VWGH ZU MIETERINVESTITIONEN: ZEITPUNKT FÜR DIE GELTENDMACHUNG EINER SONDER-AFA SOWIE DAS VERHÄLTNIS ZUR WIRTSCHAFTLICHEN EIGENTÜMERSTELLUNG

Der VwGH hatte kürzlich zur Thematik der Mieterinvestitionen zu entscheiden. Im Wesentlichen ging es dabei um den maßgeblichen Zeitpunkt für die Geltendmachung einer Sonder-AfA im Fall der Schließung einer Filiale bei vorherigen Investitionen durch den Mieter sowie um dessen Stellung als wirtschaftlichen Eigentümer solcher Investitionen (24.10.2019, Ro 2018/15/0013).
 

Sachverhalt & Feststellungen des Finanzamtes

Die Geschäftsführung einer GmbH beschloss im Jahr 2011 die Kündigung von gemieteten Geschäftsräumlichkeiten einer ihrer Filialen. Die tatsächliche Schließung erfolgte erst im folgenden Jahr 2012. Einige Jahre zuvor tätigte die Mieterin in dem Geschäftslokal sogenannte Mieterinvestitionen. Dabei handelt es sich um werterhöhende Aufwendungen wie zusätzliche Einbauten, Verbesserungen, Adaptierungen etc seitens des Mieters, welche sich an den steuerlichen Vorschriften zu Erhaltungs- bzw Herstellungsaufwendungen auf Vermieterseite orientieren. Die Revisionswerberin wollte im Jahr der Beschlussfassung über die Kündigung eine Sonder-AfA geltend machen, um die getätigten Aufwendungen auf ihre Restnutzungsdauer vorzeitig abzuschreiben. Es galt zu klären, in welchem Jahr diese Sonder-AfA zustand. Das Finanzamt war der Ansicht, dass eine solche AfA (bzw ein Ausscheiden des Restbuchwertes) nur im Jahr der tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen werden könne. Im Jahr der Kündigung stehe eine solche jedoch nicht zu.
 

Rechtsansicht des BFG

In der an das BFG erhobenen Beschwerde führte die Revisionswerberin (die Mieterin) aus, dass der Geschäftsführungsbeschluss das auslösende Moment für die außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung war und der Grund für letztere bereits im Jahr 2011 vorlag. Das BFG führte aus, dass bezüglich einer Mieterinvestition eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses dann zu einer außergewönlichen wirtschaftlichen Abnutzung führen kann, wenn eine weitere Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter nicht gegeben sei. Da das Ende der Verwendungsmöglichkeit im konkreten Fall erst mit Beendigung des Mietverhältnisses im Jahr 2012 eintrat, kam eine Sonder-AfA im Jahr der Kündigung (2011) nicht in Betracht. Dem BFG zufolge reiche lediglich die Absicht, das Mietverhältnis zum ehestmöglichen Zeitpunkt aufzukündigen, nicht aus, um eine Änderung der AfA vorzunehmen und gab der Beschwerde somit keine Folge. In einem letzten Schritt wurde Revision beim VwGH erhoben.
 

Entscheidung des VwGH

Der VwGH schloss sich den Meinungen des Finanzamtes und des BFG an. Bei Mieterinvestitionen könne eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu einer außergewöhnlichen wirtschaftlichen Abnutzung (Sonder-AfA) führen, soweit eine andere Verwendungsmöglichkeit durch den Mieter nicht gegeben ist. Der Plan, das Mietverhältnis im folgenden Jahr zu beenden, sei nicht aus ausreichend, zumal die Mieterinvestitionen bis zur tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnis uneingeschränkt nutzbar waren. In seinem Erkenntnis traf der VwGH zudem die Aussage, das Mieterinvestitionen wie Wirtschaftsgüter im wirtschatflichen Eigentum des Mieters zu behandeln seien. Mieterinvestitionen stehen somit entgegen früher Rechtsprechung nicht mehr im wirtschaftlichen Eigentum des Mieters und die wirtschaftliche Eigentümerstellung wird deshalb nicht mehr ohne Weiteres unterstellt, da an diese auch relativ strenge Voraussetzungen geknüpft sind.
 

Fazit

Dem VwGH zufolge kann eine eventuell notwendige Sonder-AfA auf Mieterinvestitionen nur in jenem Jahr geltend gemacht werden, in dem die tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt. Des Weiteren werden Mieterinvestitionen nunmehr wie Wirtschaftsgüter im wirtschaftlichen Eigentum abgeschrieben. Bisher wurde nämlich Mietern, die (freiwillig) Mieterinvestitionen durchführten, die wirtschaftliche Eigentümerstellung mehr oder weniger unterstellt, ohne näher zu prüfen, ob die entsprechenden Voraussetzungen tatsächlich vorliegen.