Günstige Immobilienpreise durch Immobilienleibrente

Die Immobilienleibrente dient als Hilfsmittel im Kampf gegen die Altersarmut. Sie kann aber auch eine Alternative zur klassischen Immobilienveräußerung darstellen und somit die eigene Pension erhöhen.

Die Käufer:innenseite profitiert vor allem von Immobilienpreisen deutlich unter dem Marktwert und sollte deshalb für jede:n Immobilieninvestor:in eine ernste Überlegung wert sein.

Worum es sich beim Immobilienleibvertrag handelt und warum dieser eine attraktive Möglichkeit für Immobilieninvestor:innen sein kann, erklären wir in diesem Artikel.

Was ist eine Immobilienleibrente?

Bei der Immobilienleibrente wird anstatt des herkömmlichen Kaufvertrages zwischen Käufer:in und Verkäufer:in ein Leibrentenvertrag iSd § 1284 ABGB abgeschlossen.

Der:Die Käufer:in erwirbt das Eigentum an der Immobilie und verpflichtet sich im Gegenzug zur Zahlung eines monatlichen oder jährlichen Betrages zu einer Leibrente. Diese Zahlungsverpflichtung ist zumeist an das Ableben der verkaufenden Person gebunden, kann aber auch von der Lebensdauer einer dritten Person, z.B. Ehefrau oder Ehemann der verkaufenden Person abhängig gemacht werden. Die Höhe der Leibrente wird durch den Wert der Immobilie, das Alter und Geschlecht des:der Immobilieneingetümer:in sowie die Instandhaltungskosten bemessen.

Ein weiteres Modell ist die Zeitrente, welche eine befristete Zahlungsverpflichtung vorsieht. Stirbt die verkaufende Person vor Ablauf der Zeitspanne, so erhalten die Erben Anspruch auf die weitere Zahlung. Stirbt die Person jedoch erst später, muss der:die Käufer:in das Wohnrecht bis zum Ableben dieser dulden.

Mit der Zahlungsverpflichtung verbunden ist ein notariell grundbuchgesichertes lebenslanges Wohnrecht der verkaufenden Person an der veräußerten Immobilie. Dadurch kann diese weiter mietfrei in gewohnter Umgebung leben und zusätzlich die eigene Pension aufbessern.

Der Leibrentenvertrag stellt gem § 1269 ABGB für beide Seiten ein Glücksgeschäft dar. Ein Restrisiko, keine entsprechende Gegenleistung zu erhalten, kann nicht ausgeschlossen werden.

Bei einer kurzen Lebenserwartung der verkaufenden Person kann zB die Summe der Rentenzahlungen den Immobilienwert deutlich unterschreiten.

Für welche Verkäufer:innen ist eine Immobilienleibrente relevant?

Der Verkauf mittels Leibrentenvertrag ist vorrangig für ältere Personen ab 65 Jahren mit Immobilieneigentum. Diese können mithilfe der Rentenzahlungen ihre Pension finanziell absichern oder diese erheblich verbessern. Für einen solchen Leibrentenvertrag sind möglichst unbelastete Immobilien geeignet.

Diese Veräußerungsform ist besonders geeignet, wenn man die Immobilie verkaufen, aber dennoch weiter in der eigenen Immobilie wohnen möchte. Gründe sind die Nähe zur Familie, das vertraute Umfeld oder die eigens gestalteten Räumlichkeiten.

Ebenso relevant ist dies für Verkäufer:innen, die ihr Vermögen noch zu Lebzeiten nutzen möchten und es keine Erb:innen gibt oder nicht an diese vererben möchten.

Vorteile/Nachteile

Auf der Käufer:innenseite muss die Kaufsumme nicht auf einmal aufgebracht werden, es ist somit kaum Eigenkapital notwendig. Man erspart sich dadurch einen Kredit, welcher in den aktuellen Zeiten mit immensen Zinsen verbunden sein kann.

Durch meist sehr günstige Kaufpreise - weit unter dem Marktpreis - kommt es auch zu überschaubaren monatlichen Belastungen.

Andererseits kann der:die Käufer:in aufgrund der unvorhersehbaren Lebenserwartung der:des Verkäufer:in und der damit verbundenen Zahlungsverpflichtung einen Verlust erleiden, wenn die Summe der Rentenzahlungen den Wert der Immobilie übersteigt.

Finanzierung

Möchte man nun über einen Kredit finanzieren, dann ist zu sagen, dass dieses Modell bis dato bereits von einigen Banken übernommen und begleitet wird. Hierbei werden für gewöhnlich bis zu 40% vom Wert der Liegenschaft fremdfinanziert. Aufgrund der teils ungewissen, unbefristeten Dauer der Finanzierung wird von den Banken sinngemäß die maximale Laufzeit von 35 Jahren angewandt.

Schlussworte

Wer Interesse für einen Immobilienkauf mittels Leibrente hat, sollte sich ausführlich von einem darauf spezialisierten Anwalt oder einer darauf spezialisierten Anwältin beraten lassen. Gemeinsam kann ein individuell angepasstes Konzept erstellt werden, welches auch die Verkäufer:innenseite anspricht, betont Miriam Nehajova, Rechtsanwältin bei Jank Weiler Operenyi/ Deloitte Legal in Graz, die gerne für allfällige Fragen jederzeit zur Verfügung steht.