GrESt Update: VwGH zu Entschädigungszahlungen und Aufhebungen von Kaufverträgen

Überblick

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) hatte sich jüngst mit zwei Fällen im Bereich des Grunderwerbsteuerrechts zu beschäftigen (VwGH 15.3.2022, Ra 2020/16/0018; VwGH 24.3.2022, Ra 2021/16/0047). In beiden Fällen erfolgte seitens des VwGH eine Zurückweisung per Beschluss, weil das BFG nach Ansicht des VwGH nicht von dessen Rechtsprechung abgegangen war.

Sachverhalt

Den beiden Entscheidungen des Höchstgerichts lagen die folgenden Sachverhalte zugrunde:

In der ersten Entscheidung hatte die Revisionswerberin eine mit einem Hotel bebaute Liegenschaft erworben, die allerdings bis zum Zeitpunkt der Veräußerung aufgrund eines Leasingvertrags an eine dritte Partei überlassen worden war. Zeitgleich zum Liegenschaftserwerb wurde zwischen der Leasingnehmerin und der Revisionswerberin (Käuferin) eine Auflösungsvereinbarung abgeschlossen, die eine Auflösungszahlung zur Beendigung des Leasingvertrags beinhaltete. Das zuständige Finanzamt unterwarf diese Zahlung der Grunderwerbsteuer, was zunächst mittels Beschwerde und in weiterer Folge mittels Revision bekämpft wurde.

In der zweiten Entscheidung des VwGH wurde ebenso eine Liegenschaft mittels Kaufvertrag übertragen, wobei dieser allerdings nach bereits einem Monat durch den Abschluss einer Stornovereinbarung durch beide Parteien wieder aufgehoben wurde. Zeitgleich mit dieser Aufhebung wurde zwischen der ursprünglichen Verkäuferin ein neuer Kaufvertrag über die Liegenschaft mit einer neuen Käuferin abgeschlossen, die zudem ein nahestehendes Unternehmen der ursprünglichen Käuferin war. Die ursprüngliche Käuferin beantragte aufgrund der Stornovereinbarung eine nachträgliche Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer aus dem ersten Kaufvertrag, was vom Finanzamt jedoch verwehrt wurde. Die ursprüngliche Käuferin erhob daher eine Beschwerde gegen den betreffenden Grunderwerbsteuerbescheid und legte ebenso im weiteren Verfahrensgang eine Revision an den VwGH ein.  

Entscheidungen VwGH

Beide Revisionen wurden vom VwGH aufgrund folgender Erwägungen zurückgewiesen:

Der VwGH wies in der ersten Entscheidung auf die Feststellungen des BFG hin, dass die beiden Vereinbarungen (dh Liegenschaftskaufvertrag und Auflösungsvereinbarung) zueinander in einem unmittelbaren Zusammenhang standen. Schließlich gab es in beiden Verträgen eine wechselseitige Bezugnahme und darüber hinaus wechselseitig aufschiebende Bedingungen. Auch lag nach Ansicht des VwGH das Interesse der Revisionwerberin erkennbar in der lastenfreien Übertragung der Liegenschaft, weshalb die Auflösungszahlung für den Leasingvertrag wirtschaftlich betrachtet notwendig war, um die Liegenschaft lastenfrei zu erwerben. Aus diesem Grund war die Auflösungszahlung ebenso nach Ansicht des VwGH Teil der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung und somit der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen.

In der zweiten Entscheidung berief sich der VwGH auf seine ständige Rechtsprechung, wonach ein Erwerbsvorgang nach § 17 GrEStG nur rückgängig gemacht werden kann, wenn der/die Verkäufer:in seine ursprüngliche freie Rechtsstellung wiedererlangt. Dies war gegenständlich aber nicht der Fall, da die Rückgängigmachung des Kaufvertrags und der Abschluss des neuen Kaufvertrags zeitnah erfolgten und wirtschaftlich miteinander verknüpft waren. So wurde bereits vom Finanzamt im Ausgangsverfahren festgestellt, dass die ursprüngliche und die neue Käuferin zueinander in einem wirtschaftlichen Naheverhältnis zueinanderstanden (beide verfügten über die gleichen Gesellschafter, die gleichen Geschäftsführer und waren beide Teil einer Unternehmensgruppe) und die Stornovereinbarung vornehmlich aus dem Grund geschlossen wurde, da die ursprüngliche Käuferin den Kaufpreis für die Liegenschaft nicht aufbringen konnte. Da eine nachträgliche Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer (§ 17 GrEStG) aber eine Wiederherstellung des früheren Zustandes voraussetzte, wurde die Revision vom VwGH im Ergebnis zurückgewiesen.

Fazit

Der VwGH hat im Ergebnis auf Basis seiner ständigen Rechtsprechung zu vergleichbaren die Revisionen zurückgewiesen. Beide Fälle beinhalteten Komponenten zur Beendigung von zuvor geschlossenen Verträgen, die jedoch jeweils nicht die von den Abgabenpflichtigen gewünschten Folgen bewirkten: Eine Auflösungszahlung aus einem Leasingvertrag wurde in die Steuerbemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auf den Ankauf der Liegenschaft einbezogen und die Rückgängigmachung eines Kaufvertrages führte mangels Wiederherstellung der Verfügungsmacht des Verkäufers nicht zur Nichtfestsetzung der Steuer wegen Rückgängigmachung. Diese Entscheidungen zeigen einmal mehr, dass bei Vorliegen von Zahlungen an Dritte im Zuge eines Grundstückserwerbs wegen des weitreichenden Gegenleistungsbegriffs mit grunderwerbsteuerlichen Mehrkosten zu rechnen ist sowie die Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer bei Rückgängigmachung weitgehenden Restriktionen unterliegt.