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Les taux d’intérêt sur les prêts restent historiquement bas  

Actualités, février 2019

Les taux d’intérêt sur les prêts accordés aux entreprises en Belgique, à court, moyen et long terme, sont encore historiquement bas aujourd’hui. La question se pose donc: pour combien de temps encore?

Actuellement, l’Euribor 3 mois pour les taux d’intérêt à court terme s’élève à -0,308 % (18/01/2019). Le secteur bancaire ne s’attend pas à ce que l’Euribor 3 mois dépasse la barre de 0 % avant début de 2020. La décision de la BCE (Banque centrale européenne) de ne pas relever ses taux d’intérêt au moins avant l’été 2019 le confirme en outre. La première hausse de taux n’aura donc pas lieu avant l’automne de cette année au plus tôt.

Scénario de hausse des taux d’intérêt: impact de la rentabilité des projets immobiliers

Bien qu’une éventuelle hausse des taux d’intérêt ne soit donc pas prévue immédiatement, il n’est jamais trop tôt pour demander des informations sur d’éventuels produits de couverture financière. Nous avons une certitude: l’intérêt ne peut qu’augmenter. Les couvertures contre les hausses de l’Euribor peuvent être réalisées en concluant un contrat de couverture IRS (swap de taux d’intérêt) ou en payant une prime (prime CAP). Compte tenu de l’Euribor négatif actuel, il n’est pas approprié d’activer ces couvertures avec effet immédiat. Une option pourrait être de postposer l’activation au début de 2020 par exemple. C’est ce qu’on appelle un contrat IRS retardé. Attention, jusqu’au moment de l’activation, vous restez sujet à d’éventuelles augmentations de l’Euribor.

Supposons que vous soyez un promoteur qui se concentre sur des projets résidentiels, où les projets sont principalement financés par un prêt ordinaire (avance fixe). En raison de la nature imprévisible du tirage du prêt (tant pour la construction que pour les finitions) et du calendrier de financement du projet, il semble difficile de concilier un prêt classique avec un contrat IRS à durée fixe. Ceci parce que le contrat IRS ne peut pas être fixé avec certitude sur le montant du crédit prélevé au fil du temps. La couverture doit couvrir de préférence le crédit sous-jacent à 100 % pendant toute la durée du crédit.

Si les terrains en projet ne sont pas immédiatement aménagés pour des raisons d’obtention de permis ou de rendement spéculatif, une couverture 1 contre 1 est une option possible. C’est clair pour toute la période allant jusqu’au début de la phase de construction, compte tenu du montant des crédits fonciers souscrits. Par souci de simplicité, un financement bullet (prêt où seuls des intérêts périodiques sont payés) avec un taux d’intérêt fixe peut également être une option. Il convient donc d’évaluer au cas par cas la faisabilité et l’utilité des solutions de couverture possibles.

Solutions non financières

Des solutions non financières doivent être recherchées lors du calcul préalable de votre projet. Nous notons que pour les projets à long terme, les faibles taux d’intérêt actuels sont fixés pour toute la durée du projet, alors qu’il est clair qu’une augmentation de l’Euribor est inévitable. Le traitement incorrect de la charge d’intérêt croissante entraîne une surestimation de la rentabilité de votre projet.

La hausse des taux d’intérêt à long terme peut à son tour avoir un impact sur l’appétit d’investissements de vos investisseurs actuels, ce qui peut exercer une pression sur vos prix de vente. Certes, l’augmentation de l’inflation (comme cause de la hausse des taux d’intérêt) peut aussi faire grimper les loyers. Cela rend l’investissement plus intéressant. C’est donc un jeu de pouvoir difficile à prédire.

Il se peut aussi que la vente des dernières unités prenne un peu plus de temps en raison des changements dans le climat d’investissement suite à la hausse des taux d’intérêt. Ici aussi, il est utile de cartographier l’impact sur la marge de toute pression sur les prix, en combinaison avec une augmentation du délai de réalisation. N’oubliez pas la phase de permis qui est de plus en plus longue dans le processus.

L’augmentation des coûts d’emprunt, la pression possible sur les prix de vente et l’augmentation des délais (tant dans la phase de permis que dans la phase de vente) des projets immobiliers à long terme peuvent être mieux intégrés dans votre pré-calcul. Ce dernier permet d’apporter des ajustements en temps opportun lors de la conception du projet. Le message est donc d’être préparé.

Publié le 26/02/2019
Bruno Degrande, bdegrande@deloitte.com

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