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Les achats immobiliers et les donations scindées avec réserve d’usufruit

L’administration fiscale flamande sanctionnée

Actualités, mars 2019

Lorsque, lors de l’achat d’un bien immobilier, une personne en acquiert l’usufruit et l’autre la nue-propriété, on parle d’un ‘achat scindé’. Au décès de l’usufruitier, son usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire du bien.

Etant donné qu’en principe, aucun droit de succession n’est du, le législateur a institué une fiction de legs par le défunt en faveur du nu-propriétaire: l’immeuble est considéré comme se trouvant en pleine propriété dans la succession de l’usufruitier et avoir été recueillis à titre de legs par le nu-propriétaire, de sorte que l’impôt de succession est toujours dû.

Depuis septembre 2013, cette présomption pouvait être renversée en rapportant la preuve de ce que la donation préalable des fonds nécessaires a été soumise aux droits d’enregistrement prévus pour les donations.

En juin 2016, l’administration fiscale flamande est allée plus loin et a décidé qu’en cas de démembrement en usufruit-nue-propriété de liquidités ou d’instruments financiers (actions, créances, …) résultant d’une donation, le nu-propriétaire devait pouvoir démontrer que la donation avait été enregistrée.

Dans le cas contraire, ils sont considérés comme se trouvant en pleine propriété dans la succession du défunt et comme recueillis à titre de legs: l’impôt de succession est dû sur base de la fiction de legs mentionnée ci-dessus au décès de l’usufruitier donateur. Par ailleurs, une donation consentie avec réserve d’usufruit devant un notaire étranger est passible de l’impôt de succession.

Un an plus tard, l’administration fiscale flamande avait décidé que les fruits perçus par une société de droit commun devaient faire l’objet d’une distribution au profit de l’usufruitier des parts, à défaut de quoi ils devaient être soumis aux droits de succession.

Ces interprétations extensives du texte légal par l’administration fiscale flamande ont fait l’objet d’un recours devant le Conseil d’État, qui a décidé, dans un arrêt du 12 juin 2018, d’annuler les positions contestées dans leur intégralité.

Ainsi, vous n’avez plus à payer d’impôt préalable sur les donations pour un achat scindé, vous pouvez à nouveau faire une donation avec réserve d’usufruit devant un notaire néerlandais (à condition de tenir compte de la période de survie de trois ou sept ans), et vous pouvez laisser capitaliser dans la structure les fruits perçus par une société de droit commun.

Publié le 19/03/2019
Camille Marchant, cmarchant@deloitte.com

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