ERGÄNZUNG DER GRUNDSTÜCKSWERTVERORDNUNG IN BEZUG AUF BAURECHTE

Der Grundstückswert spielt seit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 eine zentrale Rolle für die Bemessung der Grunderwerbsteuer (siehe dazu den Tax & Legal News Beitrag vom 27.11.2015). Zwar ist die Grunderwerbsteuer (GrESt) grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens jedoch vom Grundstückswert. Zudem bildet der Grundstückswert bei mittelbaren Erwerbsvorgängen, bei Erwerbsvorgängen im Zuge von Umgründungen sowie bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen die Bemessungsgrundlage für die GrESt.

Der Grundstückswert ist dabei entweder

• als Summe des hochgerechneten dreifachen Bodenwerts (Einheitswert) und des Wertes des Gebäudes (sog Pauschalwertmodell) oder
• in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes oder
• durch Vorlage eines Sachverständigengutachtens zum Nachweis des geringeren gemeinen Wertes

zu berechnen.

Im Zusammenhang mit dem Pauschalwertmodell sieht die Grundstückswertverordnung (GrWV) vor, für die Ermittlung des dreifachen Bodenwerts die Grundfläche mit dem dreifachen Bodenwert pro Quadratmeter zu multiplizieren. Der Bodenwert pro Quadratmeter ergibt sich dabei aus dem Einheitswertbescheid, welcher elektronisch über FinanzOnline angefordert werden kann.

Bislang enthält die GrWV jedoch keine Informationen darüber, wie der Grundstückwert von Baurechten bzw von mit Baurechten belasteten Grundstücken nach dem Pauschalwertmodell zu ermitteln ist.

Mit 01.10.2019 ist nun eine Novellierung der GrWV in Kraft getreten, welche die GrWV in Bezug auf die Ermittlung des Grundstückswerts von Baurechten sowie von mit Baurechten belasteten Liegenschaften bei Anwendung des Pauschalwertmodells wie folgt ergänzt.

Ist ein Grundstück mit einem Baurecht belastet, ist der Grundwert des Baurechts dem Grundwert des unbebauten Grundstückes gleichzusetzen. Dabei ist Folgendes zu beachten:

• Liegt die Dauer des Baurechts zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld bei 50 oder mehr Jahren, ist der Grundwert des Baurechts mit dem vollen Grundwert des unbebauten Grundstücks und der Grundwert des belasteten Grundstücks mit Null anzusetzen.
• Liegt die Dauer des Baurechts zum Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld bei unter 50 Jahren, ist der Grundwert des Baurechts mit 2% des Grundwerts des unbebauten Grundstücks für jedes volle Jahr der Restdauer des Baurechts anzusetzen. Als Grundwert des belasteten Grundstücks ist die Differenz zwischen dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks und dem Grundwert des Baurechts anzusetzen.

Im Ergebnis muss daher die Summe aus dem Grundwert des Baurechts und dem Grundwert des belasteten Grundstücks dem Grundwert des unbelasteten Grundstücks entsprechen.

Die neue Verordnung ist insbesondere bei Erfüllung des Anteilsvereinigungstatbestandes, bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz sowie bei bestimmten unentgeltlichen Übertragungen von wesentlicher Bedeutung, da hier als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzig auf den Grundstückswert abgestellt wird. Ist daher ein mit einem Baurecht belastetes Grundstück Gegenstand eines dieser Erwerbsvorgänge und beträgt die Dauer des Baurechts zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld noch 50 oder mehr Jahre, bedeutet dies, dass die Bemessungsgrundlage und demzufolge auch die Grunderwerbsteuer selbst Null beträgt.
 

Praxishinweis

Bei der Begründung oder Übertragung eines Baurechts war die GrESt bisher mit dem 18fachen des Jahreswerts der Baurechtszinsverpflichtung gedeckelt. Das Abstellen auf den Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage auch bei Baurechten nach der geänderten GrWV würde nun dazu führen, dass in vielen Fällen die Begründung oder Übertragung von Baurechten zu einer erhöhten GrESt führt. Anzuraten wäre daher, im Einzelfall den Bodenwertanteil eines Baurechts im Rahmen eines Sachverständigengutachtens nachzuweisen. Bei Baurechten mit Verpflichtung zu laufender Entrichtung eines Baurechtszinses wäre dabei der gemeine Wert des Baurechts als Barwert einer nachschüssigen Rente zu ermitteln, wobei der Rentenbarwert die Differenz zwischen dem angemessenen und dem tatsächlich vereinbarten Baurechtszins darstellt. Entspricht der tatsächlich vereinbarte Baurechtszins dem angemessenen Baurechtszins, ist der gemeine Wert des Baurechts und damit die Mindestbemessungsgrundlage Null.