Posted: 20 Jan. 2022 5 min. read

VwGH: ImmoESt-Befreiung bei Tausch zur besseren Baulandgestaltung

Überblick

Der VwGH hat sich im vorliegenden Fall mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein privater Grundstückstausch von der Besteuerung mit der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) befreit ist. Grundsätzlich löst ein Grundstückstausch einen Veräußerungsvorgang aus. Dieser ist steuerpflichtig und wird mit ImmoESt besteuert. Als Veräußerungserlös wird dabei der gemeine Wert des Grundstücks angesetzt. Das EStG sieht jedoch eine Befreiungsbestimmung vor, und zwar sind Tauschvorgänge von Grundstücken im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland von dieser Besteuerung ausgenommen. Solche Maßnahmen sind zum Beispiel die Umgestaltung von Besitz- und Grenzverhältnissen, um größere vorher nicht bebaubare Flächen baureif zu machen.

Sachverhalt

Ein Gebiet, auf dem auch zwei aneinander angrenzende Grundstücke des Mitbeteiligten lagen, wurde mit Beschluss des Gemeinderats in Bauland-Wohngebiet umgewidmet. Für die geplante Zufahrtsstraße musste der Mitbeteiligte eine Teilfläche seiner Grundstücke an die Gemeinde abtreten. Die Größe der verbleibenden Grundstücksflächen war wegen der geringen Breite nicht mehr für die Bebauung geeignet. Deshalb schloss der Mitbeteiligte mit den Eigentümern der jeweils angrenzenden Grundstücke einen Tauschvertrag, mit welchem er diesen das Eigentum seiner Grundstücke gegen das zweier anderer Grundstücke einräumte. Die Tauschobjekte waren wertgleich, weshalb keine Ausgleichszahlungen geleistet wurden. Der Mitbeteiligte führte für das Tauschgeschäft keine ImmoEst ab, da er den Standpunkt vertrat, dass die Steuerbefreiung für diese Tauschvorgänge zur Anwendung gelangt.

Das Finanzamt beurteilte den Tausch jedoch als steuerpflichtige Grundstücksveräußerung und vertrat die Ansicht, dass der Tausch nicht im Rahmen eines für die Befreiung notwendigen Baulandumlegungsverfahrens erfolgt sei.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH (VwGH 19.3.2021, Ro 2019/13/0022) stellte fest, dass Tauschgeschäfte von Grundstücken im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland von der Besteuerung ausgenommen sind. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die behördliche Maßnahmen nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften durchgeführt werden (zB Vorschriften in Raumordnungsgesetzen oder Bauordnungen). Die Befreiung ist jedoch nicht nur auf diese Vorgänge beschränkt, da mit dem AbgÄG 2012 eine Erweiterung auf vergleichbare Vorgänge eingeführt wurde. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass nicht in allen Bundesländern entsprechende Vorschriften vorhanden waren. Trotzdem sollten auch in solchen Fällen sinnvoll bebaubare Plätze durch private Tauschvereinbarung geschaffen werden können. Es ist deshalb nicht zwingend notwendig, dass behördliche Maßnahmen den Vorschriften für die bessere Gestaltung von Bauland folgen. Voraussetzung bei solchen vergleichbaren Maßnahmen jedoch ist, dass ein öffentliches Interesse besteht bzw die behördliche Maßnahme dokumentierbar ist.

Im vorliegenden Fall kam es zu einem Tausch von Grundstücken aufgrund von behördlichen Maßnahmen der Gemeinde. Diese Maßnahmen, eine Umwidmung und eine Abtretung, haben zur besseren Gestaltung von Bauland beigetragen, da dadurch die für die Bebauung bestimmten Flächen über eine Straße zugänglich gemacht wurde. Die Maßnahmen wurden dabei auch hinreichend dokumentiert. Da die Grundstücke des Mitbeteiligten durch die Abtretung für eine Bebauung ungeeignet waren und deshalb das Tauschgeschäft abgeschlossen wurde, ist der Tausch durch die behördlichen Maßnahmen ausgelöst worden. Somit kann die Befreiungsbestimmung in Anspruch genommen werden.

Fazit

Ein privater Tausch von Grundstücken ist nicht nur dann von der ImmoESt befreit, wenn er im Rahmen eines behördlichen Baulandumlegungsverfahren stattfindet. Laut VwGH ist Voraussetzung dafür, dass der Tauschvorgang durch behördliche Maßnahmen in Gang gesetzt wird und eine ausreichende Dokumentation verfügbar ist.


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Patricia Murko, LL.B. (WU), LL.M. (WU)

Patricia Murko, LL.B. (WU), LL.M. (WU)

Assistant Steuerberatung | Deloitte Österreich

Patricia Murko ist als Assistant in der Steuerberatung bei Deloitte Wien tätig. Ihre Tätigkeitsschwerpunkte liegen in der Beratung von Privatpersonen (Private Clients), Privatstiftungen, Familienunternehmen und im Bereich der Immobilien- und Kapitalvermögensbesteuerung.

Mag. Johanna Kloner

Mag. Johanna Kloner

Senior Steuerberatung | Deloitte Österreich

Mag. Johanna Kloner ist Steuerberaterin bei Deloitte Wien und ist auf die Beratung von Privatpersonen (Private Clients), Familienunternehmen, Privatstiftungen sowie der Beratung im Bereich Immobilien- und Kapitalvermögensbesteuerung spezialisiert. Sie ist weiters Autorin diverser Fachbeiträge.