Update Judikatur zur Immobilienertragsteuer

BFG: Schadenersatz als Minderung des Veräußerungserlöses

Entscheidung: BFG 18.7.2022, RV/7104422/2020; VfGH-Beschwerde zur Zahl E 2372/2022 anhängig

Im Jahr 2015 veräußerte der Beschwerdeführer eine Liegenschaft an eine Familie. Da die Liegenschaft ursprünglich an ein Unternehmen verkauft werden hätte sollen, wurde vom Verkäufer eine Schadenersatzzahlung geleistet, welche bei der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den Notar als Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt wurde. Im Zuge einer Außenprüfung wurde eine Berichtigung der selbst berechneten Immobilienertragssteuer vorgenommen, da die in Abzug gebrachte Schadenersatzzahlung nach Ansicht der Finanzbehörde nicht als Anschaffungsnebenkosten oder Werbungskosten anzuerkennen war. Der Beschwerdeführer erhob dagegen Beschwerde und brachte vor, dass die Schadenersatzzahlung in Abzug zu bringen sei, da bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise der eigentliche Veräußerungserlös niedriger sei.

Im gegenständlichen Fall erwog das BFG folgendes: Als Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen ist der Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten anzusetzen. Die Anschaffungskosten sind gegebenenfalls um Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen zu erhöhen, soweit diese nicht bei der Ermittlung von Einkünften zu berücksichtigen waren.

Da eine Schadenersatzzahlung nichts mit dem veräußerten Wirtschaftsgut „Liegenschaft“ zu tun hat, vermindert auch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise den Veräußerungserlös nicht. Der Umstand, dass ein Teil des Veräußerungserlöses verwendet wurde, um einen Schadenersatzanspruch zu begleichen, ändert nichts an dieser Beurteilung. Auch ein Abzug als nachträgliche Anschaffungskosten ist nicht möglich, da der eingetretene Vermögensschaden weder dem veräußerten Wirtschaftsgut „Liegenschaft“ noch sonst einem Wirtschaftsgut zuzurechnen ist. Bei der Schadenersatzzahlung handelt es sich um einen Vermögensschaden in der Privatsphäre des Veräußerers, welcher keinem Wirtschaftsgut zuzurechnen und somit steuerlich unbeachtlich ist.

Zu dieser Entscheidung des BFG ist eine Beschwerde beim VfGH anhängig.

VwGH: ImmoESt bei gemischter Schenkung an Erben?

Entscheidung: VwGH 16.11.2021, Ro 2020/15/0015

Der Beschwerdeführer  und seine Frau übertrugen mittels Schenkung ein Wohnhaus an ihre Tochter. Die Tochter leistete im Gegenzug Ausgleichszahlungen an ihre Geschwister. Da die Übernehmerin insgesamt 75% des Gebäudewertes an ihre Geschwister auszahlen musste, beurteilten das Finanzamt und das BFG die Übertragung als entgeltlich und schrieben den Eltern die Zahlung von ImmoESt vor.

Der VwGH führte aus, dass bei der Beurteilung der Entgeltlichkeit eines Geschäftes relevant ist, ob die Gegenleistung für eine Vermögensübertragung weniger als die Hälfte des gemeinen Wertes des übertragenen Gutes beträgt. Diese 50%-Grenze wurde bislang allgemein zur Abgrenzung von entgeltlichen und unentgeltlichen Vorgängen herangezogen. Dabei orientierten sich die Finanzbehörden an rechtlichen Vorgaben, die sich eigentlich auf Rentenzahlungen beziehen. Dieser Vorgehensweise teilte der VwGH eine Absage, da die Sonderregeln der Rentenzahlungen, aufgrund deren besonderen Versorgungscharakter, nicht ohne Weiteres auf andere Rechtsgeschäfte übertragen werden können.

Nach dem VwGH liegt eine gemischte Schenkung bei einem offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor, wenn das Verhältnis der Personen vermuten lässt, dass sie einen zum Teil entgeltlichen, zum Teil unentgeltlichen Vertrag schließen wollten. Bei der Beurteilung von gemischten Schenkungen ist somit darauf abzustellen, ob die Parteien subjektiv ein (teilweise) unentgeltliches Rechtsgeschäft abschließen wollten. Auch wenn diese Absicht bei nahen Verwandten vermutet werden kann, ist bei der Klärung der Frage nach Entgeltlichkeit nach dem Hauptzweck und Gesamtcharakter des Geschäfts zu urteilen.

In der Regel ist somit von einem entgeltlichen Rechtsgeschäft auszugehen, wenn der Wert der Gegenleistung um nicht mehr als 25% vom Wert des Wirtschaftsgutes abweicht. Da im gegenständlichen Revisionsfall die Tochter 75% des Wertes als Gegenleistung erbringen musste, lag auch nach der Rechtsansicht des VwGH ein entgeltliches Rechtsgeschäft vor.