Posted: 12 Feb. 2021 5 min. read

VORSTEUERABZUG IZM EINER VERMIETUNG EINES WOHNGEBÄUDES AN DIE GESELLSCHAFTER EINER GMBH

Überblick

In der ersten Instanz hat das BFG die Versagung des Vorsteuerabzugs für die Errichtung eines Wohngebäudes iZm einer anschließenden Vermietung an die Gesellschafter bestätigt. Dies insbesondere mit der Begründung, dass Missbrauch auch bei einer fremdüblichen Vermietung vorliegen kann und sodann der Vorsteuerabzug zu versagen ist. Der VwGH hat das Erkenntnis jedoch aufgehoben und Konstellationen, bei welchen der Vorsteuerabzug bei nachfolgender Wohnungsvermietung an die Gesellschafter einer GmbH versagt werden muss, festgehalten.
 

Sachverhalt und Verfahrensgang

Ein Ehepaar ist einerseits Eigentümer eines Grundstücks und andererseits Gesellschafter einer GmbH. Mittels Vertrag räumte das Ehepaar der GmbH ein Bestandrecht an einem Teil des Grundstücks ein. Es wurde auch vereinbart, dass die GmbH auf dem Grundstück ein Wohngebäude errichtet, welches im Anschluss an das Ehepaar vermietet werden soll. Das Finanzamt hat den von der GmbH im Zusammenhang mit der Errichtung des Gebäudes geltend gemachten Vorsteuerabzug nicht anerkannt. Die Beschwerde wurde vom BFG abgewiesen. Insbesondere wurde das damit begründet, dass das Wohnobjekt ausschließlich für Gesellschafterzwecke und nicht für unternehmerische Zwecke errichtet wurde. Obwohl die Rendite keinen Anlass für die Nichtanerkennung des Mietverhältnisses gab, hat dies nach Ansicht des BFG in den Hintergrund zu treten, wenn berechtigte Zweifel am wirtschaftlichen Gehalt vorliegen. Das BFG war der Ansicht, dass die Konstruktion vor allem dazu diene, den Vorsteuerabzug für den privaten Wohnraum der Gesellschafter zu sichern und unterstellte damit, dass diese Konstruktion missbräuchlich sei. Die GmbH der Ehegatten brachte gegen das BFG-Erkenntnis eine außerordentliche Revision ein.

 

Das VwGH-Erkenntnis

Grundsätzlich hielt der VwGH in seiner Entscheidung fest, dass eine Person ihren Wohnbedarf auch damit befriedigen kann, dass sie durch eine in ihrem Einflussbereich stehende Körperschaft ein Gebäude herstellen lässt und sich sodann von der Körperschaft das Recht auf Nutzung des Gebäudes einräumen lässt. Der Körperschaft kommt jedoch in folgenden Konstellationen das Recht auf Vorsteuerabzug nicht zu:

  1. Bloße Gebrauchsüberlassung an den Gesellschafter: Wenn eine Körperschaft einer ihr nahestehenden Person die Nutzung einer Wohnimmobilie überlässt, um der Person einen Vorteil zuzuwenden und nicht um Einnahmen zu erzielen, liegt keine wirtschaftliche Tätigkeit vor und es besteht somit kein Recht auf Vorsteuerabzug. Diesbezüglich ist auf das Gesamtbild der Verhältnisse abzustellen und es ist ein Vergleich mit den Umständen, unter denen eine Vermietungstätigkeit gewöhnlich ausgeübt wird, anzustellen.
  2. Verdeckte Ausschüttung an der Wurzel: Das Gebäude muss schon von seiner Erscheinung nach für den privaten Bedarf der Gesellschafter bestimmt sein, dh es handelt sich um ein besonders repräsentatives Wohngebäude. Der Vorsteuerabzug wird in diesem Fall versagt, wenn die tatsächliche Miete keine nahezu fremdübliche Höhe erreicht.
  3. Klassische verdeckte Ausschüttung: Dieser Fall betrifft die Vermietung von im betrieblichen Geschehen einsetzbaren Gebäuden. Der Vorsteuerabzug wird versagt, wenn die vereinbarte und gezahlte Miete überwiegend von der als angemessen zu erachtenden Miete abweicht. Das liegt vor, wenn die vereinbarte Miete weniger als 50 % des als angemessen anzusehenden Mietentgelts beträgt. Sofern ein funktionierender Mietenmarkt vorliegt kann auf diesen abgestellt werden. Ansonsten wird die Rendite der Investition, welche nach der Auffassung des VwGH in etwa 3-5 % betragen muss, als Vergleichswert herangezogen.

Dem BFG-Erkenntnis waren jedoch zB keine konkreten und nachvollziehbaren Feststellungen, warum das Gebäude besonders repräsentativ ist bzw Überlegungen zur Renditemiete, zu entnehmen. Folglich hat der VwGH das BFG-Erkenntnis aufgehoben.

 

Fazit

Die Aussage des BFG, dass der Vorsteuerabzug auf Grund von Missbrauch versagt werden muss, auch wenn das Mietverhältnis als solches einem Fremdvergleich standhält, hat der VwGH nicht bestätigt. Es bleibt abzuwarten, ob der von der GmbH geltend gemachte Vorsteuerabzug auch im fortgesetzten Verfahren versagt wird.


Ihr Kontakt

Stephanie Reisinger, LL.M.

Stephanie Reisinger, LL.M.

Senior Assistant Steuerberatung

Stephanie Reisinger ist Berufsanwärterin in der Steuerberatung bei Deloitte Wien. Ihre Tätigkeitsschwerpunkte liegen im Bereich der Umsatzsteuer.

Mag. (FH) Verena Gabler

Mag. (FH) Verena Gabler

Partner Steuerberatung | Deloitte Österreich

Verena Gabler ist Partner im Bereich Steuerberatung und leitet die Tax Management Consulting Abteilung bei Deloitte Österreich. Die Umsatzsteuer-Spezialistin hat sich auf die Prozessberatung spezialisiert und unterstützt ihre Klienten bei der Entwicklung und Implementierung von Steuerkontrollsystemen. Dabei begleitet sie ihre Klienten bei der Analyse und Reduktion von steuerlich relevanten Risiken, der Optimierung von Prozessen und der Erhöhung des Automatisierungsgrades der Steuerfunktion durch den Einsatz von steuerrelevanter Software.