ESTR WARTUNGSERLASS 2021

Hintergrund

Am 6.5.2021 veröffentlichte das BMF den Wartungserlass 2021 der Einkommensteuerrichtlinien. Aufgrund einiger Gesetzesänderungen sowie höchstgerichtlichen Entscheidungen waren ua im Bereich der Besteuerung von Immobilien im Betriebs- wie auch im Privatvermögen Anpassungen erforderlich.
 

Beschleunigte AfA für im Betriebsvermögen gehaltene Gebäude

Der Erlass konkretisiert die mit dems Konjunkturstärkungsgesetz 2020 eingeführte Möglichkeit der beschleunigten Abschreibung: Demnach ist es bei Gebäuden, die im Betriebsvermögen gehalten werden und nach dem 30. Juni 2020 hergestellt bzw angeschafft wurden, möglich, die AfA im ersten Jahr der Berücksichtigung auf das Dreifache und im zweiten Jahr auf das Doppelte des üblichen Abschreibungssatzes zu erhöhen. Basierend auf dem üblichen Abschreibungssatz von 2,5 % bzw 1,5 % bei zu Wohnzwecken überlassenen Gebäuden bedeutet dies im ersten Jahr eine AfA iHv 7,5 % bzw 4,5 % und im zweiten Jahr iHv 5 % bzw 3 %.

Es ist hierbei zu beachten, dass es sich bei den angeführten Werten lediglich um Höchstgrenzen und nicht um starre Werte handelt. Für den Steuerpflichtigen besteht somit die Möglichkeit, die AfA entweder mit dem einfachen Satz oder mit einem Wert zwischen dem einfachen und dem erhöhten Satz anzusetzen. Dieses Wahlrecht gilt grundsätzlich sowohl für das erste als auch für das zweite Jahr unabhängig voneinander, jedoch darf der im zweiten Jahr gewählte AfA-Satz nicht höher als der des ersten Jahres sein.

Darüber hinaus entfällt bei Anwendung eines beschleunigten AfA-Satzes die übliche Halbjahresregelung für Abschreibungen. Wurde also ein Gebäude beispielsweise im November 2020 angeschafft, kann für das Veranlagungsjahr 2020 dennoch die gesamte AfA iHv maximal 7,5 % bzw 4,5% geltend gemacht werden.

Wird für ein Gebäude aufgrund des Nachweises einer kürzeren Nutzungsdauer generell ein höherer AfA-Satz angesetzt, kann von der Begünstigung einer beschleunigten Afa kein Gebrauch gemacht werden.
 

Beschleunigte AfA für im Privatvermögen gehaltene Gebäude

Für im Privatvermögen gehaltene Gebäude, die zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt werden, gibt es die Begünstigung einer beschleunigten AfA unter den gleichen Voraussetzung. Der Basissatz für die AfA beträgt in diesem Fall allerdings stets 1,5 %, sodass maximal 4,5 % im ersten und 3 % im weiten Jahr geltend gemacht werden können.
 

Grundstücksgleiche Rechte

Ab dem Veranlagungsjahr 2021 wird die Definition der grundstücksgleichen Rechte aufgrund eines Erkenntnisses des VwGH deutlich eingeschränkt. Bisher fielen etwa Fischereirechte und Bergwerksberechtigungen in diese Kategorie. Nunmehr fallen unter grundstücksgleiche Rechte nur noch Baurechte. Dies gilt allerdings nicht für Baurechte an eigenen Grundstücken, da das Baurecht in diesem Fall nur ein Ausfluss aus dem Eigentumsrecht darstellt. Erst durch die Überlassung an einen Dritten wird das Baurecht verselbstständigt und damit ein grundstücksgleiches Recht begründet, das nicht notwendigerweise dem rechtlichen Schicksal des Grundstückes folgen muss.
 

ImmoESt: Toleranzfrist bei Hauptwohnsitzbefreiung

Die Hauptwohnsitzbefreiung gelangt zur Anwendung, sofern die betreffende Immobilie dem Verkäufer ab der Anschaffung oder Herstellung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und dieser beim Verkauf aufgegeben wird. Bisher wurde hinsichtlich der Aufgabe des Hauptwohnsitzes eine Toleranzfrist von einem Jahr vor dem Verkauf gewährt. Aufgrund eines Erkenntnisses des BFG wurde diese Frist in den EStR nunmehr insofern aufgeweicht, als in Einzelfällen auch ein längerer Zeitraum zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und dem Verkauf liegen kann, ohne dass eine Steuerpflicht ausgelöst wird. Dabei muss allerdings bei Aufgabe des Hauptwohnsitzes bereits die Absicht bestehen, die Immobilie zu veräußern und es müssen Umstände außerhalb des Einflusses des Verkäufers vorliegen, die den Verkaufsprozess in die Länge ziehen. Insgesamt wird hierbei dem sachlichen Zusammenhang zwischen Aufgabe des Hauptwohnsitzes und dem Verkauf größeres Gewicht beigemessen.
 

ImmoESt: Veranlagungsoption

Nunmehr wurde in den EStR die Klarstellung aufgenommen, dass die Veranlagung der einzige Weg ist, um den vom Parteienvertreter berechnete Höhe der ImmoESt zu korrigieren. Eine Veranlagung ist dann erforderlich, wenn bei der Selbstberechnung fälschlicherweise die Geltendmachung von Aufwendungen unterblieben ist oder Verluste aus anderen Immobilienverkäufen im selben Jahr verrechnet werden sollen. Eine bescheidmäßige Festsetzung der Steuer durch die Behörde ist nach Ansicht des BMF nicht möglich.
 

ImmoESt: Übergang von Verlustanteilen aus Grundstücksverkäufen auf Erben

Werden durch Grundstücksverkäufe, die grundsätzlich der ImmoESt unterliegen, in einem Jahr Verluste erzielt, so können 60 % dieses Betrages auf 15 Jahre verteilt und mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden. Für den Fall, dass der Veräußerer während dieser Zeit verstirbt, können gemäß den EStR die verbleibenden Verlustanteile nicht von dessen Erben übernommen werden.
 

Fazit

Von großer praktischen Bedeutung sind die Klarstellungen betreffend die neu eingeführte Möglichkeit der beschleunigten AfA in den ersten beiden Jahren nach Erwerb einer Immobilie. Bei den übrigen Anpassungen ist der Anwendungsbereich eingeschränkt, wobei diese in Einzelfällen dennoch eine entscheidende Rolle spielen können. Festzuhalten ist, dass es sich bei den EStR um die Ansicht des BMF handelt und diese keine Bindungswirkung für den Abgabepflichtigen entfalten.