vastgoed

Article

Een vastgoed gesplitst aankopen via uw vennootschap

Strengere fiscale regels

Nieuwsbrief Actualiteiten, maart 2018

Wanneer uw vennootschap het vruchtgebruik aankoopt van een pand dat minstens voor een deel beroepsmatig wordt gebruikt, en u als bedrijfsleider de blote eigendom van dit pand verwerft, zal de fiscus strenger toekijken op de waardering van het vruchtgebruik.

Bij de constructie van een gesplitste aankoop, waarbij het vruchtgebruik door de vennootschap wordt aangekocht en de blote eigendom door de bedrijfsleider, is het moeilijk om een juist evenwicht

te vinden tussen de waarde van het vruchtgebruik en die van de blote eigendom. De neiging bestaat om de vennootschap zoveel mogelijk te laten betalen voor het vruchtgebruik. Hoe meer uw vennootschap immers betaalt voor het vruchtgebruik, hoe minder u als bedrijfsleider privé moet neertellen voor de blote eigendom. Bovendien verkrijgt u in principe op het einde van het vruchtgebruik (bv. na 20 jaar als het vruchtgebruik uitdooft) de volle eigendom zonder hierop belastingen verschuldigd te zijn.

Correcte waardering van het vruchtgebruik

Gesplitste aankopen worden al langer geviseerd door de fiscus. Als deze van mening is dat de waardering van het vruchtgebruik economisch niet correct is, dan zal het bedrag dat uw vennootschap te veel heeft betaald en u te weinig, bij u privé belast worden als een voordeel van alle aard. Een correcte waardering van het vruchtgebruik kan dit vermijden.

Sedert 2016 hanteert de rulingcommissie een strengere formule dan de klassieke waarderingstechniek om de waarde van het vruchtgebruik te bepalen. Ook de fiscus volgt nu de methode die door de rulingcommissie naar voren wordt geschoven.

Klassieke waarderingstechniek

De klassieke waarderingstechniek van het vruchtgebruik is de methode Ruysseveldt, die gebaseerd is op de geactualiseerde netto huurwaarde van het pand over de duur van het vruchtgebruik. Als actualisatievoet in die methode wordt gebruik gemaakt van de OLO-rente op tien jaar. Omdat die OLO-rente vandaag de dag zeer laag is, leidt die lagere actualisatievoet vaak tot een hogere waardering van het vruchtgebruik, waardoor u als bedrijfsleider minder betaalt. Concreet is het mogelijk dat de vennootschap in toepassing van deze methode tot 85 procent van de aankoopsom betaalt voor een vruchtgebruik op 20 jaar.

Strengere waardering door rulingcommissie

Volgens de rulingcommissie moet de werkelijke waarde van het vruchtgebruik nog steeds berekend worden op basis van de geactualiseerde verwachte netto huurwaarde van het pand over de looptijd van het vruchtgebruik. De actualisatievoet mag echter niet meer afhangen van de OLO-rente, maar moet gebaseerd zijn op het netto huurrendement. Dit rendement wordt berekend door de netto huurwaarde op jaarbasis (d.i. de brutohuurwaarde verminderd met o.a. de onroerende voorheffing, de kosten van verzekering en onderhoudskosten, …) te delen door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed. De brutohuurwaarde kan worden geraamd op basis van een vergelijking met de huurprijzen voor gelijkaardige panden in de buurt.

Stel: de brutohuurwaarde van een pand is 25.000 EUR per jaar, de netto huurwaarde bedraagt 20.000 EUR en de waarde van de volle eigendom 450.000 EUR.

De actualisatievoet is dan 4,4%, nl. 20.000 EUR/450.000 EUR. Deze methode kan ertoe leiden dat het vruchtgebruik op ‘slechts’ 60 procent (i.p.v. 85 % volgens de methode Ruysseveldt) van de aankoopsom wordt gewaardeerd.

Fiscus volgt rulingcommissie

Recente rechtspraak (arrest van hof van beroep te Gent, 19 december 2017) bevestigt dat de fiscus de zienswijze van de rulingcommissie volgt. Ondertussen werden er door de FOD Financiën richtlijnen uitgestuurd om “erop toe te zien dat de waarde van het vruchtgebruik beantwoordt aan de werkelijke economische waarde”.

Onze maandelijkse gratis nieuwsbrief ontvangen in je mailbox? Klik hier

Conclusie

Het staat vast dat bij toekomstige, nieuwe vruchtgebruikconstructies aandacht wordt besteed aan een correcte waardering van het vruchtgebruik. Een overwaardering van het vruchtgebruik kan immers leiden tot een belastbaar voordeel in hoofde van de bedrijfsleider.

De strengere criteria zullen volgens de fiscus ook van toepassing zijn op vruchtgebruikconstructies die zijn opgezet in inkomstenjaren waarvan de verjaringstermijn nog niet verstreken is. Het is daarbij niet duidelijk of de fiscus ook reeds langer bestaande constructies zal viseren.

Gepubliceerd op 15/03/2016

Xavier Deschilder, xdeschilder@deloitte.com

Did you find this useful?