Article

KMO-update

Evenredig registratierecht van toepassing op verkoop van een nieuw gebouw tussen leden van een btw-eenheid

In de praktijk merken we vaak op dat in het kader van herstructureringen of familiale regelingen wordt besloten om gebouwen te verkopen tussen de vennootschappen van dezelfde groep.

Wanneer de verkoop betrekking heeft op een - voor btw-doeleinden - nieuw gebouw, dan kan er worden geopteerd om de verkoop te onderwerpen aan de btw. Een gebouw is nieuw voor btw-doeleinden tot uiterlijk 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dat gebouw. Voor de toepassing van het WBTW dient onder een gebouw of een gedeelte van een nieuw gebouw te worden verstaan, ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden en qua materiële omvang en materieel belang beduidend is t.o.v. het terrein. Wordt het bijhorend terrein gelijktijdig en door dezelfde verkoper meegeleverd, dan is hierop ook de btw verschuldigd.

Door gebruik te maken van deze werkwijze blijft de oorspronkelijk afgetrokken btw in hoofde van de verkoper behouden, vermits hij het onroerend goed ook met btw verkoopt. Indien de afnemer een gewone btw-belastingplichtige is met een volledig recht op aftrek en het onroerend goed bestemd is voor zijn belastbare activiteit, kan hij deze btw gewoon in aftrek nemen. De overdracht onder bezwarende titel is vrij van het evenredig registratierecht (gebouw & bijhorend terrein). Het is een methode om een nieuw gebouw (en bijhorende grond) zo goed als belastingvrij (mits het algemeen vast registratierecht van 50 EUR) over te dragen van de ene vennootschap naar de andere.

Een alternatief is om het onroerend goed te verkopen onder toepassing van registratierechten. Dit is in hoofde van de verkoper en de koper een minder plausibele oplossing. De oorspronkelijk afgetrokken btw in hoofde van de verkoper blijft niet (geheel) behouden en op de verkoop dient er 10% of 12,5% registratierechten te worden geheven. Dit laatste is in hoofde van de koper niet recupereerbaar. Daarom wordt veelal gekozen om een nieuw gebouw te verkopen met btw.

Het gebeurt dat tussen de leden van een groep van vennootschappen een btw-eenheid werd opgericht. De leveringen van goederen en diensten verricht in België tussen de leden van een btw-eenheid ("interne handelingen") vallen niet binnen de werkingssfeer van de btw. Een van de voordelen van een btw-eenheid is dat de kost van de voorfinanciering van de btw op deze interne handelingen wegvalt. Dit is ook van toepassing op de verkoop van een gebouw (en bijhorende grond) tussen twee leden van dezelfde btw-eenheid. Op de verkoop drukt geen btw, ook al wensen de partijen de verkoop uitdrukkelijk te onderwerpen aan de btw.

De Administratie stelt echter dat het feit dat de leden van een btw-eenheid kennisgeven van hun bedoeling de verrichting te doen met betaling van de btw niet verhindert dat de vervreemding buiten de werkingssfeer van de btw valt. Dit betekent bijgevolg dat de algemene regel (heffing van het evenredig registratierecht van 10% of 12,5%) van toepassing is op de overeengekomen waarde van het overgedragen gebouw en grond (met als minimum de verkoopwaarde ervan) (zie Beslissing 26 september 2011, nr. E.E./104.477). Dit wordt in vele gevallen over het hoofd gezien. De oorspronkelijk in aftrek genomen btw blijft evenwel aftrekbaar maar op de verkoop dient het evenredig registratierecht voor verkoop te worden betaald. Dit wordt hierna geïllustreerd aan de hand van een voorbeeld.

Voorbeeld:

1. Gewone verkoop tussen 2 btw-belastingplichtigen

Vennootschap A laat een gebouw oprichten met een waarde van 1.000.000 EUR + 210.000 EUR btw = 1.210.000 EUR. Vennootschap A gebruikt het gebouw voor beroepsdoeleinden en mag de btw hierop bijgevolg recupereren. Vennootschap A beslist na 6 maanden om het gebouw met btw te verkopen aan groepsvennootschap B (die het tevens voor beroepsdoeleinden zal aanwenden) voor identiek dezelfde prijs (1.000.000 EUR + 210.000 EUR btw). De btw-aftrek in hoofde van vennootschap A blijft behouden omdat A het gebouw vervreemdt met btw.
Vennootschap B mag de btw op de aankoop van het gebouw ook integraal recupereren.

Saldo btw vennootschap A:
Betaalde btw bij oprichting: 210.000 EUR
Gerecupereerde btw: -210.000 EUR
Te betalen btw: 210.000 EUR
Betaling btw door vennootschap B: -210.000 EUR
Saldo: 0 EUR

Saldo btw vennootschap B:
Te betalen btw: 210.000 EUR
Gerecupereerde btw: -210.000 EUR
Saldo: 0 EUR

TOTALE BELASTINGKOST (A & B samen) = 0 EUR

2. Verkoop tussen 2 leden van dezelfde btw-eenheid

Identieke cijfergegevens van het vorige voorbeeld van toepassing.

Vennootschap A laat een gebouw oprichten met een waarde van 1.000.000 EUR + 210.000 EUR btw = 1.210.000 EUR. De btw-eenheid gebruikt het gebouw voor beroepsdoeleinden en mag de btw hierop bijgevolg recupereren. Vennootschap A beslist na 6 maanden om het gebouw met btw te verkopen aan groepsvennootschap B (die het tevens voor beroepsdoeleinden zal aanwenden) voor identiek dezelfde prijs (1.000.000 EUR + 210.000 EUR btw). Dit kan echter niet cfr. voormelde Beslissing. Vennootschap A is gedwongen het gebouw te verkopen zonder btw en onder toepassing van het evenredig registratierecht. De btw-aftrek in hoofde van de btw-eenheid blijft evenwel behouden.

Saldo vennootschap A:
Betaalde btw bij oprichting: 210.000 EUR
Gerecupereerde btw: -210.000 EUR
Saldo: 0 EUR

Saldo vennootschap B:
Betaalde registratierechten bij aankoop: 100.000 EUR
Saldo: 100.000 EUR
TOTALE BELASTINGKOST (A & B samen) = 100.000 EUR

David Gonce, Tax & Legal Services

Gepubliceerd op 16/09/2014.

 

Did you find this useful?