covid-19-handels-huur

News

COVID-19 en (handels)huur?

COVID-19 

Meer en meer huurders beslissen eenzijdig om de betaling van de huur stop te zetten en roepen daartoe overmacht in.

Gepubliceerd op 30/03/2020

Om te oordelen of een huurder mogelijkheden heeft om (tijdelijk) bepaalde verplichtingen onder de huur op te schorten, moet als eerste de overeenkomst nagekeken worden. In veel gevallen zal dit echter geen soelaas bieden omdat deze uitzonderlijke situatie meestal in kader van huur niet voorzien in.

Wat zeggen de algemene rechtsregels en wat leren we uit vigerende rechtspraak?

In tegenstelling tot het intuïtief aanvoelen, is het helemaal niet zeker dat COVID-19 een overmachtssituatie vormt in het kader van (handels)huur waardoor men gerechtigd is de betalingsverplichting niet te voldoen.

De wederzijdse verplichtingen in het kader van (handels-)huur zijn enerzijds voor de verhuurder het ter beschikking stellen van het pand en dus verlenen van het huurgenot en voor de huurder het onderhouden van het pand en betalen van de huurprijs.

De verhuurder blijft voldoen aan zijn verplichting om het betrokken goed ter beschikking te stellen, waartegenover de betaling van de huurprijs door de huurder moet gebeuren. De rechtstreekse impact van het verplicht sluiten van de handelszaak werkt op het eerste zicht niet in op beide verplichtingen. Financieel onvermogen als gevolg van externe omstandigheden wordt in de rechtspraak moeilijk aanvaard als overmacht.

De finale toetsing omtrent het argument overmacht zal in geval van betwisting uiteindelijk gebeuren door de rechter die beslist of de uitvoering van de overeenkomst tijdelijk onmogelijk is geworden. Deze rechter zal weliswaar geval per geval bekijken of het betalen van de huur werkelijk onmogelijk is als gevolg van de overheidsbeslissing tot sluiting en zal in die afweging rekening kunnen houden met de concrete omstandigheden (jonge of ervaren onderneming, de duurtijd van de maatregelen, inkomensderving, …).

Om zowel voor huurder als verhuurder de bijkomende kost en onzekerheid omtrent een rechterlijke toetsing in een discussie nadien te vermijden, doet de huurder er best aan de verhuurder te contacteren en te informeren omtrent de impact van de COVID-19 maatregelen op zijn zaak. Het wordt in ieder geval afgeraden om als huurder eenzijdig te beslissen om de maandelijkse huur tijdelijk niet te betalen. Er kan gezamenlijk gezocht worden naar een oplossing waarbij de last wordt gedeeld (bv.  tijdelijk de huur opschorten, uitstel van betaling of (deels) kwijtschelden).

Wanneer een verhuurder wordt geconfronteerd met een vraag tot opschorting of kwijtschelding van de huurgelden of met een huurder die niet langer de huur betaalt, en er na overleg geen vergelijk kan worden gevonden, dient een niet-betalende huurder wel in gebreke te worden gesteld.

Did you find this useful?