BMF-Info zu steuerlichen Fragen im Zusammenhang mit der Unterstützung von Geflüchteten aus der Ukraine

Überlassung einer Unterkunft an Geflüchtete durch private Vermieter:innen

Überlässt eine Privatperson eine Unterkunft (Wohnung, Haus, Zimmer, etc) an Geflüchtete, so ergeben sich je nach Fallkonstellation unterschiedliche steuerliche Auswirkungen:

Wurde die Unterkunft bisher nicht vermietet und wird diese nunmehr dem:der Geflüchteten unentgeltlich zur Verfügung gestellt, bekommt der:die Vermieter:in also weder einen Kostenersatz noch einen Mietzins, liegt keine steuerlich relevante Einkunftsquelle vor. Da die unentgeltliche Überlassung zu keinen Einkünften führt, braucht sie nicht in einer Steuererklärung erfasst zu werden. Erfolgt die Vermietung jedoch entgeltlich und wird dadurch ein Überschuss erzielt, so liegen steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, die entsprechend erklärt werden müssen. Wird hingegen ein Verlust erzielt, weil auf ein marktkonformes Mietentgelt verzichtet wird, ist vom Vorliegen von Liebhaberei auszugehen. Die Vermietungsverluste sind damit einkommensteuerlich nicht relevant und sind nicht in einer Steuererklärung zu erfassen.

Wurde die entsprechende Unterkunft bisher bereits vermietet bzw Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt und ist das Mietverhältnis unabhängig von der durch den Ukrainekrieg ausgelösten Situation bereits beendet worden, so ist zu unterscheiden:

• Wird die Unterkunft nunmehr einem:r Geflüchteten befristet unentgeltlich zur Verfügung gestellt, wird keine Änderung der Bewirtschaftungsart (somit auch keine Änderung des Prognosezeitraums) und damit keine steuerliche Liebhaberei vorliegen, wenn diese Maßnahme eine Überbrückung eines ansonsten vorliegenden Leerstandes darstellt und die Unterkunft höchstens zwölf Monate überlassen wird.

• Wird die Unterkunft einem:r Geflüchteten in solchen Fällen befristet entgeltlich zur Verfügung gestellt, liegen im Falle eines Überschusses steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Wird ein Verlust erzielt, weil auf ein marktkonformes Mietentgelt verzichtet wird, ist eine befristete Überlassung bis zu zwölf Monaten für die Liebhabereibeurteilung unschädlich, sodass weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.

Diese Ausführungen gelten grundsätzlich auch, wenn eine Unterkunft nicht direkt einem:r Geflüchteten, sondern einer Hilfsorganisation überlassen wird.
 

Überlassung einer Unterkunft an Geflüchtete durch Körperschaften

Für die Überlassung von Unterkünften an Geflüchtete durch Körperschaften gelten im Zusammenhang mit der Frage des Vorliegens von steuerpflichtigen Einkünften (bzw steuerlicher Liebhaberei) die obigen Aussagen sinngemäß. Auch eine kurzfristige Immobilienüberlassung an Geflüchtete als sog. „Wohnraumspende“ mit entsprechender Werbewirksamkeit hat gemäß der BMF-Info keine Auswirkungen auf die Beurteilung einer Vermietung als steuerliche Liebhaberei.

Überlässt eine Kapitalgesellschaft (GmbH oder AG) eine Unterkunft unentgeltlich oder lediglich gegen Kostenersatz von Dritter Seite an Geflüchtete, so führt dies zu keiner verdeckten Ausschüttung an die Gesellschafter:innen bzw. diesen nahestehenden Personen und unterliegt somit auch nicht der Kapitalertragsteuer.
 

