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L’achat d’un bien immobilier en France

Actualités, octobre 2018

Seul l’État où un bien immobilier est situé est en droit de taxer ou non les revenus immobiliers concernés. Celui qui décide d’acheter un bien immobilier en France devra, outre les règles belges, également être confronté à la fiscalité française. Les règles applicables dépendent surtout de la manière dont se réalisera l’investissement, soit comme personne physique, soit comme société.

L’achat par une personne physique belge

Conséquences fiscales en France

En cas de location, les revenus locatifs effectifs, après déduction d’un certain nombre de frais spécifiques, seront taxés à un tarif progressif. Ces revenus locatifs, contrairement à ce qui se fait en Belgique, sont également soumis à des cotisations sociales. Pour 2018, il s’agit de 17,2 %. En cas d’utilisation propre, on ne taxe pas de revenus locatifs (fictifs) en France.

Revenues locatifs   Impôt sur la Fortune Immobilière
Revenu imposable Tarif Revenu imposable Tarif
0-9.807 EUR 0 % 800.000-1.300.000 EUR 0,5 %
9.808-27.086 EUR 14 % 1.300.000-2.570.000 EUR 0,7 %
27.087-72.617 EUR 30 % 2.570.000-5.000.000 EUR 1,0 %
72.618-153.783 EUR 41 % 5.000.000-10.000.000 EUR 1,25 %
> 153.783 EUR 45 % > 10.000.000 EUR 1,5 %

De même, en cas de vente ultérieure, une éventuelle plus-value réalisée sera taxée en France, ceci à concurrence de 19 % d’impôts directs et de 17,2 % de cotisations sociales. Selon la durée de possession du bien immobilier, une exonération partielle peut toutefois être obtenue. En outre, les taxes locales comme la taxe foncière (pour le propriétaire) et/ou la taxe d’habitation (pour l’habitant) seront dues, variables d’une région à l’autre. Enfin, à partir d’une valeur vénale de 1,3 million d’EUR, un impôt sur le patrimoine annuel, ledit Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est dû. Le tarif de l’IFI est progressif.

Conséquences fiscales en Belgique

Alors que la France a le droit de taxation pour imposer les revenus locatifs et les éventuelles plus-values réalisées, la Belgique devra, conformément au traité préventif de double imposition, exonérer ces revenus. En ce qui concerne les revenus locatifs, il n’y a qu’une exonération avec réserve de progressivité. Cela signifie que les revenus qui sont exonérés d’impôts en Belgique sont également pris en compte pour déterminer dans quelle tranche d’imposition aboutissent les autres revenus belges.

Les impôts qui doivent être repris dans la déclaration belge de l’impôt des personnes physiques dépendent du fait de savoir si le bien immobilier est utilisé pour son propre usage ou pour une location effective. Dans le dernier cas, la valeur locative brute doit être reprise, avec un forfait de frais de 40 %. En cas d’usage propre, conformément aux instructions internes de l’Administration, on peut retenir un revenu locatif évalué forfaitairement.

L’achat par une société belge

Conséquences fiscales en France

Même si le bien immobilier est acheté en France via une société belge, la France sera l’État qui est en droit de taxer les revenus liés au bien immobilier. Non seulement les plus-values enregistrées, mais aussi les revenus locatifs sont actuellement taxés à 33,33 % (15 % à certaines conditions). Bien que tout ceci soit traité de manière comptable dans le chef de la société belge, cette dernière est supposée, fiscalement, avoir un établissement fixe en France et la société belge est soumise, en ce qui concerne les activités françaises, à l’impôt des sociétés français pour non-résidents.

Ici aussi, un certain nombre de taxes locales comme la taxe foncière ou la taxe d’habitation seront dues, variant d’une région à l’autre. En outre, une forme d’impôt sur la fortune est due à concurrence de 3 % de la valeur de marché (sauf divulgation de l’identité des actionnaires).

Conséquences fiscales en Belgique

Les revenus liés au bien immobilier sont repris dans la comptabilité belge, mais sont exonérés en Belgique. Dans la mesure où le bien immobilier est gratuitement mis à disposition, par la société, de son(ses) dirigeant(s), on devra retenir un avantage de toute nature.

L’avantage imposable ne sera pas fixé forfaitairement comme pour les biens immobiliers en Belgique, et sera par conséquent égal à la valeur locative du bien immobilier. Au niveau de l’établissement français, tout ceci est toutefois moins évident et donne parfois lieu à des discussions. Si le bien est mis à la disposition du gérant, on préfère alors en pratique le paiement d’un loyer réel, conforme au marché, pour les périodes lors desquelles le bien était à disposition.

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Conclusion

En raison de la complexité de la matière, il importe de faire une évaluation lors de tout achat. La question cruciale est de savoir si le bien immobilier servira effectivement à la location ou plutôt à l’usage personnel.

Publié le 19/10/2018
Quentin Desbouvries, qudesbouvries@deloitte.com

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