onroerend-goed-frankrijk

Article

De aankoop van een onroerend goed in Frankrijk

Nieuwsbrief Actualiteiten, oktober 2018

Enkel de Staat waar een onroerend goed gelegen is, is gerechtigd om de betrokken onroerende inkomsten al dan niet te taxeren. Wie dus beslist om een onroerend goed in Frankrijk aan te kopen zal naast de Belgische spelregels ook te maken krijgen met de Franse fiscaliteit. Welke spelregels nu van toepassing zijn hangt vooral af van de manier waarop de investering zal gebeuren: hetzij als een natuurlijk persoon, hetzij via een vennootschap.

De aankoop door een Belgische natuurlijke persoon

Fiscale gevolgen in Frankrijk

In geval van verhuring, worden de effectieve huurinkomsten na aftrek van een aantal specifieke kosten, belast aan een progressief tarief. Deze huurinkomsten worden, anders dan in België, ook onderworpen aan sociale bijdragen. Voor 2018 is dit 17,2 %. Bij eigen gebruik worden geen (fictieve) huurinkomsten belastbaar gesteld in Frankrijk.

Ook bij een latere verkoop zal een eventueel gerealiseerde meerwaarde in Frankrijk getaxeerd worden, ditmaal aan een directe belasting van 19 % en sociale bijdragen van 17,2 %. Afhankelijk van de bezitsduur van het onroerend goed kan evenwel een vrijstelling verkregen worden. Bovendien kunnen lokale taksen zoals de taxe foncière (door de eigenaar) en/of de taxe d’habitation (door de bewoner) verschuldigd zijn, afhankelijk van regio tot regio. Tot slot is, vanaf een totale venale waarde van 1,3 Mio EUR, een jaarlijkse vermogensbelasting, de zgn. Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), verschuldigd. Het tarief van de IFI is progressief.

Fiscale gevolgen in België

Daar waar Frankrijk heffingsbevoegd is om de huurinkomsten en eventuele gerealiseerde meerwaarden te belasten, zal België conform het Dubbelbelastingverdrag deze inkomsten moeten vrijstellen. Voor wat betreft de huurinkomsten is er slechts een vrijstelling met progressievoorbehoud. Dit betekent dat de inkomsten worden vrijgesteld van belastingen in België, maar mee in rekening worden gebracht om te bepalen in welke schijf de overige Belgische inkomsten terecht komen.

Welke inkomsten opgenomen moeten worden in de Belgische aangifte personenbelasting hangt af van het feit of het onroerend goed voor eigen gebruik dient dan wel voor effectieve verhuur. In het laatste geval moet de bruto huur opgenomen worden waarop een kostenforfait van 40 % wordt toegepast. In geval van eigen gebruik kan conform een interne instructie van de Administratie een forfaitair gewaardeerd huurinkomen weerhouden worden.

Huurinkomsten   Impôts sur la Fortune Immobilière
Belastbaar inkomen Tarief Belastbaar inkomen Tarief
0-9.807 EUR 0 % 800.000-1.300.000 EUR 0,5 %
9.808-27.086 EUR 14 % 1.300.000-2.570.000 EUR 0,7 %
27.087-72.617 EUR
30 % 2.570.000-5.000.000 EUR 1,0 %
72.618-153.783 EUR
41 % 5.000.000-10.000.000 EUR 1,25 %
> 153.783 EUR 45 % > 10.000.000 EUR 1,5 %

De aankoop door een Belgische vennootschap

Fiscale gevolgen in Frankrijk

Ook indien het onroerend goed in Frankrijk wordt aangekocht via een Belgische vennootschap zal Frankrijk de Staat zijn die gerechtigd is om de inkomsten verbonden aan het onroerend goed te taxeren. Niet alleen de gerealiseerde meerwaarden maar ook de huurinkomsten worden momenteel belast aan een vast tarief van 33,33 % (15 % mits voorwaarden). Hoewel dit alles boekhoudkundig verwerkt wordt in hoofde van de Belgische vennootschap, wordt deze laatste fiscaal geacht een vaste inrichting te hebben in Frankrijk en wordt de Belgische vennootschap, voor wat betreft de Franse activiteiten, onderworpen aan de Franse Vennootschapsbelasting voor niet-inwoners.

Ook hier zullen een aantal lokale taksen zoals de taxe foncière of de taxe d’habitation verschuldigd zijn, afhankelijk van regio tot regio. Daarnaast is een jaarlijkse vorm van vermogensbelasting verschuldigd ten belope van 3 % van de marktwaarde (behoudens vrijgave van de identiteit van de aandeelhouders).

Fiscale gevolgen in België

De inkomsten verbonden aan het onroerend goed moeten mee opgenomen worden in de Belgische boekhouding maar worden in België vrijgesteld. In de mate dat het onroerend goed gratis ter beschikking wordt gesteld door de vennootschap aan haar bedrijfsleider(s) zal een voordeel alle aard moeten weerhouden worden. Het belastbaar voordeel wordt niet forfaitair vastgesteld zoals bij in België gelegen onroerende goederen en is bijgevolg gelijk aan de werkelijke huurwaarde van het onroerend goed. Op niveau van de Franse vaste inrichting is dit echter minder evident en geeft dit soms aanleiding tot discussies. Wanneer het goed ter beschikking wordt gesteld van de zaakvoerder wordt in de praktijk dan ook vaak de voorkeur gegeven aan de betaling van een reële, marktconforme, huur voor de periodes waarin het goed ter beschikking stond.

Onze maandelijkse gratis nieuwsbrief ontvangen in je mailbox? Klik hier

Besluit: Door de complexiteit van de materie is het van belang elke aankoop op zich te beoordelen. Wellicht is de hamvraag of het onroerend goed effectief dient om te verhuren of eerder om zelf te gebruiken.

Gepubliceerd op 19/10/2018
Arnaud Vandeputte, avandeputte@deloitte.com

Did you find this useful?