Njohuri

Shpronësimi, shpërblimi i drejtë dhe vlera e tregut

Analizë nga ing. Anton Lezhja, MRICS, ASA, CF

Analizë nga ing Anton Lezhja, publikuar tek Gazeta Shqiptare. Drejtor i Vlerësimit dhe Modelimit Financiar në Deloitte Albania & Kosova

Qysh nga miratimi i Kushtetutës së Shqipërisë, si dhe i Ligjit Nr. 8561, datë 22.12.1999 “Për shpronësimet dhe marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për interes publik”, në pjesën më të madhe procesi i shpronësimit për interes publik është zbatuar në zona jashtë qyteteve dhe për toka bujqësore. Kohët e fundit, nevoja për përmirësimin dhe zgjerimin e infrastrukturës së qyteteve, ka sjellë edhe nevojën e shpronësimit duke përfshirë troje dhe ndërtesa, qofshin banesa apo ndërtesa për veprimtari tregtare.
Ankimet e shumta që janë vënë re në media nga qytetarët e shpronësuar kanë nxjerrë në pah se diçka nuk shkon në procesin e shpronësimit.
Me anë të këtij artikulli do të mundohem të trajtoj disa aspekte të vlerësimit të pronave për qëllimet e shpronësimit. Edhe pse më duhet të përmend pjesë të kuadrit ligjor, synimi nuk do të jetë interpretimi juridik i tyre, por kuadri ligjor i parë në këndvështrimin e vlerësimit.

1. Çfarë kuptohet me termin “shpërblim i drejtë”?

Themeli mbi të cilin bazohet shpronësimi i pronave është interesi publik dhe kompensimi me një shpërblim të drejtë i tyre (neni 41.1 i Kushtetutës). Por çfarë do të thotë “shpërblim i drejtë”?
Personalisht nuk kam patur rastin të shikoj një interpretim të termit “shpërblim i drejtë” në legjislacionin shqiptar, por po i referohem legjislacionit të disa vendeve të tjera.
Amendamenti i Pestë i Kushtetutës së Shteteve të Bashkuara të Amerikës shprehet se “Asnjë personi nuk do t’i privohet jeta, liria, ose prona, pa një proces të duhur ligjor: as prona private nuk mund të merret për përdorim publik pa një shpërblim të drejtë” (just compensation). Gjykata e Lartë e SHBA ka përcaktuar rregullat e mëposhtme për interpretimin e termit “shpërblim i drejtë” në lidhje me shpronësimet nga ana e Qeverisë Federale:

    1. Nuk ekziston një rregull i qartë për të përcaktuar se sa një shpërblim është i drejtë në të gjitha rrethanat dhe në të gjithë rastet, as nuk ka një rregull të fiksuar që të kërkojë pagesën në çdo lloj mënyre të veçantë.
    2. Vlera e drejtë e tregut normalisht pranohet si një standard i drejtë.
    3. Përcaktimi se sa një shpërblim është “i drejtë” është një funksion juridik që nuk mund të parashihet nga Kongresi.
    4. Shpërblimi i drejtë lidhet me vlerën e pronës në datën e marrjes; dhe nëse ajo vlerë reflekton çmimin që do të merrej në një shitje të negociuar mes palëve, nuk ka rëndësi nëse pronari pagoi më shumë apo më pak për pronën.....”.

