Update zur Gebührenbefreiung für Hotelpachtverträge

Überblick

Der VwGH hat in seiner kürzlich veröffentlichten Entscheidung vom 14.05.2024 (Ro 2024/16/0004) das zuvor vom BFG ergangene Erkenntnis (RV/7104160/2019) bezüglich der Gebührenbefreiung für Hotelpachtverträge aufgehoben und ausgesprochen, dass die Befreiung für Wohnraummieten keine generelle Anwendung auf Pachtverträge über Hotelbetriebe findet.

Relevante Rechtsnorm

Gemäß § 33 TP 5 GebG unterliegen Bestandverträge grundsätzlich einer Gebühr iHv 1 %. Gebührenbefreit sind hingegen Verträge über die „Miete von Wohnräumen“.

Sachverhalt

Im vorliegenden Ausgangsfall wurde zwischen der Beschwerdeführerin und der Verpächterin ein Vertrag über die Verpachtung eines Apartmenthotels abgeschlossen. Das Finanzamt setzte hierfür eine Bestandsvertragsgebühr iHv 1% fest. Die Beschwerdeführerin brachte eine Beschwerde gegen den ergangenen Gebührenbescheid ein und führte darin aus, dass es sich bei dem relevanten Pachtgegenstand um ein Gebäude handelt, das überwiegend für Wohnzwecke genutzt wird und demnach die für Wohnraummiete geltende Gebührenbefreiung Anwendung finden müsse. Im Beschwerdeverfahren hat sich das BFG dafür ausgesprochen, dass die Gebührenbefreiung für Wohnraummiete bei Hotelpachtverträgen anzuwenden sei, wenn das in Bestand gegebene Gebäude überwiegend Wohnzwecken dient.

Entscheidung des VwGH

Der VwGH folgt der Rechtsansicht des BFG in seiner nun ergangenen Entscheidung nicht. Maßgeblich für die Anwendbarkeit der Gebührenbefreiung nach § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG ist zwar die sachliche Bestimmung des Bestandobjektes und ob dieses überwiegend für Wohnzwecke genutzt werden kann. Dem VwGH zufolge sei ein solcher Wohnzweck bei einem Hotelgebäude jedoch nicht gegeben, sondern liege vielmehr in der bloßen Hotellerie bzw. Beherbergung. Dies sei als rein gewerbliche Dienstleistung einzustufen und diene daher nicht dem eigentlichen Wohnzweck im Sinne einer Ermöglichung des privaten Lebens in abgeschlossenen Räumen. Diese Einordnung wird auch durch die bei einem Hotel üblicherweise mitvermieteten Räumlichkeiten (zB Restaurant, Bar, Lobby, etc) verdeutlicht, zumal diese eben keine Nebenräume zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses darstellen, sondern gemeinsam mit den Gästezimmern erst die sachliche Bestimmung des gesamten Bestandobjektes ausmachen.

Des Weiteren bezieht sich der VwGH auf den Wortlaut der Befreiungsnorm, welche nicht grundsätzlich jegliche Bestandverträge über Wohnräume von der Gebührenpflicht ausnimmt, sondern ausdrücklich nur Verträge über die „Miete von Wohnräumen“. Da der Begriff des Bestandvertrags im zivilrechtlichen Sinne auszulegen ist, muss zwischen Miet- und Pachtverträgen unterschieden werden. Demzufolge können Pachtverträge, bei denen die in Bestand gegebene Sache wie im vorliegenden Fall nur durch „Fleiß und Mühe“ benützt werden kann, nicht der Gebührenbefreiung für Wohnraummieten nach § 33 TP 5 Abs 4 Z 1 GebG unterliegen. Das Erkenntnis des BFG wurde somit vom VwGH wegen Rechtswidrigkeit aufgehoben.

Fazit

Die Gebührenbefreiung für Wohnraummiete ist nach Ansicht des VwGH entgegen BFG nicht auf Hotelpachtverträge anwendbar: Die sachliche Bestimmung von Hotelanlagen liegt nicht in der Befriedigung von Wohnzwecken, sondern in der gewerblichen Dienstleistung der Beherbergung. Außerdem beziehe sich die Gebührenbefreiung dem Wortlaut nach nur auf Mietverträge im zivilrechtlichen Sinne. Im gegenständlichen Sachverhalt wurde jedoch ein Pachtvertrag abgeschlossen, welcher nicht vom Anwendungsbereich der Gebührenbefreiung umfasst ist.