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COVID-19 et location (commerciale) ?

Covid-19 

De plus en plus de locataires décident unilatéralement de cesser de payer leur loyer et invoquent la force majeure pour ce faire.

Publié le 30/03/2020

Afin d'évaluer si un locataire a la possibilité de suspendre (temporairement) certaines obligations liées au contrat de bail, la première chose à faire est de vérifier le contrat. Dans de nombreux cas, cependant, cela ne sera d’aucune aide car cette situation exceptionnelle n'est généralement pas prévue dans le cadre de la location.

Que disent les règles générales du droit et que nous apprend la jurisprudence actuelle ?

Contrairement à l'intuition, il n'est pas du tout certain que COVID-19 soit une situation de force majeure dans le cadre des locations (commerciales) qui donne droit à ne pas se soumettre à l'obligation de paiement.

Les obligations mutuelles dans le cadre d’une location (commerciale) sont, d'une part, pour le propriétaire de mettre le bien à disposition et donc de permettre au preneur de jouir du bien loué et, d'autre part, pour le locataire d'entretenir le bien et d’en payer le loyer.

Le propriétaire doit continuer à respecter son obligation de mise à disposition du bien en question, contre laquelle le paiement du loyer doit être effectué par le locataire. À première vue, l'impact direct de la fermeture obligatoire de l'entreprise n'affecte pas les deux obligations. L'incapacité financière due à des circonstances extérieures est difficile à accepter comme un cas de force majeure dans la jurisprudence.

En cas de litige, l'appréciation finale de l'argument de force majeure sera faite par le tribunal qui décidera si l'exécution du contrat est devenue temporairement impossible. Il est vrai que ce juge examinera au cas par cas si le paiement du loyer est réellement impossible suite à la décision du gouvernement de fermer les lieux et pourra tenir compte des circonstances concrètes (entreprise jeune ou expérimentée, durée des mesures, perte de revenus, ...).

Afin d'éviter des coûts supplémentaires et une incertitude tant pour le locataire que pour le bailleur lors d'une discussion ultérieure, le locataire doit contacter le bailleur et l'informer de l'impact des mesures COVID-19 sur son cas. En tout état de cause, il n'est pas conseillé au locataire de décider unilatéralement de ne pas payer temporairement le loyer mensuel. Une solution peut être recherchée conjointement, dans laquelle la charge est partagée (par exemple, suspension temporaire du loyer, report de paiement ou remise (partielle)).

Lorsqu’un propriétaire est confronté à une demande de suspension ou de remise de loyer ou à un locataire qui ne paie plus le loyer, et qu'aucun accord ne peut être conclu après concertation, un locataire défaillant doit être mis en demeure.

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