Konjunkturpaket „Wohnraum- und Bauoffensive“

Die Baubranche vermeldet derzeit empfindliche Rückgänge beim Auftragseingang und und es wird mit einem deutlichen Rückgang des realen Bauvolumens gerechnet. Ausschlaggebend hierfür sind vor allem die hohen Baukosten sowie das gestiegene Zinsniveau. Um dem entgegenzutreten, möchte die Bundesregierung mit dem Konjunkturpaket "Wohnraum und Bauoffensive" konjunkturelle Impulse sowie Sanierungsimpulse setzen. Für Privatpersonen sind aus diesem Grund steuerliche Begünstigungen und die befristete Abschaffung von Nebengebühren vorgesehen.

1. Steuerliche Maßnahmen für Vermieter:innen

1.1. Befristete AfA-Erhöhung für Wohngebäude

Bereits seit 2020 besteht die Möglichkeit, im Jahr der erstmaligen Berücksichtigung der AfA für Wohngebäude den dreifachen Wert, vom gesetzlich vorgesehenen Abschreibungssatz in Höhe von 1,5%, anzusetzen. Somit kann im ersten Jahr eine Abschreibung in Höhe von 4,5% berücksichtigt werden. Im zweiten Jahr vermindert sich die Abschreibung auf den doppelten Wert (3 %) und ab dem dritten Jahr kann nur noch der gesetzlich vorgesehene Satz in Höhe von 1,5% berücksichtigt werden. Im Konjunkturpaket wurde vorgesehen, dass für Wohngebäude die nach dem 31.12.2023 und vor dem 01.01.2027 fertiggestellt werden, die Möglichkeit besteht, in den ersten drei Jahren jeweils die dreifache Abschreibung geltend zu machen. Entgegen der üblichen Vorgangsweise, dass bei Inbetriebnahme im zweiten Halbjahr nur eine Halbjahres-Abschreibung geltend gemacht werden kann, ist bei der Inanspruchnahme der beschleunigten Abschreibung unabhängig vom Zeitpunkt der Inbetriebnahme immer die Jahres-Abschreibung als Basis für den dreifachen Abschreibungssatzheranzuziehen. Da sich diese Begünstigung ausschließlich auf Wohngebäude bezieht (gesetzlicher Abschreibungssatz von 1,5 %), beträgt die Abschreibung in den ersten drei Jahren jeweils 4,5 %; daraus ergibt sich ein Gesamtabschreibung in diesem Zeitraum in Höhe von 13,5 % (4,5% * 3).

Die Ausweitung des dreifachen Abschreibungssatzes auf drei Jahre setzt voraus, dass das hergestellte Wohngebäude zumindest den "Gebäudestandard Bronze" des "klimaaktiv Kriterienkatalogs" (Version 2020) des Bundesministeriums für Klimaschutz (BMK) erreicht. Bei einer offiziellen Registrierung und abschließenden Auszeichnung des Gebäudes mit zumindest dem Standard „Bronze“, liegen die Voraussetzungen jedenfalls vor.

1.2. Verbesserte Abschreibungsmöglichkeit bei Sanierungsmaßnahmen

Der Aufwand für die Herstellung eines Gebäudes ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer eines Gebäudes abzuschreiben. Das Gesetz sieht bisher nur für bestimmte Herstellungsaufwendungen eine beschleunigte Abschreibung auf 15 Jahre vor (Aufwand gemäß § 3 bis 5 MRG, bestimmte geförderte Herstellungsaufwendungen, Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes). Dies betraf bislang Sanierungsmaßnahmen, wenn die Zusage für eine Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder nach landesgesetzlichen Vorschriften vorlagen. Der Katalog der begünstigten Sanierungsmaßnahmen wird nun um Förderungen des Bundes nach dem Umweltförderungs-Gesetz erweitert. Damit wird auch die ökologische Nachverdichtung (zB Dachbodenausbau im Zusammenhang mit der Gesamtsanierung) im Wege der Fünfzehntelabsetzung steuerlich begünstigt. Wird keine Förderung nach dem Umweltförderungs-Gesetz ausbezahlt, kann dennoch plausibel dargelegt werden, dass die Voraussetzungen für die Förderung vorgelegen haben. Wie eine solche Plausibilisierung vorzunehmen ist, wird im Rahmen einer noch zu erlassenden Verordnung geregelt. Die beschleunigte Abschreibung gilt für Aufwendungen die nach dem 31.12.2023 anfallen.

