onroerend-goed-financiering-post-covid-19-quasi-eigenvermogen-bancaire-kredieten

News

Onroerend goed financiering post-COVID-19

COVID-19 

Extra nood aan quasi-eigenvermogen als financiële hefboom voor uw bancaire kredieten

Gepubliceerd op 18/05/2020

De negatieve impact van COVID-19 op de macro-economische situatie van België heeft ook consequenties voor de vastgoedmarkt. Dit impliceert dus extra zorgen voor u als projectontwikkelaar of als investeerder-verhuurder.

Hoge torenkranen maken alom deel uit van de gemeentelijke en stedelijke ‘skylines’ in België. We kunnen er niet omheen: duizenden woonunits wachten op een nieuwe eigenaar.

Herpositionering kredietverschaffing

Daarentegen daalden het aantal onroerend goed transacties fel de laatste weken. Het aantal kliks op Belgische zoeksites voor vastgoed halveerde. Daarnaast achten economen een inkomensdaling van de Belgen op middellange termijn een feit, met een negatief effect op de ontleningscapaciteit als gevolg. Dit laatste wordt wellicht niet gecompenseerd door een daling van de hypothecaire rente en van de vastgoedprijzen.

De economische modellen zijn in deze fase van de crisis nog zeer uiteenlopend wat de structurele langetermijnimpact betreft. Dit zorgt voor onzekerheid bij de Belgische financiële instellingen, wat resulteert in een herpositionering inzake kredietverschaffing in het kader van projectontwikkeling en verhuur- of opbrengsteigendommen. Deze herpositionering werd trouwens vorig jaar al deels ingezet, nog voor er sprake was van het coronavirus. Bijkomend hebben we de toenemende bancaire kapitaalvereisten gelinkt aan de vastgoedportefeuille.

Als gevolg van de toegenomen economische onzekerheden enerzijds en deze bijkomende kapitaalvereisten anderzijds werden de vastgoedportefeuilles en hun samenstelling sterk in vraag gesteld en, waar nodig, bijgestuurd. De druk op de verkoopprijzen, het volume aan units in de etalage en de vrees voor de toenemende doorlooptijd (zowel binnen de vergunnings- als de promotiefase) van vastgoedprojecten onderbouwen bijkomend deze positionering.  

Concreet vertaalt de impact op de klassieke bancaire financieringen zich in het algemeen als volgt:

Projectfinanciering:

  •  Een daling of althans strikte toepassing van de bestaande ‘loan-to-cost’ ratio: <70 % lijkt de nieuwe standaard te worden binnen residentiële projectontwikkeling;
  • Pre-sales residentiële units ≥ 25 %: de voorafgaandelijke markttoetsing (vertaald in een graad van commercialisering) wordt vandaag reeds gehanteerd en zal verder aan belang winnen;
  • Bouwen op voorraad wordt wellicht moeilijker financierbaar;
  • Zowel de aankoop van niet vergunde gronden als projectontwikkeling van retailgebouwen, kantoren en kmo-units worden meer dan vroeger als speculatief aanzien. Bijkomende analyses zijn bijgevolg onvermijdelijk. Ook hotelfinanciering staat on hold tot er meer zicht is op het herstel van de sector. Logistieke projecten met de juiste parameters (vb. locatie, afzetmarkt, ….) en partners ervaren minder problemen om financiering te vinden.

Opbrengsteigendommen:

  • Er wordt gestreefd naar een extra buffer bij het bepalen van de verhouding tussen de netto-huurinkomsten enerzijds en de kapitaalaflossingen anderzijds;
  • Ook voor opbrengsteigendommen lijkt een ‘loan-to-cost (investment)’ ratio van < 70 % de nieuwe standaard te worden.

Verwacht wordt dat deze evolutie zich verder zal concretiseren in de loop van 2020. Wellicht is ook het einde van de ‘bank hopping trend’ in zicht. Structurele partnerships worden immers beloond. Bovendien zal de toenemende risicoperceptie zich onvermijdelijk vertalen in een stijging van de marges van zowel de krediet- als de waarborglijnen. Enig lichtpunt is dat de achterliggende basisrentes historisch laag zijn en naar verwachting ook nog een tijd laag zullen blijven.  

Dit alles duwt zowel de projectontwikkelaar als investeerder-verhuurder meer dan ooit in de richting van het zoeken naar quasi-eigenvermogen onder de vorm van achtergestelde leningen, ongeacht de afkomst. Dit kan via het ruime publiek (crowdfunding), individuele investeerders, vermogensbeheerders, mezzanine-instellingen, … De ‘jacht’ op alternatieve financiering is hiermee vervroegd geopend. We raden u aan tijdig een ‘post-COVID-19 financieringsstructuur’ uit te tekenen en te activeren.

Structurering via onroerend goed vehikel

Daarnaast stellen we een groeiende interesse vast in het structureren van residentieel investeringsvastgoed binnen een onroerend goed vehikel om zo units in de verhuurmarkt te plaatsen. Hierbij wordt vaak gesproken van een ‘fonds’. De eerder vermelde verwachte daling van de inkomsten van de Belgen en bijgevolg van de algemene koopkracht, zal zorgen voor een negatief effect op de ontleningscapaciteit bij de aankoop van een woning. Dit gegeven wordt bovendien versterkt door een verdere daling van het gemiddeld ontleningspercentage, als gevolg van een toename van de gewenste eigen inbreng bij particuliere woningkredieten. Het verwerven van een eigendom komt dus verder onder druk te staan, met als resultaat een toenemende interesse in het huren van een woning. Het structureren van residentieel investeringsvastgoed binnen een fondsstructuur zal dus vermoedelijk alleen maar aan belang winnen de komende jaren.

Ook deze onroerend goed structuur vraagt mogelijk om een diversificatie van de financieringsmix binnen de voormelde nieuwe criteria die als ‘normaal’ zullen worden beschouwd. Het spreekt voor zich dat naast een optimale financieringsmix eveneens een optimale fiscale en juridische structuur bijdraagt tot een maximaal rendement voor u als investeerder-verhuurder.  

Did you find this useful?