggevende factor zijn bij het doen van zaken met andere stakeholders. Onvoldoende aandacht voor duurzaamheid kan zelfs zorgen voor een verlies van klanten en/of financiers. Niet alleen vanuit imago, maar ook omdat partijen geen onvolkomenheden in hun eigen ESG-reporting willen hebben ten gevolge van een slechte ketenpartner.

Een duurzaam pand heeft een beter rendement op alle vlakken;

Het is waarschijnlijk dat banken de komende jaren steeds strengere eisen stellen op het gebied van verduurzaming. Daarbij is het gebruikelijk dat iemand die streeft naar energieneutraliteit tegen betere voorwaarden meer hypothecair lenen. Zo kan voor een verduurzaamd pand meer financiering worden gevraagd en tegen lagere kosten worden geleend, waarnaast een pand met meer comfort op het gebied van klimaat, verlichting en indeling ook bijdraagt aan het welzijn van zijn gebruiker.

Een duurzaam pand voldoet aan aankomende wetgeving;

Vanaf 1 januari 2023 dienen kantoren energielabel C te hebben. In 2030 wordt label A de standaard en in 2050 wordt er gestreefd naar energieneutraliteit. Om kosteneffectief te investeren en op tijd te voldoen aan de wetgeving, is het verstandig om vooruit te denken op het gebied van energieprestatie.

Deloitte zet in op de transitie naar een duurzamere toekomst

Juist nu, in een wereld die steeds meer de negatieve gevolgen ondervindt van de menselijke activiteiten, is een positieve impact maken op onze leefomgeving belangrijker dan ooit tevoren. Wij vinden dat Deloitte een verantwoordelijkheid heeft om de transitie naar een duurzamere toekomst mogelijk te maken en te versnellen in het belang van onze klanten, mensen en de samenleving als geheel. 

De bouw- en vastgoedsector heeft nog een flink aantal stappen te zetten om de doelstellingen uit het Klimaatakkoord te behalen. Deloitte Real Estate is met meerdere stakeholders in gesprek over de introductie van ambitieuze en
afdwingbare regelgeving, de creatie van duidelijke incentives voor het delen
van ESG-data tussen spelers binnen het ecosysteem, het transparant en
publiekelijk weergeven van ESG-prestaties als startpunt voor benchmarking en
waarde creatie, en het informeren over bestaande en aankomende vereisten om ESG-verslaggeving verder vorm te geven (Deloitte, 2021). 

Deloitte Real Estate bestaat uit meer dan 80 vastgoedprofessionals in heel Nederland, die klanten  ondersteunen bij het navigeren door het steeds veranderende ESG-landschap, van materiële KPI identificatie tot een toekomstbestendige ESG-strategie, communicatie, systematische rapportage & assurance. Daarnaast kunnen wij met uw organisatie meedenken over de gewenste, toekomstige duurzaamheidsprestaties van uw vastgoedportefeuille door middel van een op maat gemaakte aanpak en bijhorend strategisch stappenplan.  

Bent u benieuwd wat wij voor elkaar kunnen betekenen? Neem contact op met Deloitte Real Estate. Onze contactpersoon is Suzan Besier (+31 (0)6 8333 9821).

Bronnen

• Deloitte (2021). Waarom ESG Data Management zo belangrijk is binnen het vastgoedecosysteem: Uitdagingen en kansen. 
• Deloitte (2023). Energie en milieu; Subsidies en fiscale stimuleringsmaatregelen. 
• GS1 Nederland (2021). Veertig procent van afval afkomstig uit bouwsector. Het roer moet om!
• Klimaatakkoord (N.A.). Maatregelen voor verduurzamen van de gebouwde omgeving.
• Planbureau voor de Leefomgeving (2020). Particuliere verhuurder denkt strategisch over duurzaamheid.