VwGH: Vergebliche Vermietung von Eigentumswohnungen

Überblick

Der VwGH beschäftigte sich in seiner Entscheidung vom 13.12.2021, Ra 2019/13/0123, mit der Frage, ob getätigte Aufwendungen bei vergeblich versuchter Vermietung als Werbungskosten bei der Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden dürfen. Fraglich war außerdem, ob eine Einkunftsquelle vorliegt oder Liebhaberei anzunehmen ist.

Sachverhalt

Die Beschwerdeführerin erwarb im Jahr 2000 zwei Eigentumswohnungen mit der Absicht, diese zu vermieten. Eine Wohnung wurde bis Juni 2005 vermietet und Anfang des Jahres 2006 veräußert. Die andere Wohnung wurde bis einschließlich August 2005 vermietet. Von September 2005 bis Juni 2012 wurden aus dieser Wohnung keine Einnahmen erzielt.

In den Streitjahren 2005 bis 2008 erklärte die Bf unter anderem – zum Teil positive, zum Teil negative – Einkünfte aus der Vermietung der beiden Eigentumswohnungen, wobei als Werbungskosten unter anderem Prämien für eine als Tilgungsträger dienende Lebensversicherung (für einen Fremdwährungskredit, mit dem die Anschaffung der Eigentumswohnungen finanziert wurde) berücksichtigt wurden. Da von der Bf ab Mitte 2005 keine Einkünfte aus der vermietenden Tätigkeit mehr erzielt wurden und keine Nachweise einer Vermietungsabsicht erbracht werden konnten, erkannte das BFG die erklärten Verluste aus dem Jahr 2005 nicht an und unterstellte Liebhaberei. Ab dem Jahr 2007 versuchte die Bf mithilfe eines Maklers die noch im Eigentum befindliche Wohnung für gewerbliche Zwecke zu vermieten, wodurch laut BFG ein neuer Bewirtschaftungszeitraum begonnen habe (Änderung der Verhältnisse). Da dieser Vermietungsversuch ebenfalls erfolglos blieb, kann laut BFG die Annahme getroffen werden, dass diese Art der Bewirtschaftung ungeeignet dafür sei, Einnahmenüberschüsse zu erzielen, weshalb keine Ertragsfähigkeit gegeben sein dürfte. Ausgehend von dieser Annahme, sah das BFG in den Jahren 2007 und 2008 keine Einkunftsquelle vorliegen und berücksichtigte ebenfalls die fraglichen Werbungskosten nicht.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH ließ die Revision für die Jahre 2005 und 2006 nicht zu und begründete dies damit, dass eine außerordentliche Revision für die Frage des Werbungskostenabzuges nicht zulässig sei und keine Rechtsfragen aufgeworfen wurden, welche von grundsätzlicher Bedeutung wären. Jedoch führte der VwGH aus, dass, nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH Aufwendungen, welche in Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung von bestimmten Immobilien stehen, als Werbungskosten berücksichtigt werden können, auch wenn ihnen vorübergehend – etwa während einer Zeit der Unterbrechung der Einnahmenerzielung – keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gegenüberstehen. Als Voraussetzung dafür muss gegeben sein, dass die ernsthafte Absicht zur späteren Erzielung positiver Einkünfte als klar erwiesen angesehen werden kann (etwa auf Grund bindender Vereinbarungen oder sonstiger, über reine Absichtserklärungen hinausgehender Umstände). Die bloß behauptete, nicht nach außen gerichtete Vermietungsabsicht reicht hingegen nicht aus. Hinsichtlich der Jahre 2007 und 2008 war eine Revision zulässig. In seinem Erkenntnis führte der VwGH aus, dass weder aus einer „Lage im Parterre in Straßennähe“ noch aus einer „schlechten Abdichtung von Fenstern und Türen“ darauf geschlossen werden kann, dass eine ertragreiche Vermietung einer Eigentumswohnung als Geschäftsräumlichkeit von vornherein als aussichtslos erscheinen muss. Das BFG hätte eine umfassende Beweiswürdigung durchführen müssen, damit festgestellt wird, ob die angestrebte Art der Bewirtschaftung tatsächlich ungeeignet ist, Einnahmenüberschüsse zu erzielen. Wegen Rechtswidrigkeit infolge der Verletzung von Verfahrensvorschriften, wurde das angefochtene Erkenntnis vom VwGH aufgehoben.

Fazit

Auch wenn vorübergehend keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden, können Werbungskosten, welche in Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung von bestimmten Immobilien stehen, berücksichtigt werden. Eine Berücksichtigung der Werbungskosten ist jedoch nur unter der Voraussetzung zulässig, dass eine ernsthafte Absicht zur späteren Einkünfteerzielung vorliegt. Die ernsthafte Absicht muss auch nach außen erkennbar sein. Außerdem kann nicht basierend auf einer Annahme, ohne einer weiteren Beweisführung, auf das Nichtvorliegen einer Einkunftsquelle geschlossen werden.