interestvoeten-kredieten

Article

Interestvoeten op kredieten nog steeds historisch laag

Nieuwsbrief Actualiteiten, februari 2019

Interestvoeten op kredieten aan ondernemingen in België, zowel op korte, middellange als lange termijn, staan vandaag nog steeds historisch laag. De vraag stelt zich dus: hoelang nog?

Momenteel bedraagt de Euribor 3 maand voor de kortetermijninterestvoeten -0.308 % (01/18/2019). De bancaire sector verwacht dat de Euribor 3 maand pas begin 2020 boven 0 % zal uitstijgen. Dit wordt bovendien ondersteund door de beslissing van de ECB (Europese Centrale Bank) om minstens tot en met de zomer van 2019 de ECB-rente niet te verhogen. De eerste renteverhoging komt dus op zijn vroegst in de herfst van dit jaar.

Scenario stijgende interesten: impact rentabiliteit onroerend goed-projecten

Alhoewel een mogelijke stijging van de interestvoeten niet meteen voorzien wordt, is het nooit te vroeg inlichtingen te vragen over mogelijke financiële indekkingsproducten. We hebben namelijk één zekerheid, interesten kunnen enkel stijgen. Indekkingen tegen Euriborstijgingen kunnen opgevangen worden door het aangaan van een indekkingscontract (Intrest Rate Swap) of het betalen van een premie (CAP-premie). Gezien de actuele negatieve Euribor, is het niet opportuun om deze indekkingen met onmiddellijke ingang te activeren. Een optie kan zijn om deze uitgesteld te activeren, bijvoorbeeld begin 2020. Men spreekt dan van een delayed IRS-contract. Opgelet, tot moment van activeren blijft u onderhevig aan mogelijke Euribor-stijgingen.

Stel: u bent projectontwikkelaar die zich voornamelijk richt op residentiële projecten, die hoofdzakelijk worden gefinancierd via een straight loan (vast voorschot). Door het onvoorspelbaar karakter van de opname van het krediet (zowel voor opbouw als afbouw) en timing van de projectfinanciering, lijkt een klassieke 1 op 1 combinatie straight loan – IRS-contract met een vaste termijn moeilijk verenigbaar. Dit gezien het IRS-contract niet met zekerheid afgesteld kan worden op het opgenomen kredietbedrag doorheen de tijd. De indekking dient immers bij voorkeur het achterliggend krediet 100 % te dekken over de volledige looptijd van het krediet.

Wanneer projectgronden niet onmiddellijk worden ontwikkeld omwille van vergunningsissues of speculatieve rendementsredenen is een 1 op 1 indekking wel een mogelijke optie. Dit gezien het opgenomen kredietbedrag voor gronden duidelijk is over de gehele periode tot start van bouwfase. Omwille van de eenvoud kan een bullet-financiering (lening waarbij enkel periodisch interesten worden betaald) met vaste interestvoet eventueel ook een optie zijn. Mogelijke indekkingsoplossingen dienen dus case by case te worden geëvalueerd op hun bancaire haalbaarheid en nut.

Niet-financiële oplossingen

Niet-financiële oplossingen moeten worden gezocht bij de voorcalculatie van uw project. We stellen vast dat bij langlopende projecten de actuele lage interestvoeten worden verrekend over de volledige looptijd van het project, dit terwijl het duidelijk is dat een stijging van de Euribor niet te vermijden is. Het niet correct verwerken van de stijgende interestlast resulteert bijgevolg in een overschatting van het rendement op uw project.

Stijgende langetermijninterestvoeten kunnen op hun beurt een impact hebben op de investeringsappetijt van uw huidige investeerders, met mogelijk druk op uw verkoopprijzen als gevolg. Toegegeven dat de toename van de inflatie (als oorzaak van toenemende interestvoet) ook de huurprijzen kan omhoogduwen. Dat maakt het investeren dan weer interessanter. Aldus een moeilijk voorspelbaar krachtspel.

Misschien duurt het ook wat langer om de laatste units verkocht te krijgen omwille van wijzigingen in het investeringsklimaat als gevolg van stijgende interestvoeten. Ook hier is het nuttig om de impact op de marge van een eventuele prijzendruk in combinatie met een toename van de doorlooptijd in kaart te brengen. Vergeet zeker ook niet de steeds langere vergunningsfase binnen het proces.

Toenemende leningskost, mogelijke druk op de verkoopprijzen en toenemende doorlooptijd (zowel binnen de vergunnings- als verkoopfase) van langlopende onroerend goed projecten kunnen beter worden geïntegreerd in uw voorcalculatie. Dit laat toe om tijdig bij te sturen bij het uittekenen van het project. Voorbereid zijn is dus de boodschap.

Gepubliceerd op 26/02/2019
Bruno Degrande, bdegrande@deloitte.com

Did you find this useful?