Как оценивают порт Южный

В январе стало известно, что ООО "Делойт и Туш", которое является частью международной компании «Делойт Туш Томацу Лимитед», проведет оценку имущества порта Южный. Компания победила в тендере Фонда госимущества. "Делойт" должен определить стоимость части  имущества Государственного предприятия «Морской торговый порт «Южный», которое является целостным имущественным комплексом, а именно стоимость необоротных активов (основных средств, объектов незавершенного строительства, нематериальных активов) - для передачи в концессию. Кроме того, компания оценивает оборотные активы с целью их выкупа концессионером согласно планируемым условиям концессионного договора. Напомним, в настоящее время ООО "Делойт и Туш" также осуществляет оценку имущества Государственной администрации железнодорожного транспорта "Укрзализныця".

Мы спросили партнера «Делойт и Туш» Артура Огаджаняна о специфике оценки крупных портовых активов и перспективах различных форматов инвестирования в эти объекты. 

Методы оценки

Какие методы используются для оценки активов?

Выбор метода зависит от цели оценки и характера оцениваемых активов. В международной теории и практике существуют три методологических подхода к оценке активов: сравнительный (рыночный); затратный; доходный. При этом, если речь идет о комплексе активов, как правило, применяются все три подхода.

Для оценки неспециализированных активов, которые могут являться отдельным объектом купли-продажи на рынке (например, большая часть машин и оборудования) применяется сравнительный подход. Для оценки специализированных активов, которые, как правило, не обращаются на рынке (автодороги, ж/д пути, инженерная инфраструктура и т.д.) применяется затратный подход.

При этом следует понимать, что затраты на создание актива не всегда отражают их рыночную стоимость. На практике это означает, что такие активы не генерируют достаточный доход, чтобы окупить затраты на их создание. Поэтому результаты, полученные в результате применения затратного подхода, дополнительно тестируются доходным подходом.

Данный подход основывается на анализе доходности комплекса активов путем дисконтирования ожидаемых в будущем доходов, сгенерированных такими активами, до их текущей стоимости. Разумеется, данный подход требует сложного анализа и прогнозирования рынка и деятельности компании, в данном случае - порта (грузопотоков, операционных и капитальных затрат и т.д.), которые закладываются в финансовую модель для расчета.

Что дает такая оценка?

В результате мы получаем рыночную стоимость комплекса в целом. Если она ниже суммарной стоимости активов, рассчитанной сравнительным и затратным подходами, получаем так называемый экономический износ. Другими словами, затраты на создание актива превышают его рыночную стоимость. Такая ситуация типична для депрессивных рынков.

Какая специфика присутствует в оценке порта Южный?

В нашем случае, объектом оценки выступает часть имущества ГП «Морской торговый порт «Южный», причем гидротехнические сооружения (в том числе причалы) в данный перечень не входят. Активы порта – это тысячи объектов. Часть из них могут иметь рыночную стоимость, но значительная часть объектов – это специализированные активы, которые могут быть оценены только затратным подходом, поэтому оценка экономического обесценения является важной частью работы.

В то же время, в соответствии с Методикой оценки объектов топливно-энергетического комплекса, передаваемых в аренду или концессию (утверждена Постановлением КСУ от 12.11.2012 г. № 1222), согласно которой должна выполняться оценка, превышение рыночной стоимости имущественного комплекса над суммарной стоимостью активов, рассматривается как нематериальный актив. Такой актив подлежит включению в состав инвентарных объектов, передаваемых в концессию.

Зависит ли стоимость объекта от цели оценки? Если актив оценен в 100 условных денежных единиц, то эта сумма годится и для аренды, и для концессии, и для приватизации?

Оценка ГП «Морской торговый порт «Южный» выполняется для целей концессии, а не приватизации. Как я уже говорил выше, цель оценки определяет возможное использование ее результатов. Поэтому даже по формальному признаку оценка для концессии не может быть использована для целей приватизации.

Как определяется концессионный платеж? Просто процент от стоимости объекта в год?

Размер годового концессионного платежа рассчитывается в соответствии с методикой, утвержденной Кабинетом Министров Украины. Данная методика учитывает соотношение фондоотдачи отрасли и экономики страны в целом. При этом роль оценщика ограничивается исключительно определением стоимости активов – базы для расчета.

Привязка размера концессионного платежа исключительно к стоимости объекта концессии – не идеальный принцип расчета. Справедливости ради, следует отметить, что и в международной практике единого подхода к расчету нет.

Делим ли результат оценки на составные части? Можно ли на основе общей оценки определить стоимость одного отдельно взятого причала?

Объектом оценки является порт как целостный комплекс. Оценка будет базироваться именно на этом предположении, как я говорил об этом ранее. Поэтому может иметь место правило, при котором 1+1 не равно двум: суммарная стоимость отдельных активов может не равняться стоимости объекта в целом. Например, может оказаться, что существует эффект синергии от совместного использования активов, которого невозможно добиться при их автономном использовании.

Возможность использования подъездной железной дороги, прочей инженерной и транспортной инфраструктуры – все это может влиять на особенности эксплуатации различных причалов и терминалов порта, а значит, и на стоимость объектов оценки. Таким образом, если бы целью оценки было определение стоимости отдельных групп активов порта, то описанный выше подход должен был бы применяться к каждой из этих групп.

