Neem tijd voor uw bedrijfsvastgoed

Onroerend goed vormt vaak een belangrijke investering en waardecomponent van een onderneming. Het doordacht en toekomstgericht structureren ervan dringt zich bijgevolg op.

Het gros van de familiale ondernemingen is eigenaar van bedrijfsvastgoed. De structuur ervan is doorgaans historisch gegroeid en vaak nog verweven met de operationele vennootschap. Soms is het onroerend goed ook verspreid over verschillende vennootschappen binnen de groep.

Het is echter nooit te vroeg of te laat om uw structuur in vraag te stellen. Vaak vormt een belangrijke uitbreidingsinvestering een trigger, maar ook bij het nadenken over de toekomst van uw onderneming kan hier best bij stil gestaan worden.

In het kader van de familiale opvolging of verdeling kan het vastgoed een pasmunt vormen voor de kinderen die niet in het bedrijf stappen. Bij een overname door een externe speler of de instap van een investeerder moet u er rekening mee houden dat niet elke partij ook interesse zal hebben in het onroerend goed.

Bovendien zien we in de markt dat het aanhouden van bedrijfsvastgoed in een aparte structuur bij overnametransacties vaak een positieve impact heeft op de waarde van de groep. Indien u in de toekomst uw key medewerkers bij wijze van incentive wenst te betrekken in de onderneming, kan het onroerend goed de waarde van uw onderneming verzwaren en dergelijke instap bemoeilijken.

Daarnaast kunnen bepaalde marktomstandigheden aanleiding geven tot een reflectie-moment. De COVID-19 crisis doet ondernemingen des te meer stilstaan bij de bedrijfsrisico’s en de vraag hoe deze kunnen worden gespreid en hoe een gedeelte van het bedrijfsvermogen hiervan kan worden afgeschermd.

De boodschap is om tijdig de structurering van het bedrijfsvastgoed onder de loep te nemen en om dit op regelmatige basis te herhalen. Het (her-)structureren ervan is immers een complexe oefening die tijd vraagt. Het is van belang om verschillende scenario’s te overwegen en de haalbaarheid en wenselijkheid ervan te beoordelen in het licht van de toekomst, hierbij rekening houdend met de kosten en de baten.

Bovendien kunnen bepaalde handelingen ertoe leiden dat de mogelijke opties worden ingeperkt. Zo is het doorgaans makkelijker om de structuur te wijzigen vooraleer een nieuw krediet aan te gaan. Ook een reeds toegekende investeringssubsidie die aan een bepaalde vennootschap werd toegewezen kan een beperkende factor vormen.

Ook vanuit fiscaal oogpunt is het aangewezen om de structuur op middellange termijn te beoordelen. De insteek bij een interne reorganisatie van het bedrijfsmatig onroerend goed is doorgaans dat dit op vlak van belastingen zo kostenneutraal mogelijk moet kunnen gebeuren. Om hierover zekerheid te krijgen, is het mogelijk om een ruling aan te vragen bij de Dienst Voorafgaande Beslissingen. Naast het gegeven dat de procedure voor dergelijke aanvraag al snel enkele maanden in beslag neemt, wordt de uitkomst van de ruling vaak beïnvloed door het momentum waarop de aanvraag gebeurt. Indien de structurering is ingegeven door concrete zakelijke motieven met een duidelijke toekomstvisie, is de positieve uitkomst waarschijnlijker dan wanneer u last minute nog een structuurwijziging wil doorvoeren met het oog op het fiscaal vriendelijk realiseren van een bepaalde transactie.

Tot slot heeft ook de implementatie van een structuurwijziging een zekere doorlooptijd, aangezien diverse actoren moeten worden betrokken, zoals uw financiële instelling, de overheid (in het kader van de geldende bodemformaliteiten, eventuele vergunningen en stedenbouwkundige regels), notaris, bedrijfsrevisor, etc. Vergeet daarbij niet dat de juridische formaliteiten vaak een aantal weken tot maanden in beslag kunnen nemen.

Met het oog op het creëren en/of behouden van ondernemingswaarde is het dus goed om parallel met het bepalen van uw toekomststrategie regelmatig stil te staan bij de structuur van uw bedrijfsmatig vastgoed. Neem hiervoor de tijd om in eerste instantie vanuit een bedrijfseconomisch oogpunt de verschillende mogelijkheden af te wegen en zowel de kosten als de baten in rekening te brengen. Gezien de complexiteit van deze materie laat u zich hierbij best goed begeleiden.