Article

KMO-update

Een nieuwe opstalwet

Voor het eerst in 190 jaar tijd werd het recht van opstal onlangs gewijzigd door de wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie. De ‘nieuwe’ Opstalwet is van toepassing sinds 24 mei 2014.

Het wetsontwerp houdende diverse bepalingen betreffende justitie werd ingediend op 26 november 2013. De Opstalwet van 10 januari 1824 is één van de wetten die het wetsontwerp beoogde te wijzigen.

Het voorstel tot wijziging van de Opstalwet kwam er op initiatief van een werkgroep, samengesteld door de Belgische Koninklijke Federatie voor Notarissen, aangevuld met specialisten. Binnen het notariaat rees immers toenemende onzekerheid over de vraag naar de reikwijdte van het opstalrecht.

Meer bepaald was het de vraag of het enerzijds mogelijk was om een recht van opstal te vestigen voor constructies op andermans gebouw (dus niet enkel voor constructies op andermans grond), en anderzijds of de eigenaar van het gebouw in dat geval tevens ook grondeigenaar moest zijn. Bovendien was het onduidelijk of een opstalrecht kan worden gevestigd voor constructies die zich bevinden onder (zoals tunnels) of boven (zoals zonnepanelen) de grond bevinden, en dus niet alleen voor constructies op de grond.

Om een einde te maken aan deze rechtsonzekerheid stelde de werkgroep dan ook een wetsontwerp tot wijziging van de Opstalwet van 10 januari 1824 op, dat werd opgenomen in de wet van 25 april 2014 houdende diverse bepalingen betreffende justitie

Het nieuwe artikel 1 van de Opstalwet definieert het recht van opstal als "een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond”. Bijgevolg is het duidelijk dat (i) het recht van opstal niet alleen voor constructies op, maar ook boven of onder de grond kan worden gevestigd en (ii) dat het kan gevestigd worden op andermans gebouwen (dus niet enkel op andermans grond). Blijkens de Memorie van Toelichting volgt dit uit de term "boven (…) andermans grond”.

Daarnaast wordt aan het nieuwe artikel 1 van de Opstalwet een tweede lid toegevoegd, luidens als volgt: "het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht". Bijgevolg, staat nu vast dat onder de nieuwe Opstalwet ook elke titularis van beperkte zakelijke rechten (zoals de erfpachter, de opstalhouder, de vruchtgebruiker) een recht van opstal kan vestigen, weliswaar binnen de grenzen verbonden aan dit zakelijk recht.

Volgens de memorie van toelichting betekent dit concreet dat (i) het opstalrecht binnen de grenzen van het onderliggend recht moet blijven, (ii) de bevoegdheden verbonden aan het opstalrecht niet ruimer kunnen zijn dan de bevoegdheden van diegene die het recht toestaat, en (iii) de duur van het opstalrecht nooit langer kan zijn dan de duur van het onderliggend recht (behoudens in geval van tussenkomst van de grondeigenaar). Ook een erfpachter, (hoofd)opstalhouder of vruchtgebruiker kan onder die voorwaarden een opstalrecht vestigen.

Om de idee dat het recht van opstal niet noodzakelijk een band met andermans grond impliceert consequent door te trekken, wordt de term "grondeigenaar" in de artikelen 5, 6 en 7 van de Opstalwet vervangen door het begrip "opstalgever of diens rechtsopvolger". Ingevolgde de nieuwe Opstalwet dient de opstalgever niet noodzakelijk de grondeigenaar te zijn.

Deze amendementen zijn niet noodzakelijk wijzigingen tegenover de “oude” Opstalwet, maar brengen duidelijkheid in de bestaande rechtsonzekerheid. Aangezien rechtszekerheid de grondslag vormt voor elke vastgoedtransactie, vallen ze zeer toe te juichen.

Joachim Colot, Tax & Legal Services


Gepubliceerd op 14/07/2014.


 

Did you find this useful?