Konsiderata mbi vlerësimin e pasurive të paluajtshme në kushtet e sotme

Gjatë vitit 2014 e në vijim, duke punuar për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, në biseda e diskutime me ekspertë vlerësues e punonjës të bankave janë shtruar disa pyetje që lidhen me vlerat e pasurive të paluajtshme në kushtet aktuale të tregut, si psh “si përcaktohet vlera e tregut kur nuk ka transaksione në treg?” ose “pse vlerësuesit nuk përdorin kapitalizimin e qirasë si metodën bazë për vlerësimin e pronave apartament, dyqan ose tokë?”. Me anë të këtij artikulli po përpiqem të jap disa konsiderata, edhe pse mund të mos jenë zgjidhja e çdo pyetjeje.

Çdo çmim reflekton pikëprerjen midis ofertës dhe kërkesës. Por a po funksionon kjo në tregun aktual të pasurive të paluajtshme në Shqipëri?

Ajo çka po shohim thuajse në të gjithë territorin e vendit është një tkurrje e ndjeshme e transaksioneve, madje edhe për zonat ekskluzive të qyteteve tona.

Mungesa e transaksioneve në radhë të parë tregon se pozicionet e shitësit dhe blerësit janë shumë larg njëri nga tjetri dhe për shumë arsye asnjëra palë nuk pranon t’i afrohet palës tjetër. Koncepti i vlerës së tregut bazohet kryekëput në ekzistencën e një shitësi të vullnetshëm dhe një blerësi të vullnetshëm të cilët arrijnë një marrëveshje për të këmbyer një pronë në një datë të caktuar. Fakti që një shitës nuk do të shesë tani sepse nuk mund të marrë atë që pret nga prona e tij, apo që një blerës pret që çmimet të ulen dhe nuk hyn tani në transaksion, nuk bëjnë pjesë në konceptin e vlerës së tregut.

Në këto kushte si do të përcaktonte një vlerësues vlerën e tregut kur treg thuajse nuk ka? Një nga format që mund të konsiderojë vlerësuesi është të analizojë të dhënat që vijnë si nga aspekti mikro-ekonomik ashtu edhe nga aspekti makro-ekonomik për të arritur në pikëprerjen më probabël midis ofertës dhe kërkesës.

Në nivelin mikro ekonomik

1.- Në nivelin mikro-ekonomik, vlera e tregut përcaktohet nga metodat e njohura të vlerësimit ku më e përdorura është metoda e krahasimit të drejtpërdrejt. Sa shpjeguam më lart bën që metoda e krahasimit të drejtpërdrejt, të mos jetë e mjaftueshme për të arritur në vlerën e tregut. Një metodë tjetër e përdorur për vlerësimin e pronave është edhe kapitalizimi i qirasë; metodë që thuajse nuk është përdorur në vlerësimin e banesave. Qysh kur filloi të funksionojë tregu i pasurive të paluajtshme pas viteve ’90, metoda e krahasimit të drejtpërdrejt dhe metoda e kapitalizimit të qirasë kanë dhënë rezultate shumë të ndryshme nga njëra-tjetra. Këtë do ta ilustrojmë me një shembull.

Një apartament me një sipërfaqe mesatare rreth 70-80 m², në qendër të Tiranës mund të jepet me qira rreth 250-300 EUR në muaj i mobiluar, por pretendohet të shitet në diapazonin e çmimit 1,000 – 1,200 EUR/m². Pa marrë parasysh axhustimet e nevojshme të qirasë për shkak të kontributit të mobilimit në të, të diferencës midis sipërfaqes së banimit me sipërfaqen e përgjithshme (përfshirë edhe sipërfaqet e përbashkëta), apo qëndrimin bosh nga skadimi i njërës kontratë qiraje deri tek firmosja e një kontrate të re, qiraja për m² do të ishte afërsisht 3.6-3.8 EUR/m² në muaj, ose 43-45 EUR/m² në vit. Raporti midis qirasë vjetore dhe çmimit të shitjes jep atë që njihet me emrin yield (norma e rikthimit të kapitalit). Në shembullin tonë ky yield rezulton të jetë 3.8% (45/1,200) deri në 4.3% (43/1,000). Duke qenë se yield është edhe një indikator i riskut të investimit, ky rezultat e vendos Tiranën në të njëjtin nivel risku investimi me qytete si Londra, Parisi, Berlini etj. Por kjo nuk është e vërtetë.

