Kiedy powstaje obowiązek podatkowy od nowopowstałych budynków i budowli?

Przepis art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (UPOL) wskazuje dwie alternatywne przesłanki, których zaistnienie determinuje konieczność opodatkowania nowopowstałych budynków i budowli od 1 stycznia roku następującego – zakończenie budowy lub rozpoczęcie użytkowania przed ostatecznym wykończeniem. Sformułowania użyte w ww. przepisie nie posiadają swoich definicji legalnych, które precyzowałyby, jak należy je rozumieć. Poglądy prezentowane w orzecznictwie sądów administracyjnych potwierdzają, że zarówno w przypadku zakończenia budowy, jak i rozpoczęcia użytkowania, o którym mowa w art. 6 ust. 2 UPOL chodzi o wystąpienie określonego stanu faktycznego, tj. faktycznego zakończeniu prac polegających na wznoszeniu obiektu lub faktycznego rozpoczęcia użytkowania obiektu lub jego części.

Skoro decydującym z perspektywy podatkowej jest moment faktycznego zakończenia budowy, to budowę należy uznać za zakończoną już w momencie, w którym spełnione są przewidziane w przepisach prawa budowlanego warunki upoważniające do skutecznego złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy (art. 54 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Natomiast sam fakt złożenia tego zawiadomienia oraz termin w jakim to nastąpi nie ma co do zasady znaczenia z punktu widzenia momentu powstania obowiązku w podatku od nieruchomości od nowopowstałych obiektów (zob. np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 lutego 2019 r. sygn. akt I SA/Kr 1293/18).

Analogicznie w przypadku rozpoczęcia użytkowania – istotny jest sam fakt rozpoczęcia korzystania z obiektu lub jego części zgodnie z jego przeznaczeniem przed ostatecznym wykończeniem tego obiektu. Termin wypełnienia obowiązków przewidzianych w prawie budowlanym, takich jak uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nie wpływa w żaden sposób na moment powstania obowiązku podatkowego na podstawie art. 6 ust. 2 UPOL (zob. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 23 maja 2019 r. sygn. akt I SA/Gl 1334/18).

Co ważne z punktu widzenia rozmiaru obciążeń podatkowych z tytułu nowopowstałych budynków i budowli, rozpoczęcie użytkowania nawet jedynie części obiektu, może skutkować obowiązkiem zapłaty podatku od całego budynku lub budowli. Pod warunkiem, że pozostała nieużytkowana część tworzy architektoniczną całość, posiadającą cechy pozwalające na zakwalifikowanie do kategorii budynku lub budowli stanowiących przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości (zob. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 2 lipca 2019 r. sygn. I SA/Rz 272/19).

Informacji o terminie zakończenia budowy dostarcza przede wszystkim dokumentacja budowlana, w szczególności dziennik budowy. Nie można jednakże wykluczyć, że analiza innych dowodów (takich jak np.: wyjaśnienia strony, zeznania świadków, inne dokumenty – np. faktury etc.) będzie skutkować stwierdzeniem spełnienia poszczególnych przesłanek z art. 6 ust. 2 w terminie innym niż wynikający z wpisu w dzienniku budowy bądź pozwoli ustalić rzeczywiste daty istotnych na gruncie art. 6 ust. 2 UPOL zdarzeń w przypadku braku dziennika budowy (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 31 stycznia 2018 r. sygn. akt I SA/Gd 1634/17).

Ustalenie właściwego momentu zakończenia budowy/rozpoczęcia użytkowania nabiera szczególnego znaczenia zwłaszcza na przełomie roku. Ustalenie spełnienia kluczowych okoliczności we właściwym terminie może umożliwić podatnikowi skorzystanie z 12 miesięcznych „wakacji podatkowych”, podczas gdy błędy w tym zakresie mogą te wakacje skrócić do zera. Dlatego niezwykle ważne jest, by każdy przypadek budowy analizować z osobna i z uwzględnieniem wszystkich okoliczności, szczególnie w przypadkach, gdy skomplikowany stan faktyczny uwzględnia takie sytuacje jak rozruch technologiczny, poprawki wprowadzane przez wykonawcę czy też błędy w dokumentacji budowlanej.

Autorzy:

Adam Kałążny, Starszy Menedżer w Dziale Doradztwa Podatkowego

Daria Jankowska, Konsultant w Dziale Doradztwa Podatkowego