Në Zvicër, Kushtetuta shprehet se “Në rastet e shpronësimit, dhe kufizimit të pronësisë ekuivalent i shpronësimit, do të paguhet shpërblimi i drejtë”. Van der Walt shpjegon se kjo do të thotë që: “Neni 22(3) kërkon shpërblimin e plotë (volle Entschädigung) për shpronësimin, dhe rrjedhimisht parimi i përgjithshëm është që shpërblimi duhet të vendosë të shpronësuarin në të njëjtin pozicion në të cilin ai do të kishte qenë në mungesë të shpronësimit. Masa e shpërblimit përbëhet nga vlera e tregut e pronës së shpronësuar, si dhe çdo humbje e mundshme e vlerës, që rezulton nga një shpronësim i pjesshëm apo i konsiderueshëm dhe kompensimi i dëmeve dhe humbjeve që rrjedhin prej tij.
Neni 13(2) i Kushtetutës së Federatës së Malajzisë e vitit 1957 shprehet se “Asnjë ligj nuk mund të lejojë blerjen e detyrueshme ose përdorimin e pronës pa një shpërblim të mjaftueshëm”.
Kushtetuta Australiane shprehet se “Parlamenti, në zbatim të kësaj Kushtetute, ka fuqinë të përgatitë ligje për paqen, rregullin dhe mirëqeverisjen e Commonwealth në lidhje me .... blerjen e pronës në terma të drejtë nga çdo shtet, apo persona, për çdo qëllim.....”. Specialistët shpjegojnë më tej se “nënkonteksti në nenet e kompensimit për blerjen e tokës është të sigurojnë që pronari i shpronësuar të mos jetë as në pozicion më të keq, as më të mirë, për shkak të shpronësimit. Statutet aktuale njohin faktin se vlera e çmuar e shitjes së tokës mund të mos jetë i mjaftueshëm për të siguruar që një pronari nuk i janë shkaktuar edhe humbje të tjera.
Ligji Bazë për Republikën Federale Gjermane 1949 kërkon që shpërblimi që duhet të paguhet gjatë shpronësimit: “... të reflektojë një balancë të drejtë midis interesit publik dhe interesit të personave të prekur” (Neni 14.3 “Grundgesetz für die Bundes Republik Deutschland”).
Interpretimi i gjykatave i termit “i drejtë”, sipas Van der Walt, është si më poshtë: “Në përputhje me precedentët ligjorë, termi “i drejtë” nuk është sinonim i shpërblimit të plotë, por një masë që duhet të përcaktohet ndoshta individualisht rast pas rasti, duke iu referuar drejtësisë qoftë për personat e prekur, qoftë për interesin e komunitetit. Vlera e tregut e pronës, e përkufizuar si çmimi që një blerës i vullnetshëm dhe i arsyeshëm do të ishte i gatshëm të paguante në vend që të humbte blerjen, ose që një shitës i vullnetshëm e i arsyeshëm do të ishte i gatshëm të pranonte nga shitja, përbën një nga parimet bazë të përcaktimit të termit “i drejtë”; sidoqoftë faktorë të tjerë si vlera e pronës për vetë pronarin dhe rrjedhojat e humbjeve të tjera duhet gjithashtu të merren parasysh.”
Një gjykatë në Afrikën e Jugut shprehet se balanca e barazvlefshme e kërkuar nga Kushtetuta për përcaktimin e shpërblimit të drejtë e të barabartë, në shumicën e rasteve, arrihet më së miri duke përcaktuar në fillim vlerën e tregut të pronës dhe pastaj duke i shtuar, apo duke i pakësuar vlerë, vlerës së tregut siç mund ta kërkojnë rrethana të tjera të rëndësishme.
Në të njëjtën linjë, Gjykata e Apelit në Nova Scotia (Kanada) mori në shqyrtim shpërblimin e drejtë të një çifti, toka bujqësore e të cilit ishte dëmtuar si rezultat i ndërtimit të një pjese të autostradës TransCanada që kalonte në pronën e tyre. Përpara shpronësimit të tokave të tyre për ndërtimin e autostradës ata kishin pasur një biznes të rritjes dhe kultivimit të boronicës për shumë vite. Tokat e shpronësuara përbëheshin si nga fusha aktualisht të kultivuara, ashtu edhe nga fusha që priteshin të kultivoheshin. Pronarët kishin pretenduar dhe ishin shpërblyer jo vetëm për zhvillimin e pritshëm të boronicave të fushat e shpronësuara, por edhe për një rrip 100m të gjerë në të dy krahët e autostradës për t’u mbrojtur nga efektet e kripës së përdorur kundra ngrirjes gjatë dimrit. Përveç këtyre kompensimeve atyre iu ishte dhënë edhe një shpërblim shtesë për humbjen e vlerës shkaktuar shtëpisë së tyre si shkak i zhurmave të trafikut dhe për të mbuluar kostot e nevojshme për uljen e zhurmës brenda shtëpisë.

