Article

Btw en werken in onroerende staat

KMO-update

Doel van dit artikel is te wijzen op een belangrijk onderscheid dat vaak tot verwarring leidt: het btw-tarief van toepassing op werk in onroerende staat en diegene die de btw verschuldigd is.

1. Van toepassing zijnde tarieven

Bijzonder aan de sector van het onroerend goed is het feit dat voor bepaalde diensten het verlaagd tarief van toepassing kan zijn.
Werken in onroerende staat zijn in principe onderworpen aan het standaardtarief van 21%. Echter, krachtens KB 20 van het Wetboek BTW zijn sommige vastgoedhandelingen, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan, onderworpen aan het verlaagde tarief van 6 %.

Deze voorwaarden kunnen worden samengevat als volgt:

  • de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging - geheel of ten dele - van een woning tot voorwerp hebben.
    De Belastingadministratie en de jurisprudentie hebben het begrip "werken in onroerende staat" gedefinieerd en gepreciseerd via diverse beschikkingen en arresten.
    Sommige werken worden gelijkgesteld met werken in onroerende staat en zijn eveneens onderworpen aan het tarief van 6%, bijvoorbeeld de plaatsing van centrale verwarming of airco, sanitaire installatie, elektrische installaties en de installatie van branddetectie- en beveiliging.
  • De werken moeten betrekking hebben op een woning die al minstens 5 jaar in gebruik is en die na uitvoering van de werken, daadwerkelijk uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. Er dient opgemerkt dat deze voorwaarde in principe op 1 januari 2016 wordt opgetrokken van 5 naar 10 jaar.
  • De werken moeten aan een eindgebruiker, eigenaar of huurder van de privéwoning worden geleverd en gefactureerd.
  • De factuur van de dienstverrichter moet melding maken van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen. Hiernaast moet de klant een attest bezorgen, waarin hij de datum van de eerste ingebruikname van het gebouw en de bestemming van het gebouw als privéwoning bevestigt

Naast deze frequent voorkomende toepassing is er eveneens het verlaagd tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van privéwoningen die zich bevinden in 1 van de 32 specifiek bepaalde stadsgebieden.

2. Wijze van betaling van de btw

Daarnaast dient men zich vervolgens de vraag te stellen wie de btw verschuldigd is, wat bijgevolg volledig losstaat van het tarief dat op de dienst van toepassing is.

Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties:

  • Als de klant niet btw-plichtig is, moet de aannemer btw over zijn prestaties rekenen en bijgevolg op de factuur het tarief van 21 % of 6 % toepassen, afhankelijk van de kenmerken eigen aan de handeling.
  • Als de klant btw-plichtig is en periodieke aangiftes indient, moet het werk in onroerende staat worden gefactureerd exclusief btw, aangezien deze door de dienstverlener wordt betaald. Het gaat om het stelsel van verlegging van heffing (medecontractant, art 20 KB n°1 van het Wetboek btw).

De afnemer van de dienst (de btw-plichtige) betaalt en recupereert bijgevolg via zijn btw-aangifte de btw in functie van zijn recht op aftrek bij de Administratie. Hij moet er in dit geval zelf op letten dat hij het juiste btw-tarief toepast, zoals hiervoor bepaald.

Het tarief en de wijze van voldoening van de btw staan, zoals u ziet, volledig los van elkaar. Het is best mogelijk dat een handeling met 21 % btw wordt gefactureerd, terwijl een andere handeling, onder het stelsel van verlegging van heffing, aan een btw-tarief van 6 % onderworpen kan zijn.

Marie Hérin, mherin@deloitte.com – Nicolas Lemaire, nlemaire@deloitte.com


Gepubliceerd op 16/06/2015.

Version française
Did you find this useful?