У оценки есть срок годности?

По большому счету, оценка справедлива по состоянию на дату оценки (не путать с датой подготовки отчета об оценке). При этом между датой оценки и датой использования ее результатов всегда есть временной разрыв. Причем, чем сложнее оценка и другие процедуры, тем больше этот разрыв.  Ключевой документ, регламентирующий сроки действия оценок в Украине, который я могу вспомнить, – это Методика оценки имущества (утверждена Постановлением КМУ № 1891 от 10.12.2003 г.), но она касается приватизации, отчуждения госимущества и корпоратизации госпредприятий. К концессии эта методика отношения не имеет. 

Приватизация, концессия или аренда

Как Вы относитесь к идее продавать на бирже небольшие пакеты акций госпредприятий для определения справедливой цены?

Для стран с развитым фондовым рынком текущая котировка акций зачастую действительно является лучшим индикатором рыночной капитализации компании. Однако, текущая экономическая ситуация и практически отсутствующий фондовый рынок в Украине не предрасполагают к тому, чтобы считать это хорошей идеей. Для полноты картины добавьте к этому еще и отсутствие у нас должного уровня защиты прав миноритарных акционеров. Мы не получим объективной рыночной оценки актива при выставлении на продажу небольшого пакета. 

Участвуете ли вы в выборе концессионера в качестве консультантов?

Нет, «Делойт» в этом процессе не участвует.  

В целом, каково Ваше мнение об отличиях разных методов передачи комплексов портовой инфраструктуры в частные руки?

Тот или другой метод передачи государственной собственности в частные руки – это инструмент, который помогает решить конкретную задачу. Поэтому ответ на данный вопрос лежит в понимании того, какие задачи ставит перед собой государство. Если государство хочет получать больше прямых платежей, то концессия – не лучший метод. Не исключено, что концессионный платеж будет меньше арендной платы или дохода от совместной деятельности.

Выгода концессии в другом: она позволяет концессионеру быть достаточно независимым в части операционного управления объектом и интенсивно инвестировать в его развитие, так как длительный срок концессии позволит ему получить возврат инвестиций. В свою очередь, для государства данная модель является предпочтительной в долгосрочной перспективе: оно передает активы сознательному инвестору и сохраняет право истребовать имущество из концессии раньше срока окончания договора, если инвестор не выполняет свои инвестиционные обязательства.

В случае с приватизацией данный механизм гораздо более сложно реализуем. Аренда может быть предпочтительна в краткосрочной перспективе, т.к. арендные платежи, скорее всего, будут выше платежей по концессионному договору. Однако арендатор не мыслит стратегическими категориями. Он ищет максимальную выгоду здесь и сейчас. Нужно понимать, что трудно выполнить обе задачи одновременно: привлечь эффективного инвестора и немедленно увеличить поступления в бюджет. Поэтому необходимо расставить приоритеты и определиться в каждом отдельно взятом случае.

Сегодня государство хочет в ходе прозрачного конкурса выбрать опытного оператора, у которого есть возможность и готовность вложить средства в развитие порта и тем самым значительно увеличить грузопоток. Это выгодно порту и государству в целом. Порт – морские ворота страны, транспортный хаб, связующее звено для многих индустрий. 

А если рассмотреть вопрос приватизации?

Приватизация характеризуется возможностью получить деньги одномоментно. При этом мы должны понимать, что после приватизации все рычаги управления предприятием (активами) переходят частному собственнику. Новый собственник волен использовать объект как угодно: допускать кого-то к причалу или нет, увеличивать или уменьшать перевалку. Под контролем государства останутся лишь вопросы безопасности, экологии и т.п. 

Как прописываются концессионные обязательства?

Это набор конкретных требований, которых концессионер обязан придерживаться. В случае невыполнения обязательств, концессионный договор может быть расторгнут, как с возвратом вложенных средств, так и без. 

Переносим ли опыт оценки порта Южный на остальные порты?

Опыт, безусловно. Однако, отчет об оценке невозможно использовать в качестве шаблона: различаются состав активов, местоположение порта, типы грузов, дата оценки и многие другие составляющие.

При этом отчет может задавать планку, на качественный уровень которой в дальнейшем будут ориентироваться Министерство инфраструктуры и Фонд госимущества. В первую очередь, в части корректности практического применения подходов и методов; используемых оценочных процедур; источников информации; глубины идентификации объектов оценки и учета их характеристик; глубины анализа отрасли и макроэкономических показателей; обоснованности и доказуемости прогнозов и предположений.

Основной нашей целью при выполнении данного проекта является желание поднять уровень требований к качеству работы оценщиков. Это особенно важно сделать по проекту, который может стать первым концессионным проектом в Украине. 

Есть ли разница в цене услуг между участниками «Большой четверки»?

Уровень цен близкий. А вот по сравнению с локальными оценщиками разница может быть значительной. Именно поэтому локальные оценочные компании и «Большая четверка» практически не конкурируют между собой – клиенты к ним обращаются, как правило, для решения задач разного уровня сложности и для разных целей.

Интервью подготовлено для Центра Транспортных Стратегий