Hipoteka na nieruchomości rolnej

Przyczyną omawianego stanu rzeczy było wejście w życie w dniu 30 kwietnia 2016 r. ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw („Ustawa o Wstrzymaniu Sprzedaży”)^[1], która do ustawy o księgach wieczystych i hipotece („UKWiH”)^[2] wprowadziła (poprzez art. 68 ust. 2a UKWiH) zakaz obciążania nieruchomości rolnej hipoteką, której suma przewyższa wartość rynkową tej nieruchomości ustaloną na dzień ustanowienia hipoteki oraz nałożyła obowiązek dołączania do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej operatu szacunkowego wskazującego wartość obciążanej nieruchomości.

Kancelaria Deloitte Legal, Pasternak, Korba, Moskwa, Jarmul i Wspólnicy Kancelaria Prawnicza sp.k. jako jedna z pierwszych zasygnalizowała w owym czasie konieczność zmiany praktyki zabezpieczenia transakcji przez podmioty finansujące (szerzej na ten temat).

Szybko bowiem okazało się, że przepisy Ustawy o Wstrzymaniu Sprzedaży, zamiast chronić właścicieli nieruchomości rolnych przed nadmiernym zadłużeniem, utrudniły im możliwość pozyskiwania finansowania. Naprzeciw tym trudnościom, jak się wydaje, mają stanąć przepisy Ustawy z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece^[3] („Nowelizacja”), które z dniem 16 sierpnia 2016 r. uchyliły w całości art. 68 ust. 2a UKWiH wprowadzający opisaną wyżej kontrowersyjną zasadę. Dodatkowo, w myśl art. 3 Nowelizacji, do postępowań dotyczących nabycia nieruchomości rolnych oraz wpisu do księgi wieczystej wszczętych od dnia 30 kwietnia 2016 r. (tj. na podstawie przepisów znowelizowanych przez Ustawę o Wstrzymaniu Sprzedaży) i niezakończonych do dnia wejścia w życie Nowelizacji stosuje się przepisy nowe. Wynika z powyższego, że do toczących się od 30 kwietnia 2016 r. i niezakończonych przed 16 sierpnia 2016 r. postępowań o wpis hipoteki do księgi wieczystej nie będą miały zastosowania kontrowersyjne zasady Ustawy o Wstrzymaniu Sprzedaży.

Opisywane wyżej zamieszanie regulacyjne zostało dodatkowo wzmożone przez fakt, że oprócz wspomnianej wyżej Nowelizacji w trakcie prac Sejmu znalazły się dodatkowo dwa inne projekty odmiennie regulujące kwestię ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych.^[4] Projekty te jednak, mimo że formalnie wciąż znajdują się w trakcie prac sejmowych, zostały odrzucone przez sejmową Komisję Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Można mieć zatem nadzieję, że nie powinno w najbliższym czasie dojść do zmian zasad ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych wprowadzonych przez przepisy Nowelizacji.

Podsumowując opisany wyżej stan prawny należy pozytywnie ocenić uchylenie restrykcyjnych zasad ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych w kształcie wprowadzonym do UKWiH na mocy Ustawy o Wstrzymaniu Sprzedaży. Podkreślić trzeba, że zakaz obciążania nieruchomości rolnej hipoteką przewyższającą wartość rynkową tej nieruchomości od początku wzbudzał wątpliwości interpretacyjne. Wydaje się, że w przypadku prawdopodobnego odrzucenia przez Sejm dwóch dodatkowych wspomnianych wyżej projektów ustaw regulujących zasady ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych, ostatecznie zakończony zostanie okres niepewności prawnej, jeżeli chodzi o maksymalną sumę hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej. Tym samym instytucje finansowe będą mogły w dalszym ciągu bez przeszkód udzielać finansowania zabezpieczonego hipoteką na nieruchomościach rolnych (z zastrzeżeniem innych ograniczeń wprowadzonych na mocy Ustawy o Wstrzymaniu Sprzedaży - zob. szerzej).

^[1] Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r., poz. 585).
^[2] Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 790, ze zm.).
^[3] Ustawa z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2016 r., poz. 1159).
^[4] Projekty, o których mowa to: Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, druk sejmowy nr 672, http://www.sejm.gov.pl/Sejm8.nsf/PrzebiegProc.xsp?id=7759B33318060FB4C1257FE3003BB857 oraz Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, druk sejmowy nr 660, http://www.sejm.gov.pl/Sejm8.nsf/PrzebiegProc.xsp?id=E180DC75F28F8E6BC1257FDB002E44B7.