VWGH ZUR VERMIETUNGSABSICHT UND LIEBHABEREI

In der Entscheidung vom 27.8.2020, Ra 2019/13/0036 setzte sich der VwGH mit der Thematik auseinander, wie negative Vermietungseinkünfte ohne Vorliegen einer tatsächlichen Vermietung auftreten können. Im Zuge des Verfahrens war zu klären, ob beim Kauf der Objekte die konkrete Absicht vorlag, diese auch zu vermieten.

Sachverhalt

In den Jahren 2001 und 2002 ersteigerte der Beschwerdeführer drei über 100 Jahre alte Gebäude mit der Absicht, in weiterer Folge diese zu sanieren und dann zu vermieten. Doch die Gebäude befanden sich in einem desolaten Zustand, sodass von 2002 bis 2006 schließlich Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von mehreren Hunderttausend Euro erklärt und gegen betrieblichen Einkünfte gerechnet wurden, obwohl die betroffenen Objekte noch nicht vermietet waren. In den folgenden Jahren verkaufte der Steuerpflichtige die Gebäude schließlich, bevor die Sanierungen abgeschlossen waren.

Im Zuge einer Betriebsprüfung durch das Finanzamt erkannte dieses die Verluste aus Vermietung und Verpachtung nicht an, verweigerte den Vorsteuerabzug und unterstellte dem Beschwerdeführer Liebhaberei, wogegen der Steuerpflichtige Beschwerde erhob. Nach Untersuchung des Sachverhaltes kam das BFG zu dem Entschluss, dass eine Vermietung zwar als eine von mehreren Verwertungsmöglichkeiten in Erwägung gezogen worden sei, realistische Vorbereitungshandlungen für die Erzielung von Einnahmen lägen aber nicht vor. Grund für diese Annahme war ua, dass der Beschwerdeführer keine konkreten Finanzierungspläne für Sanierungsmaßnahmen vorgelegt hatte.

Der Antragsteller ging daraufhin in Revision und brachte einen neuropsychiatrischen Befund vor, laut welchem er sich seit 2002 aufgrund von zunehmender depressiver Symptomatik in Behandlung befände, wodurch er seither zu keiner kaufmännischen Tätigkeit in der Lage gewesen sei. Auch die vorzeitige Veräußerung der Objekte sei auf seinen schlechten Gesundheitszustand zurückzuführen, da er aufgrund seiner Erkrankung nicht in der Lage war, die Sanierungen abzuschließen um die Objekte wie geplant zu vermieten.

Erkenntnis VwGH

Der VwGH entschied, dass eine vorzeitige Veräußerung einer Liegenschaft nicht unbedingt iZm den Vermietungsabsichten steht. Dabei kann und darf die Behörde keine Schlüsse darüber ziehen, für welchen Zeitraum der Steuerpflichtige die Vermietung angedacht hat. Daher liegt es bei einer Einstellung eines Mietverhältnisses am Steuerpflichtigen, einen Nachweis dafür zu erbringen, dass die Vermietung nicht für begrenzte Zeit geplant war, sondern, dass sich die Beendigung nachträglich ergeben hat, bspw durch den Eintritt konkreter Unwägbarkeiten. Dies gilt gleichermaßen für eine vorzeitige Beendigung einer Vermietung aufgrund konkreter Unwägbarkeiten, sowie für die Veräußerung sanierungsbedürftiger Liegenschaften vor Beginn der Vermietung.

Entgegen der Argumentation des BFG stellt laut dem VwGH das Vorliegen einer psychischen Erkrankung sehr wohl eine konkrete Unwägbarkeit dar. Auch die Erklärung des BFG, dass ein fachkundiges Unternehmen die Sanierungsarbeiten hätte durchführen können, wurde vom VwGH zurückgewiesen, denn auch fremd geführte Arbeiten müssten kontrolliert werden, wozu der Beschwerdeführer laut Befund nicht fähig war.

Des Weiteren verlangte das BFG konkrete Finanzierungspläne, um eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachzuweisen. Diese konnte der Revisionssteller nicht vorbringen. Es lagen zwar Grobkonzepte eines Architekten vor und es wurden auch schon erste Sanierungsarbeiten in Angriff genommen, doch dies reichte dem BFG nicht als Nachweis. Hier berief sich der Beschwerdeführer auf seinen Bankberater, welcher bestätigte, dass der Antragsteller die bereits durchgeführten Sanierungsarbeiten durch Eigenmittel finanziert hatte und dass es durch die Bank zugesicherte Finanzierungspläne gekoppelt an die jeweiligen Sanierungsschritte gab. Das BFG hat die Einvernahme des Bankberaters von vorne herein unterlassen, was einen Akt der vorgreifenden Beweiswürdigung darstellt. Das Erkenntnis des BFG wurde daher aufgrund Rechtswidrigkeit des Inhalts aufgehoben.

Fazit

Dem Steuerpflichtigen wurde vom Finanzamt und vom BFG Liebhaberei unterstellt, weshalb der Vorsteuerabzug und die Verluste nicht anerkannt wurden. Um die Verluste und den Vorsteuerabzug geltend machen zu können, musste der Beschwerdeführer eine konkrete Unwägbarkeit und ernsthafte Vermietungsabsichten nachweisen. Der VwGH beurteilt die psychische Erkrankung als konkrete Unwägbarkeit und der durch die Bank belegte Plan einer Sanierung konnte als eine ernste Vermietungsabsicht bewertet werden. Eine Liebhaberei wurde daher vom VwGH in diesem Fall ausgeschlossen.

Um (Anlauf-)Verluste aus einer Vermietungstätigkeit von vorne herein steuerlich geltend machen zu können, wird Steuerpflichtigen empfohlen, mit einer Prognoserechnung nachzuweisen, dass aus der Tätigkeit langfristig ein Gesamtüberschuss erzielt werden kann. Bei frühzeitiger Beendigung der Vermietung, vor Erreichen eines positiven Gesamtüberschusses, verlangt das Finanzamt regelmäßig Nachweise vom Steuerpflichtigen, dass eine Vermietungsabsicht bestanden hat und die Vermietung aufgrund konkreter Unwägbarkeiten abgebrochen wurde. Daher empfiehlt es sich, als Vermieter jegliche Sanierungs- und Finanzierungspläne laufend zu dokumentieren.