Nëse bazohemi në analizën e riskut të investimeve në pasuritë e paluajtshme në Tiranë do të rezultonte që në kushtet e sotme të tregut, por edhe në parashikimet afatmesme yield-i duhet të jetë në nivelet 10%-12%. Duke kapitalizuar qiratë e mësipërme me këtë yield, do të kishim vlera të pronave në nivelin e 375-430 EUR/m², shifër kjo shumë afër kostos mesatare të ndërtimit në Tiranë, dhe 3-4 herë më pak se çmimet e shitjes së pronave. Ky fenomen vërehet edhe në vende të tjera të rajonit. Arsyet mund të jenë të ndryshme, duke filluar nga dëshira e qytetarëve për të zotëruar pronat më shumë sesa për të jetuar në pronë të tjetërkujt, pasiguria lidhur me vlefshmërinë e kontratave afatgjata të qirasë (dmth kur qiradhënësi vjen papritur dhe thotë se do ta ndërpres kontratën apo se dua të shesi shtëpinë), ose ekzistenca e të ardhurave të tjera përtej pagave etj.

Në nivelin makro ekonomik

2.- Për të konkluduar se çfarë peshe duhet t’i japim secilës metodë që analizuam më lart i referohemi aspektit makro-ekonomik. Në nivelin makro-ekonomik tregu i pasurive të paluajtshme analizohet mbi bazën e disa parametrave, ku më kryesorët do të ishin:

(1)    çmimi i banesës / të ardhurat vjetore (housing price / income)[1] është indikatori bazë mbi përballueshmërinë e blerjes së një banese në një zone të caktuar. Ai është përgjithësisht raporti i çmimit mesatar të shtëpive ndaj të ardhurave mesatare vjetore të disponueshme të familjes, i shprehur si një përqindje ose si numri i viteve të të ardhurave vjetore. Ky raport afatgjatë tregon se vlera e një shtëpie që një familje përballon është 3 – 4 vjet të ardhura;

(2)    raporti i depozitës ndaj të ardhurave është minimumi i kërkuar i pagesës fillestare (downpayment) për një kredi shtëpie i shprehur në muaj apo vite të ardhurash;

(3)   
indeksi i përballueshmërisë mat raportin e kostos mujore të një kredie me të ardhurën neto të familjes. Ky indikator, më shumë i përdorur në UK, ofron një matës më realist lidhur me aftësinë e familjeve për të përballuar blerjen e një shtëpie sesa indikatori çmim/të ardhurat. Megjithatë për shkak të vështirësisë në llogaritje përdoret më shumë indikatori i parë.

[1] i) E Ardhura mesatare e familjes përkufizohet si e ardhura bruto nga të gjitha burimet, duke përfshirë pagat, të ardhurat nga bizneset ose veprimtari informale, të ardhura nga investimet por edhe të ardhura në natyrë, si p.sh. konsumi i produkteve bujqësore.

ii) Çmimi mesatar i banesave: Banesë me çmim mesatar quhet ajo banesë e cila ka 50%te shtëpive poshtë çmimit të saj dhe 50% mbi çmimin e saj. Vlera e një shtëpie përkufizohet si çmimi me të cilin do të shitej një shtëpi nëse do të nxirrej në treg për një periudhë kohe të arsyeshme nga një shitës që nuk është në presion për të shitur.

Dy grafikët e mësipërm tregojnë ecurinë e koeficientit çmim banese / të ardhura vjetore në periudhën 1976 – 2011 dhe shpërndarjen e këtij koeficienti në rajonin e Evropës në vitin 2015. Mesatarja afatgjatë e këtij koeficienti është 3.5 vjet, kurse në vitet e fundit është rritur në 5 – 5.5 vjet. Në grafikun djathtas njollat jeshile tregojnë një koeficient të ulët, kurse të kuqet një koeficient të lartë.

Të ardhurat mesatare të një familje në Shqipëri llogariten të jenë rreth 60 – 65 mijë lekë në muaj (430 – 465 EUR / muaj), ose 5,143 – 5,571 EUR / vit. Këto të ardhura përshijnë thuajse ekskluzivisht pagat, pasi nuk ka të dhëna statistikore lidhur me të ardhura të tjera që fiton një familje. Duke aplikuar një koeficient çmim banese / e ardhura vjetore afatgjatë 5-6 vjet rezulton se çmimi i një shtëpie që familja mesatare do të mund të përballonte do të ishte në diapazonin 25,700 – 33,400 EUR. Nëse apartamenti që një familje mesatare do të kishte nevojë do të varionte në 70-80 m², çmimi për m² që familja mesatare do të përballonte është 367 – 418 EUR/m². Ky çmim është shumë afër rezultatit të mësipërm nga metoda e kapitalizimit të qirasë.

Ndryshimi i madh midis vlerave të metodës së krahasimit dhe kapitalizimit të qirasë do të shpjegohej nga ekzistenca e të ardhurave të tjera përveç pagave në familjet shqiptare.