Article

KMO-update

Het bodemattest is (nog) niet voorhanden: mag dan een compromis ondertekend worden?

Vaak willen partijen een onderhandse verkoopovereenkomst ondertekenen, terwijl de verkoper nog niet over een bodemattest beschikt. Aangezien de verkoper niet kan voldoen aan deze verplichting wordt in praktijk gewerkt met een opschortende voorwaarde.

Evenwel legt het Bodemdecreet volgende verplichtingen op aan de overdrager voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden:

  • aanvraag van een bodemattest;
  • de inhoud ervan meedelen aan de koper;
  • de inhoud van het bodemattest opnemen in de akte waarin de overdracht wordt vastgelegd.

Uit recente rechtspraak van het Hof van Cassatie en de Hoven van beroep te Antwerpen en Gent, moet besloten worden dat de techniek van de opschortende voorwaarde niet veilig is voor de verkoper. De koper kan immers de nietigheid vorderen van een overdracht die plaatsvindt in strijd met het Bodemdecreet.

Uit deze rechtspraak blijkt zelfs dat als de verkoper laattijdig een bodemattest voorlegt, en zijn informatieplicht voorgeschreven door het Bodemdecreet vooralsnog naleeft, de koper niet kan verplicht worden om aan de nietigheidsvordering te verzaken; hij kan de nietigheid - met succes - vorderen zonder dat dit misbruik uitmaakt. De inhoud van het bodemattest speelt daarbij geen rol. Wil de verkoper de nietigheid vermijden, zal hij het bewijs moeten leveren dat de koper geen schade heeft geleden door de laattijdige mededeling van de inhoud van het bodemattest.

Partijen mogen dus enkel tot ondertekening van een compromis overgaan als de verkoper in het bezit is van het nodige bodemattest. Het inlassen van een opschortende voorwaarde is geen sluitende oplossing. Volledigheidshalve dient vermeld dat - indien nog geen bodemattest voorhanden is - partijen kunnen opteren om gekruiste opties te ondertekenen.

Hilde Vandemaele, Tax & Legal Services


Gepubliceerd op 22/01/2014.

Did you find this useful?