1.3. Ökozuschlag in Höhe von 15%

Für Privatpersonen wurde im Rahmen der ökosozialen Steuerreform die Möglichkeit geschaffen, gewisse Gebäudeinvestitionen im Rahmen der Sonderausgaben geltend zu machen. Für ebendiese Sanierungsmaßnahmen (thermisch-energetische Sanierung und Austausch eines fossilen Heizungssystems durch ein klimafreundliches Heizungssystem) gibt es nun auch für Vermieter:innen die Möglichkeit, 15 % der Investitionen als fiktiven steuerlichen Aufwand geltend zu machen (Ökozuschlag). Bei der thermisch-energetischen Sanierung sind insbesondere die Dämmung von Außenwänden, Geschoßdecken, Dächern oder Böden, der Austausch von Fenstern oder Außentüren und Dach- und Fassadenbegrünungen erfasst. Der "Heizkesseltausch" erfasst die Umstellung auf eine Wärmepumpe, eine Holzzentralheizung (zB Pellets) oder einen Fernwärmeanschluss.
Wird im betrieblichen Bereich bereits ein Öko-Investitionsfreibetrag in Anspruch genommen, steht kein Ökozuschlag mehr zu. Dadurch wird eine Doppelförderung vermieden.

1.4. Verlängerung Prognosezeitraums für die Liebhaberei Beurteilung

Die hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsen wirken sich zudem nachteilig auf die Liebhabereibeurteilung aus. Die in der Liebhaberei-Verordnung festgesetzten Zeiträume werden den aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht mehr gerecht und erfordern eine Ausweitung des "absehbaren Zeitraums", da ansonsten – in gewissen Fällen – Vermietungen nicht mehr als Einkunftsquelle anerkannt bzw. als Liebhaberei eingestuft werden. Der absehbare Zeitraum hat bei der Vermietung von ganzen (nicht parifizierten) Häusern bis dato 25 Jahre und bei der Vermietung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen 20 Jahre betragen. Um den Entwicklungen der letzten Jahren Rechnung zu tragen, wurden beide Zeiträume um je fünf Jahre verlängert.

2. Befristete Abschaffung der Nebengebühren für das Eigenheim

Für die Anschaffung eines Eigenheims zur Hauptwohnsitzbegründung erfolgt eine auf zwei Jahre befristete Befreiung von der Grundbuchseintragungs- und Pfandrechtseintragungsgebühr für eine Bemessungsgrundlage von bis zu EUR 500.000. Um als begünstigtes Eigenheim zu gelten, muss das Gebäude der Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses dienen. Daraus ergibt sich, dass der:die Eigentümer:in eine natürliche Person sein muss, denn nur eine solche kann ein dringendes Wohnbedürfnis haben. Der bisherige Wohnsitz muss für mindestens fünf Jahre aufgegeben werden und der Hauptwohnsitz an dem neuen Eigenheim für mindestens fünf Jahre begründet werden. Vorausgesetzt wird, dass das entsprechende Rechtsgeschäft nach dem 31.03.2024 abgeschlossen und der Antrag auf Eintragung im Grundbuch im Zeitraum vom 01.07.2024 bis zum 30.06.2026 gestellt wird. Die auf den Freibetrag übersteigenden Betrag entfallende Gebühr wird vorgeschrieben. Ab einer Bemessungsgrundlage von EUR 2.000.000 entfällt der Freibetrag und die Gebühr wird zur Gänze vorgeschrieben.

Mit der befristeten Gebührenbefreiung wird eine finanzielle Entlastung für die Anschaffung (oder Errichtung) eines Eigenheims eingeführt, die sich maximal auf EUR 11.500 beläuft.

3. Conclusio

Das Konjunkturpaket umfasst eine Reihe von Maßnahmen, um die geschwächte Bauwirtschaft zu fördern. Im steuerlichen Bereich werden durch verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten Anreize für den Wohnbau und durch einen "Ökozuschlag" Anreize zur Sanierung gesetzt. Die steuerlichen Maßnahmen sind bereits ab dem Kalenderjahr 2024 anzuwenden. Die Befreiung von den Eintragungsgebühren beim Erwerb eines Eigenheims begünstigt bereits Erwerbe ab dem 1.4.2024, allerdings ist hier zu beachten, dass diese nur für Anträge beim Grundbuchgericht ab 1.7.2024 gilt.