Posted: 14 May 2024 6 min. read

Novellierung der KIM-Verordnung

FMA lockert bei Immobilienkrediten die administrativen Zügel der Banken

Überblick

 

Am 2.5.2024 wurde der Verordnungsentwurf der Finanzmarktaufsichtsbehörde (FMA) zur Änderung der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-Verordnung) vorgestellt. Gemäß dem Entwurf sollen die Regeln für Verbraucher, um einen Kredit für den Kauf einer privaten Wohnimmobilie oder den Bau eines Hauses zu bekommen weiter gelockert werden. Mit der KIM-Verordnung wurden 2022 strengere Regelungen für die Vergabe von Immobilienkrediten eingeführt, mit dem Ziel, Banken vor Zahlungsausfällen zu schützen und Kreditnehmer:innen vor einer Schuldenspirale zu bewahren. Gleichzeitig führte dies allerdings dazu, dass die Kreditvergabe zurückging und sich Verbraucher:innen ihr Eigenheim nicht finanzieren konnten. Nicht nur die Banken, sondern auch die Immobilienkäufer und andere Interessensvertreter drängten deswegen auf Entschärfungen.

 

Ursprüngliche Regelungen und Änderungen durch die Novellierung

 

Im August 2022 wurde die KIM-Verordnung von der FMA erlassen. Das In Kraft treten passierte zu einem Zeitpunkt, als die Immobilienpreise auf einem Höchststand waren, Kredite leicht zu bekommen und die Kreditzinsen Rekordtiefstände erreichten. Gemäß den Bestimmungen der KIM-Verordnung ist ein Eigenmittelanteil von mindestens 20 Prozent für Kredite erforderlich. Darüber hinaus gilt, dass Immobilienkredite nicht länger als 35 Jahre laufen dürfen und dass die Rückzahlungsrate 40 Prozent des verfügbaren Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen darf.

Geringfügige Lockerungen der KIM-Verordnung wurden bereits mit 1.4.2023 eingeführt. Diese umfassen (a) die eingeschränkte Anwendung der KIM-Verordnung auf Zwischenfinanzierungen, (b) eine Ausdehnung der Geringfügigkeitsgrenze auf EUR 50.000 pro Person (bei Ehepaaren verdoppelt sich somit die Geringfügigkeitsgrenze auf EUR 100.000) und (c) die Nichtanrechnung von vorfinanzierten, nicht rückzahlbaren Zuschüssen von Gebietskörperschaften.

Den Banken stehen auch diverse Ausnahmekontingente zur Verfügung innerhalb derer Kredite an Kreditnehmer:innen, die nicht alle strengen KIM-Vorgaben erfüllen, dennoch nach eigenem Ermessen und eigener Risikobeurteilung vergeben können. Die bisher unterschiedlichen Ausnahmekontingente, die von der jeweiligen Größe der Bank abhängen, sollen künftig auf ein gemeinsames Kontingent vereinheitlicht werden.

Zu diesem Zweck sieht die Novelle der KIM-Verordnung nun ein einheitliches, institutsbezogenes Ausnahmekontingent in Höhe von 20 %, bezogen auf das Wohnkreditvolumen, bei Aufhebung der kennzahlenspezifischen Unterkontingente, vor. Dies soll die zur Verfügung stehenden Ausnahmekontingente für die Banken leichter nutzbar machen. Denn derzeit gibt es zusätzlich zu dem 20-prozentigen Ausnahmekontingent noch jeweils Unterkontingente, wonach auch bei der Beleihungsquote höchstens 20 Prozent, bei der Schuldendienstquote zehn Prozent und bei der Laufzeit nur fünf Prozent unter das Ausnahmekontingent fallen dürfen. Diese Regelungen werden künftig entfallen. Damit soll vor allem auch der bürokratische Aufwand bei der Vergabe von Immobilienkrediten deutlich reduziert werden.

Wirksam werden sollen die Änderungen nach Informationen der FMA allerdings erst mit 1.7.2024.

 

Fazit

 

Insgesamt betrachtet sind die Lockerungen der KIM-Verordnung zu begrüßen, wenngleich ein neuer Kreditboom– auch aufgrund der nur langsam sinkenden Kreditzinsen – (noch) nicht zu erwarten ist. Nichtsdestotrotz wird den Banken mit den neuen Regelungen zu den Ausnahmekontingenten mehr Flexibilität bei der Kreditvergabe eingeräumt, da die Inanspruchnahme der verschiedenen Ausnahmekontingente bisher überaus komplex und schwierig administrierbar war.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) beabsichtigt zudem die Kreditvergaberegelungen noch in diesem Jahr einer neuerlichen Analyse zu unterziehen. Es bleibt daher abzuwarten, ob die Vergaberichtlinien für Immobilienkredite (noch) weiter gelockert werden oder ob die Zügel wieder straffer gezogen werden.

 

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Anna Gösslbauer

Anna Gösslbauer

Jank Weiler Operenyi RA | Deloitte Legal

Anna Gösslbauer verstärkt seit September 2023 als Paralegal das Team Real Estate. Zuvor war sie als jurisitsche Mitarbeiterin bei Binder Grösswang Rechtsanwälte GmbH im Kartellrechtsteam tätig. Sie absolviert an der juridischen Fakultät ihre Ausbildung.

Mag. Gabriele Etzl

Mag. Gabriele Etzl

Deloitte Legal | Jank Weiler Operenyi RA

Gabriele Etzl ist Partnerin bei Jank Weiler Operenyi Rechtsanwälte (JWO), dem österreichischen Mitglied des globalen Anwaltsnetzwerkes Deloitte Legal, und leitet die Praxisgruppe Real Estate. Zuvor war sie 14 Jahre lang Partnerin im Immobilienbereich einer der größten Anwaltskanzleien Österreichs. Sie ist Expertin für Immobilienrecht mit dem Schwerpunkt nationale und internationale Immobilientransaktionen,  Immobilienfinanzierung, Immobilienrestrukturierung, gewerbliches und privates Miet- und Wohnrecht,  Bauträgervertragsrecht,  sowie öffentliches Immobilienrecht. Sie spricht fließend Deutsch und Englisch und verfügt über Grundkenntnisse der spanischen und französischen Sprache. Gabriele Etzl ist Lehrbeauftragte für Immobilienrecht an der Juristischen Fakultät der Universität Wien und Autorin mehrerer immobilienbezogener Publikationen, insbesondere auch zu Immobilienrecht und Immobilienfinanzierungen in Österreich und CEE.