Überlassung einer Unterkunft an Geflüchtete durch Privatstiftungen

Die unentgeltliche oder gegen einen Kostenersatz von dritter Seite erfolgende Immobilienüberlassung durch eine eigennützige Privatstiftung stellt grundsätzlich eine Zuwendung (des Nutzungsvorteils) dar und unterliegt somit der Kapitalertragsteuer (KESt). Erfolgt die Zuwendung an eine spendenbegünstigte Organisation, so ist diese Zuwendung von der Kapitalertragsteuer befreit. Im Fall einer unentgeltlichen Nutzungsüberlassung als sog "Wohnraumspende" unter Einbindung einer solchen spendenbegünstigten Institution unterliegt die Zuwendung daher nicht dem KESt-Abzug. Sofern angesichts des steigenden Flüchtlingszustroms und des damit einhergehenden kurzfristig benötigten Wohnraums eine Einbindung dieser Institutionen die Zurverfügungstellung der Immobilien an Geflüchtete organisatorisch erheblich erschweren und zeitlich verzögern sollte, kann auch bei einer kurzfristigen "direkten" Wohnungsüberlassung an hilfsbedürftige Geflüchtete von bis zu zwölf Monaten vom KESt-Abzug abgesehen werden.

Umsatzsteuerliche Aspekte der Überlassung einer Unterkunft

Im Fall der entgeltlichen Unterbringung von Geflüchteten liegt in der Regel für umsatzsteuerliche Zwecke eine Wohnraumvermietung vor, welche dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 % unterliegt. Gegebenenfalls kann die Vermietung aber unter die Kleinunternehmerbefreiung fallen oder für umsatzsteuerliche Zwecke als Liebhaberei einzustufen sein. Dies muss anhand der tatsächlichen Umstände individuell geprüft werden.

Wird eine bislang umsatzsteuerpflichtig vermietete Unterkunft nunmehr unentgeltlich überlassen, dann stellt sich grundsätzlich die Frage einer umsatzsteuerlichen Nutzungsänderung mit weitreichenden umsatzsteuerlichen Konsequenzen (gegebenenfalls rückwirkende Korrektur der Vorsteuer). Gemäß der BMF-Information kann eine Tätigkeit für unternehmerische Zwecke aber weiterhin vorliegen, wenn die Überlassung einer Wohnung für Zwecke der Hilfeleistung von aus der Ukraine geflüchteten Menschen anderen eigenen unternehmerischen Zwecken (zB Werbung, Imagepflege) dient. Wird bspw am Gebäude darauf hingewiesen, dass es sich um die unentgeltliche Überlassung für Zwecke der Hilfeleistung von aus der Ukraine geflüchteten Menschen handelt (zB durch den Hinweis "Wir unterstützen Geflüchtete aus der Ukraine mit dieser Immobilie" oder "Wir unterstützen die Ukraine-Hilfe mit der Überlassung von Wohnraum"), kann davon ausgegangen werden, dass die Überlassung im eigenen unternehmerischen Interesse liegt und der Werbezweck ausreichend belegt ist.
 

Spendenaufrufe durch gemeinnützige Rechtsträger

Steuerlich begünstigte (gemeinnützige) Vereine bzw. Rechtsträger müssen alle von Ihnen durchgeführten Aktivitäten in der Rechtsgrundlage (Statuten, Gesellschaftsvertrag, Satzung, etc) angeführt haben. Sind Aktivitäten geplant, die bislang nicht in der Rechtsgrundlage angeführt werden (zB Benefiz-Veranstaltungen oder das direkte Tätigwerden in der Ukraine), so muss vorab eine Änderung der Rechtsgrundlage erfolgen. Gleiches gilt für die Weitergabe von Spenden – auch diese muss explizit in der Rechtsgrundlage erwähnt sein. Andernfalls kann die Durchführung der Aktivität oder die Weitergabe von Spenden zum Verlust der steuerlichen Gemeinnützigkeit führen.

Gemäß der BMF-Information ist es jedoch zulässig, dass eine begünstigte Körperschaft ihre Mitglieder zu Spenden für Ukrainerinnen und Ukrainer aufruft und dabei lediglich vorübergehend als Plattform oder Treuhänder auftritt. In diesem Fall muss keine Änderung der Rechtsgrundlage erfolgen.
 

Fazit

Die steuerlichen Auswirkungen der Unterstützung von Geflüchteten kann im Detail komplex sein. Die Finanzverwaltung vertritt in dem veröffentlichten Informationsschrieben zu vielen Themen allerdings einen pragmatischen Ansatz, um die Hilfsbereitschaft in Österreich auch aus steuerlicher Sicht zu fördern.