2. Shpërblimi i drejtë dhe Vlera e Tregut

I gjithë kuadri ligjor dhe nënligjor në zbatim të Kushtetutës së Shqipërisë është mbështetur në (1) supozimin se shpronësimi do të bëhet me vlerën e tregut si tregues i shpërblimit të drejtë dhe (2) vlera e tregut përcaktohet me vendime të Këshillit të Ministrave, bazuar në harta vlerash të përgatitura nga Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave me informacionin e marrë nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.
Legjislacionet e vendeve të zhvilluara të botës të cituara në seksionin më sipër, si shprehje e parimeve të përgjithshme të së drejtës ndërkombëtare, të evokuara edhe nga neni 2 i Ligjit Nr. 8561, datë 22.12.1999 për “Shpronësimet dhe marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për interes publik”, shpjegojnë qartë se nuk mund të vihet një barazi sipërfaqësore midis vlerës së tregut dhe shpërblimit të drejtë meqenëse ka edhe shumë faktorë të tjerë që duhen marrë parasysh për të arritur në shpërblimin e drejtë.
Le të analizojmë më në detaj faktorin e dytë, d.m.th. a shpreh harta e miratuar nga Këshilli i Ministrave çdo vit vlerën e tregut të pronave?
Baza e përcaktimit të çmimit të tokave/trojeve në Shqipëri është VKM Nr. 658, datë 26.9.2012 “Për miratimin e metodologjisë për vlerësimin e pronave të paluajtshme në Republikën e Shqipërisë”. Kështu që fillimisht duhet analizuar çfarë kërkon dhe ofron ky vendim qeverie.
Pika 2 e VKM shprehet: “Metodologjia për vlerësimin e pronave të paluajtshme është burimi i vetëm zyrtar për përllogaritjen e vlerës së pasurive të paluajtshme.” Kjo të krijon përshtypjen se çdo lloj vlerësimi në Republikën e Shqipërisë, qoftë për qëllime transaksionesh private apo shtetërore duhet të udhëhiqet nga ky vendim. Pika 2 e Nenit 1 të Aneksit 1 e përforcon edhe më tej këtë duke u shprehur se “Qëllimi i kësaj metodologjie është garantimi dhe zgjidhja e drejtë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme për efekt të kompensimit të pronave ose gjatë proceseve të vlerësimit të pasurive të paluajtshme në tërësi, duke siguruar respektimin e së drejtës së pronës” (nënvizimi i autorit). Në realitet vlerësimi i pasurive të paluajtshme realizohet duke përdorur më shumë metoda dhe teknika vlerësimi sesa kjo që përcakton ky vendim qeverie.
Neni 3 i kësaj metodologjie në pikat 2 dhe 3 shprehet:

     2.- Përllogaritja e vlerës së pronës bëhet sipas standardeve ndërkombëtare të vlerësimit të pasurive të paluajtshme, të përcaktuara në aneksin 1/1 të kësaj metodologjie, ku: vlera e pronës (VP) = çmimi i kontratës së shitjes.
Përdoruesi i këtij VKM pret që në Aneksin 1/1 të gjejë standardet ndërkombëtare të vlerësimit, por në fakt gjen një procedurë të analizës statistikore për përpunimin e të dhënave që nuk ka asgjë të përbashkët me standardet të cilave i referohet.

    3.- Çmimi i kontratave të shitjes nënkupton çmimin e tregut, sipas llojit të pasurisë dhe qëllimit të përdorimit të saj. Çmimi i tregut nxirret nga të dhënat zyrtare të kontratave të shitjes të regjistruara në Zyrën e Regjistrimit të Pasurisë së Paluajtshme.

