Posted: 01 Mar. 2021 6 min. read

HERSTELLERBEFREIUNG BEI EINEM GEERBTEN GEBÄUDE?

In der Entscheidung (BFG 11.05.2020, RV/3100856/2016) setzte sich das BFG mit der Definition für „selbst hergestellte Gebäude“ auseinander. In weiterer Folge war zu klären, ob die Herstellerbefreiung auch von einem Erben in Anspruch genommen werden kann. Wir haben die wichtigsten Punkte zusammengefasst.
 

Sachverhalt

Der Vater des Beschwerdeführers kaufte im Jahr 1992 eine bebaute Liegenschaft. Dieser nahm umfangreiche Umbauarbeiten am Gebäude vor, in dem er einen Zubau am Haupthaus sowie ein Hallenbad errichtete und den Dachboden zu einer Wohnung ausbaute. Im Zuge dieser Neugestaltung wurde das Gebäude derart erweitert, dass der Zubau 59 % und der Altbestand 41 % am Gesamtgebäude ausmachten. Nach dem Tod des Vaters, erbte 2005 sein Sohn die Liegenschaft. Im Jahr 2012 veräußerte der Sohn die Liegenschaft samt Wohngebäude und nahm dabei die Herstellerbefreiung in Anspruch. Seiner Ansicht nach sei das Gebäude von seinem Vater selbst hergestellt worden. Zudem sei er als Rechtsnachfolger in die „Herstellerqualität“ seines Vaters eingetreten. Aus steuerlicher Sicht sei er so zu behandeln, als hätte er das Gebäude ursprünglich selbst hergestellt.

Nach Ansicht des Finanzamtes liege hier weder ein selbst hergestelltes Gebäude im Sinne der Herstellerbefreiung vor, noch komme dem Sohn die Herstellereigenschaft an einer im Erbweg erworbenen Liegenschaft zu. Die Veräußerung unterliegt daher dem 30%igen besonderen Steuersatz.
 

Rechtliche Beurteilung durch das BFG

Die Herstellerbefreiung nimmt die Veräußerung von selbst hergestellten Gebäuden unter bestimmten Voraussetzungen von der Besteuerung aus. Diese Befreiungsregel umfasst aber nur die erstmalige Errichtung eines Gebäudes. Im vorliegenden Fall wurde das Objekt durch Anbauten im Zuge von Sanierungsarbeiten wesentlich verändert und erweitert. Das alleine reiche aber nicht aus, um von einem Hausbau im Sinne einer erstmaligen Errichtung auszugehen. Trotz Zubau und Dachbodenausbau mit eigener Wohnung liege keine erstmalige Errichtung vor, da es sich dabei um dasselbe Gebäude handle. Auch der Umstand, dass der neu entstandene Gebäudeteil dem alten Teil überwiegte, ändere nichts daran. Weder sei die Erhöhung der Wohnnutzfläche, noch die den Kaufpreis übersteigenden Umbaukosten maßgeblich. Gemäß der Ansicht des BFG erfüllten die Baumaßnahmen daher mangels erstmaliger Herstellung nicht den Tatbestand „selbst hergestelltes Gebäude“.

Zudem kommen nur jene Abgabepflichtigen in den Genuss der Herstellerbefreiung, die das Gebäude selbst hergestellt haben. Dies wird unter anderem mit dem damit zusammenhängenden uneingeschränkten Bauherrenrisiko begründet. Es handle sich bei der Herstellereigenschaft um ein höchstpersönliches Recht, das nicht auf einen Rechtsnachfolger übergehen könne. Die höchstpersönliche Rechtsposition des Herstellers sei daher im Zuge der Gesamtrechtsnachfolge im Erbweg untergegangen. Der Beschwerdeführer kann demnach laut BFG nicht in die „Herstellerqualität“ seines verstorbenen Vaters eintreten.

Fazit

Um von der Herstellerbefreiung Gebrauch machen zu können, muss es sich um die erstmalige Errichtung eines Gebäudes handeln. Eine wesentliche Änderung durch Sanierung, Zubau, Dachbodenausbau oder dergleichen, steht der Anwendung der Befreiungsbestimmung entgegen, selbst wenn das Gebäude bis auf die tragenden Wände entkernt wird. Entsteht durch Umbauarbeiten ein eigenständiges Gebäude, kann die Herstellerbefreiung unter Umständen durchaus zur Anwendung kommen. Zudem muss der Veräußerer das Gebäude selbst hergestellt haben. Die Herstellereigenschaft kann daher laut Judikatur nicht vom einem Rechtsvorgänger abgeleitet werden. 


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Mag. Peter Kritzinger

Mag. Peter Kritzinger

Senior Manager Tax | Deloitte Österreich

Peter Kritzinger ist Steuerberater bei Deloitte Wien. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen in der Beratung von Privatpersonen (Private Clients), Familienunternehmen und Privatstiftungen und ist spezialisiert auf die Beratung im Bereich der Immobilien- und Kapitalvermögensbesteuerung und Fragen im Zusammenhang mit dem Wirtschaftliche Eigentümer-Registergesetz.