Jak stan techniczny budynku wpływa na jego opodatkowanie

W orzecznictwie utrwalony został pogląd, zgodnie z którym budynki znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy powinny być opodatkowane najwyższą stawką (dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej) bez względu na stan techniczny budynku i jego faktyczne wykorzystywanie. Takie rozstrzygnięcie wydał m.in. WSA w Gliwicach w wyroku z 11 czerwca 2019 r. (I SA/Gl 196/19). Jednak nowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. (SK 39/19), daje nadzieje na to, że zaprezentowane stanowisko zmieni się na korzyść podatników.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (UPiOL) przez budynek należy rozumieć obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który musi spełnić łącznie cztery przesłanki tj. być trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, a także musi posiadać dach i fundamenty.

NSA w wyroku z 16 października 2020 r. (II FSK 1730/18) podkreślił, że ustawowa definicja budynku nie uwzględnia jego stanu technicznego. Zatem zły stan techniczny, w tym stopień zniszczenia budynku nie wpływają na to czy jest on budynkiem w rozumieniu UPiOL - jeżeli obiekt spełnia przesłanki do uznania go za budynek to podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Zdaniem NSA stan dachu, jego uszkodzenie lub częściowe usunięcie nie oznacza, że dany obiekt "nie posiada dachu", a przez to przestaje być budynkiem w rozumieniu ustawy podatkowej. Według NSA dopiero obiekt całkowicie i trwale pozbawiony dachu, nieosłonięty, nieograniczony od góry przestaje być budynkiem.

NSA podkreślił również, że fakt przeznaczenia budynku do rozbiórki, jego zły stan techniczny czy też brak przydatności do użytkowania nie są wystarczające do uznania, że dany obiekt nie stanowi budynku w rozumieniu UPiOL i nie podlega opodatkowaniu. Zatem według NSA budynki będące w złym stanie technicznym podlegają opodatkowaniu jeżeli spełniają cechy konstytutywne budynku w rozumieniu UPiOL, bowiem obowiązek podatkowy nie istnieje dopiero w sytuacji, w której budynek nie spełniałby jednej z tych cech.

Stawka dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest prawie trzykrotnie wyższa niż stawka dla budynków pozostałych. Zastosowanie niższej stawki w przypadku budynków pozostających w złym stanie technicznym i nienadających się do użytkowania mogłoby zatem prowadzić do znaczących oszczędności po stronie przedsiębiorców.

W myśl przepisu art. 1a ust. 1 pkt 3 UPiOL budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy. Czyli ustawodawca uzależnił stosowanie wyższej stawki podatku od posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę, nie zaś od faktycznego jej wykorzystywania na prowadzenie działalności gospodarczej. Jedyną możliwość do zastosowania obniżonej stawku podatku w stosunku do budynków znajdujących się w złym stanie technicznym daje art. 1a ust. 2a pkt 3 UPiOL, zgodnie z którym nie zalicza się do budynków i budowli związanych z działalnością gospodarczą obiektów, w stosunku do których odpowiedni organ nadzoru wydał decyzję o rozbiórce. Taką decyzję wydaje się przy tym w bardzo ograniczonej ilości przypadków (tj. w sytuacji, gdy nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia). Dlatego niewielu podatników może z potencjalnej obniżki podatku skorzystać.

Nadzieje na rozszerzenie katalogu przypadków, w których zły stan techniczny obiektu pozwoli na obniżenie stawki podatku od nieruchomości wzbudził niedawny wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. (SK 39/19).

Dotychczas zastosowanie najwyższej stawki, było związane z samym faktem posiadania budynków przez przedsiębiorcę. Ich stan techniczny nie miał zasadniczo żadnego znaczenia (za wyjątkiem obiektów w stosunku do których wydano decyzję o nakazie rozbiórki). TK we wspomnianym wyroku uznał za niezgodne z Konstytucją opodatkowanie wyższą stawką budynków niewykorzystywanych i niemogących być potencjalnie wykorzystywanymi do prowadzenia działalności gospodarczej wyłącznie ze względu na posiadanie ich przez przedsiębiorcę.  Uzasadnienie wyroku TK otwiera zatem dyskusję na temat tego na ile budynki i budowle w złym stanie technicznym można uznać za choćby potencjalnie możliwe do wykorzystania w prowadzonej działalności gospodarczej.

Na marginesie należy zaznaczyć, że wyrok TK może mieć również zastosowanie w przypadku budowli. Przedmiotem podatku od nieruchomości są budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zatem w świetle wyroku TK, budowle które nawet potencjalnie nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej, nie powinny być opodatkowane podatkiem od nieruchomości tylko ze względu na posiadanie ich przez przedsiębiorcę.

Budynki mogą nie nadawać się do prowadzenia w nich działalności gospodarczej z wielu powodów. W praktyce możemy mówić o takich sytuacjach jak: budynek jest w trakcie budowy, przebudowy, modernizacji lub remontu (np. zdewastowane obiekty, dach budynku jest zapadnięty, zawalony (co stwarza zagrożenie i wyklucza możliwość wykorzystania budynku do działalności gospodarczej) lub nieszczelny, brak instalacji elektrycznych, wodnokanalizacyjnych i grzewczych, brak dostępu do budynku (np. ze względu na brak odpowiadającej potrzebom działalności prowadzonej w budynku drogi dojazdowej). Okoliczności te w świetle wyroku TK mogą być rozpatrywane jako przesłanki świadczące o braku choćby potencjalnej możliwości wykorzystania obiektu do prowadzenia działalności gospodarczej. Należy podkreślić, że zaakceptowanie takiego stanowiska przez sądy administracyjne może przyczynić się do istotnej obniżki podatku od nieruchomości dla przedsiębiorców, którzy nie mogą prowadzić działalności gospodarczej ze względu na zły stan techniczny ich nieruchomości.

Współautorką artykułu jest: Anna Pazurkiewicz, Konsultantka w dziale Doradztwa Podatkowego