Të gjithë jemi në dijeni të faktit që një pjesë e mirë e kontratave të shkëmbimit të pronave nuk reflektojnë shumat reale të parave që janë këmbyer, apo përdorin formën e dhurimit. A do të ishte e arsyeshme dhe jo-diskriminuese që një numër kontratash të tilla të merren si etalon për përcaktimin fillimisht të vlerës së tregut dhe pastaj të shpërblimit të drejtë duke privuar pa dëshirën e tij pronarin e ligjshëm nga prona e tij?
Neni 4 shtjellon edhe llojet e pasurive që do t’i nënshtrohen kësaj metodologjie, vlera e tregut të të cilave përcaktohet nga kontratat e shit-blerjes. Nuk është aspak e qartë cilat do të jenë kontratat e shit-blerjes që do të përcaktonin vlerën e tregut të kopshteve, shkollave, çerdheve, stadiumeve, digave, hidrocentraleve, minierave, porteve, urave etj. Standardet ndërkombëtare të vlerësimit përcaktojnë se kur pronat janë shtetërore, jo për qëllime fitimi apo të cilat shiten shumë rrallë kryesisht si pjesë tërësore e bizneseve, vlerësohen bazuar në koston e amortizuar të zëvendësimit.

Aneksi 1/1 edhe pse nuk ka asgjë të përbashkët me standardet ndërkombëtare të vlerësimit, është një metodologji statistikore që njihet në profesionin e vlerësimit me termin “vlerësim masiv” (mass appraisal). Kjo procedurë përdoret në shumë vende për një qëllim të vetëm: vlerësimin e pronave për qëllimin e tatimit mbi pronë (ad-valorem tax). Përdorimi i metodave statistikore në mbledhjen e taksave mbi pronë është i pranueshëm për shumë qeveri për dy arsye themelore: (1) kostoja e vlerësimit çdo vit të një portofoli prej dhjetëra apo qindra milion pronash do të ishte i papërballueshëm edhe për qeveritë më të fuqishme dhe (2) nëse dikujt do t’i bjerë të paguajë më pak apo më shumë taksa mbi pronë si rezultat i zbatimit të këtyre metodave statistikore në krahasim me çfarë do të paguhej po të vlerësohej çdo pronë më vete, për “thesin” e qeverisë pak ndryshim ka, pasi plus minuset eliminojnë njëra-tjetrën.
Shpronësimet nuk kryhen çdo vit dhe për çdo pronë. Ato lidhen drejtpërdrejt me detyrimin e qytetarëve të zhvendosen apo privohen nga prona e tyre, pa dëshirën e tyre dhe si e tillë nuk mund të jenë subjekt i “humorit” të analizave statistikore.

Po e ilustroj sa më sipër me një shembull konkret. Zonat kadastrale 8330 dhe 8350 në qytetin e Tiranës kufizohen me njëra tjetrën me rrugën e Unazës në pjesën që fillon nga ish-stacioni i trenit deri tek Zogu i Zi (aty ku ndodhet shkolla Harri Fultz). Çmimi i truallit i përcaktuar me VKM nr. 89, datë 3.02.2016 në zbatim të vendimit Nr. 658, datë 26.9.2012, është përkatësisht 34.068 lekë për zonën kadastrale 8330 dhe 66.969 lekë për zonën kadastrale 8350. Kjo do të thotë se një qytetar që banon në anën veriore të Unazës, buzë rruge (zona 8330) shpronësohet me gati gjysmën e vlerës me të cilën shpronësohet komshiu i tij përballë në anën tjetër jugore të Unazës (zona 8350). Nëse statistikisht mund të ketë vlerë, që mesatarja e çmimeve të trojeve të zonës 8330, e cila fillon tek Unaza dhe mbaron tek Bregu i Lumit, të jetë 34.068 lekë, dhe mund të përdorej për tatimin në pronë (nëse kjo lloj takse do të llogaritej kështu), është absolutisht e papranueshme që të përdoret si tregues i vlerës së tregut për përcaktimin e shpërblimit të drejtë gjatë shpronësimit. Shembuj të ngjashëm mund të jepen nga të gjitha qytetet e vendit.
Dihet se vlera e pronave të paluajtshme ndikohet thellësisht nga vendndodhja e tyre. Ky faktor nuk arrin të merret parasysh përveçse nga një zonë kadastrale në tjetrën. Pra në zonën kadastrale 8330, çmimi i truallit është njësoj si tek Unaza ashtu edhe tek Bregu i Lumit. Ky nuk është çmimi i tregut, pasi në konceptin e vlerës së tregut duhet të ekzistojnë njëherësh një shitës dhe një blerës të vullnetshëm për ta realizuar transaksionin në një datë të caktuar. Nuk ka asnjë pronar trualli që do të pranonte me dëshirën e tij të lirë të shiste pronën në Unazë me çmimin që ndikohet nga shit-blerja e pronës në Bregun e Lumit. Pasuria e paluajtshme është edhe më “tekanjoze” se kaq. Çmimi i një dyqani në buzë rruge ndryshon shumë nga çmimi i një dyqani të njëjtë, 20 m më thellë në rrugicë. Ky faktor përjashtohet nga analiza statistikore, por është thelbësor për përcaktimin e vlerës së tregut dhe rrjedhimisht edhe të shpërblimit të drejtë.
Metodologjia e shtjelluar në Aneksin 1/1 të VKM Nr. 658, datë 26.9.2012, përcakton pa ekuivoke se çmimi i pronave llogaritet duke u nisur nga kontratat e shitjes të regjistruara në ZRPP të cilat analizohen statistikisht për të eliminuar devijimet në mënyrë që të arrihet në një çmim sa më përfaqësues të portofolit të analizuar të pronave. Por kur bëhet fjalë për kontratat e shit-blerjes së trojeve lindin shumë pyetje. Cili qytetar i Tiranës ka shitur truall bosh në qendër të qytetit? Në dijeninë time asnjë; gjatë 20 viteve të fundit trojet në Tiranë, dhe jo vetëm, janë këmbyer me sipërfaqe ndërtimi, por nuk janë shitur bosh. Atëherë mbi cilin informacion mbështetet AKKP për përcaktimin e çmimit të trojeve në mes të qyteteve?

