Energy as a Service: Juridische modellen in volle ontwikkeling
Duurzame investeringen inzake onroerend goed brengen vaak omvangrijke kosten met zich mee. Vandaar de sterke opgang van leveranciers van energiebesparende installaties (warmtesystemen, zonnepanelen, verlichting, etc.) die hun producten aanbieden als dienst (‘product / energy as a service’), waarbij de gebruiker geen (of niet onmiddellijk) eigenaar wordt van de installatie, maar deze ter beschikking krijgt tegen betaling van een periodieke vergoeding. Vaak voorziet de overeenkomst dat de gebruiker op het einde van het contract de installatie kan verwerven. De leverancier staat tijdens de looptijd van het contract doorgaans in voor het onderhoud ervan. Ook op de particuliere markt krijgen dergelijke structuren meer en meer ingang.
Meerdere juridische modellen zijn denkbaar, waaronder financiële leasing (on balance), operationele leasing (off balance) of huurkoop.
Bescherming van het eigendomsrecht
Gezien in deze modellen de installaties worden geïnstalleerd bij de eindgebruiker, maar de leverancier doorgaans eigenaar blijft, is het van belang het eigendomsrecht van de leverancier te beschermen. Het risico bestaat immers dat de verhuurde installatie haar roerend karakter zal verliezen. Hierdoor zou de eigendom van de installatie overgaan op de eigenaar van het onroerend goed ten gevolge van natrekking.
Het vestigen van een recht van opstal ten voordele van de leverancier (al dan niet onderhands) kan aangewezen zijn om dit te vermijden. Hierdoor worden de eigendomsrechten tijdelijk gesplitst. De huurder/opstalgever blijft eigenaar van het onroerend goed. De leverancier behoudt als verhuurder/opstalhouder gedurende de duurtijd van het opstalrecht de volle eigendom van de installatie. Voor zonnepanelen wordt vaak met deze structuur gewerkt.
Voor installaties in het gebouw (bv. HVAC installaties) is een opstalrecht minder geschikt. Hier kan het wenselijk zijn om de voornaamste schuldeisers van de gebruiker van de installatie in kennis te stellen van de opzet, zodat zij niet ter goeder trouw kunnen stellen niet op de hoogte te zijn van de eigendomstitel van de leverancier. Daarnaast is het aanbrengen van zichtbare kenmerken (bv. ‘eigendomsplaatjes’) aan de installatie aanbevolen om zo te duiden dat de installatie eigendom is van de leverancier. Ook een inschrijving in het pandregister kan een oplossing bieden.
Gevolgen overdracht eigendom aan derden
Gezien de installaties doorgaans onlosmakelijk verbonden zijn met het gebouw, is het voor beide partijen van belang te voorzien in de gevolgen wanneer de eigendom van het onroerend goed (of het gebruik ervan, indien de huurder van het pand de installaties heeft geplaatst) zou worden overgedragen aan een derde. Zo heeft de leverancier er belang bij dat de installaties blijvend worden gebruikt, zodat de door hem gedane investering wordt terugbetaald en heeft ook de gebruiker er belang bij niet gehouden te zijn aan verplichtingen met betrekking tot installaties van een pand dat hij niet langer betrekt.
Incentives en tegemoetkomingen
Zowel voor de gebruiker als voor de leverancier van de installaties is het van belang na te gaan of en voor welke incentives en tegemoetkomingen hij in aanmerking komt, teneinde een zicht te hebben op het volledige economische plaatje.
Het juridische model zal hierin vaak leidinggevend zijn. Zo kan een gebruiker van een installatie geen gebruik maken van een investeringsaftrek, indien de investering niet op haar balans staat. De fiscale impact voor elke partij moet derhalve mee in overweging genomen worden om te beoordelen welke opzet het meest wenselijk is.
Het belang van dergelijke modellen zal enkel maar toenemen. Hierbij zullen nog meer complexe samenwerkingsstructuren ontstaan, waarbij ook de overheid, financiële partijen, investeringsvehikels (ESCO), energieleveranciers en investeerders betrokken zijn en waarvoor het regelgevend kader nog in volle ontwikkeling is.