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Änderungen bei der Grund­erwerbsteuer

Steuerreform 2015/16

24.06.2015

Der Begutachtungsentwurf zum Steuerreformgesetz 2015/16 sieht grundlegende Änderungen bei der Grunderwerbsteuer vor, welche nachfolgend näher dargestellt werden sollen:

Grundstückswert

Anstelle des Einheitswertes soll bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerbsvorgängen künftig der sogenannte „Grundstückswert“ maßgeblich sein, der am Verkehrswert orientiert ist. Nur bei der Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke wird an der bisherigen Besteuerung (2% vom einfachen Einheitswert innerhalb des Familienkreises) festgehalten.

Stufentarif

Bei Feststellung der Bemessungsgrundlage für die GrESt soll künftig nur mehr die Abgrenzung entgeltlich (stets Besteuerung mit 3,5%) und unentgeltlich maßgeblich sein. Unentgeltliche Erwerbe sollen gegenüber entgeltlichen Erwerben künftig dadurch begünstigt werden, dass für diese ein Stufentarif zur Anwendung kommt. Die Begriffe der Entgeltlichkeit bzw Unentgeltlichkeit sollen im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) explizit definiert werden: Erwerbe mit Gegenleistungen bis zu 30% des Grundstückswertes sollen zur Gänze als unentgeltlich gelten und somit von den Vorteilen des Stufentarifes profitieren. Bei einer Gegenleistung von mehr als 30%, aber nicht mehr als 70% ist der Steuersatz von 3,5% auf die Gegenleistung anzuwenden, während zusätzlich der unentgeltliche Anteil am Grundstückswert (die restlichen rund 30 bis 70%) dem Stufentarif für unentgeltliche Übertragungen unterliegt („teilentgeltliche Erwerbe“). Bei einer Gegenleistung (Kaufpreis oder zB Hypothekenübernahme) von über 70% des Grundstückswertes sollen hingegen 3,5% vom vollen Grundstückswert anfallen („entgeltliche Erwerbe“). Der Stufentarif beträgt von EUR 0 bis EUR 250.000 0,5%, von EUR 250.000 bis EUR 400.000 2%, darüber generell 3,5%. Unentgeltliche Erwerbe bzw die unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben sollen zudem bei der Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif zusammengerechnet werden, sofern sie zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren erfolgen. Eine Zusammenrechnung soll auch dann erfolgen, wenn eine Person von zwei oder mehreren Personen zum selben Zeitpunkt oder sukzessive eine wirtschaftliche Einheit erwirbt.

Unentgeltliche Betriebsübertragungen

Werden betriebliche Grundstücke oder Immobilien vererbt oder (nach Vollendung des 55. Lebensjahrs) verschenkt, soll es einen Freibetrag von EUR 900.000 anstatt bisher EUR 365.000 geben. Bei „teilentgeltlichen“ Erwerben soll der Freibetrag aliquot zustehen. Die GrESt soll außerdem mit 0,5% des gesamten Grundstückswertes gedeckelt werden. Für Umgründungen soll generell der begünstigte Tarif von 0,5% gelten. Auf Antrag soll die Steuer auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden können, sofern der Stufentarif oder der Steuersatz von 0,5% zur Anwendung kommt.

Erwerbe im Familienverband bzw von Todes wegen

Erwerbe von Todes wegen, Erwerbe von Wohnungseigentum bei Tod des Partners (§ 14 Abs. 1 WEG) und Erwerbe unter Lebenden im Familienverband gemäß § 26a GGG (dh inklusive Geschwister, Neffen und Nichten) sollen als unentgeltlich gelten. Dies bedeutet, dass der Grundstückswert mit dem Stufentarif besteuert wird; allfällige Gegenleistungen (insbesondere Übernahme von Schulden oder Einräumung von Wohn- oder Fruchtgenussrechten) sind unbeachtlich und unterliegen nicht (anders als noch im Begutachtungsentwurf) der (3,5%igen) GrESt. In Zukunft sollen außerdem Schenkungen zwischen Ehegatten bzw eingetragenen Partnern bis zu einem flächenbezogenen Freibetrag von 150 m2 von der GrESt befreit sein und darüber hinaus zum Stufentarif vom anteiligen Grundstückswert besteuert werden. Dieser Freibetrag soll auch bei Erwerben von Todes wegen und Erwerben von Wohnungseigentum bei Tod des Partners (§ 14 Abs 1 WEG) hinsichtlich des Hauptwohnsitzes zustehen.

Fazit

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer soll in Zukunft die Gegenleistung, mindestens jedoch der vom Verkehrswert abgeleitete „Grundstückswert“ maßgeblich sein (mit Ausnahme der Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe). Dies bedeutet insbesondere für die Übertragung von nichtbetrieblichen Grundstücken innerhalb des Familienverbandes eine deutliche Steuermehrbelastung, da für diese Erwerbe bisher nur GrESt in Höhe von 2% vom dreifachen Einheitswert anfällt. Der unentgeltliche Erwerb kleinerer Grundstücke könnte in Zukunft allerdings auch günstiger als nach der bisherigen Rechtslage besteuert werden, da für diesen der Stufentarif zur Anwendung kommen soll.

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