Cilat janë arsyet e rënies së ndjeshme të çmimit të trojeve vitet e fundit? Kriza mund të jetë një faktor. Dihet që kërkesë-oferta ndikon mbi çmimin e pasurive të paluajtshme. Nëse qeveria bllokon lejet e ndërtimit, apo rrit ndjeshëm taksat e sektorit të ndërtimit, ajo ndikon negativisht në vlerën e trojeve pasi ul “oreksin” e ndërtuesve për to. A nuk do të quhej kjo diskriminuese në kuadër të shpronësimit? A do të ishte shpërblim i drejtë një vlerë tregu e ulur qoftë drejtpërdrejt apo tërthorazi nga veprimet apo mosveprimet e qeverisë, apo sepse qeveria shpronëson në kohë krize?

3. Përfundim

Edhe pse nuk ka një përkufizim gjithëpërfshirës të termit “shpërblim i drejtë” nga shumica e legjislacioneve në botë kuptohet se masa e shpërblimit të drejtë është, në shumicën e rasteve, më e madhe sesa vlera e tregut, për të marrë parasysh (1) uljen eventuale të vlerës së pronës së mbetur e pa shpronësuar, (2) potencialin e zhvillimit të pronës që shpronësimi ndërpret apo (3) dëme të tjera të drejtpërdrejta ose të tërthorta që i shkaktohen të shpronësuarit nga shpronësimi, etj.

Së pari, është domosdoshmëri rishikimi i plotë i procedurës së caktimit të vlerës së tregut nga ana e institucioneve shtetërore për qëllimin e përcaktimit të shpërblimit të drejtë në kuadër të shpronësimeve.
Së dyti, rruga më e mirë do të ishte që në çdo rast kërkese për shpronësim, ZRPP të nxirrte kontratat e shitjes për një zonë prej 100m, 200m apo 500m (në varësi të disponibilitetit të të dhënave) nga prona që shpronësohet dhe pastaj një grup ekspertësh, kryesisht vlerësues, të merrnin parasysh veçoritë e secilës pronë që shpronësohet për të arritur në vlerën e tyre të tregut. Nëse këto të dhëna mungojnë për vendndodhjen e pronës që shpronësohet duhen përdorur metodat e tjera të vlerësimit. Gjithashtu ky grup duhet të trajtojë edhe faktorët e tjerë që bëjnë që vlera e pritshme e pjesës së mbetur e pashpronësuar rritet ose zvogëlohet, apo dëme të tjera që i shkaktohen qytetarëve nga zhvendosja e tyre nga një vend në tjetrin.


 

Did you find this useful?

Related topics