Article

Hof van Cassatie aanvaardt stilzwijgende afstand recht van natrekking

KMO-update

Wanneer feitelijk samenwonende partners samen een gebouw oprichten op de grond van één van hen, zonder hierover voorafgaandelijk een regeling te treffen kunnen zij bij het beëindigen van de relatie voor onaangename verrassingen komen te staan.

Bij het beëindigen van de relatie tussen beide partners speelt immers het recht van natrekking, waardoor de partner die eigenaar is van de grond geacht wordt ook eigenaar te zijn van het gebouw dat er op werd opgericht. Een onbillijke situatie voor de partner, niet-eigenaar, die zijn eigen middelen geïnvesteerd heeft in de woning of jarenlang een krediet voor de woning heeft afgelost. Het Hof van Cassatie bevestigt nu dat er sprake kan zijn van een stilzwijgende afstand van dat recht van natrekking op grond van bepaalde feiten.

Feiten aan de grondslag

Man en vrouw woonden gedurende veertien jaar samen en richten op de grond van mevrouw een woning op. De bouwvergunning werd door hen beiden aangevraagd en het hypothecair krediet werd eveneens door hen beide aangegaan en afgelost. De aankopen en aflossingen van de lening gebeurden via de gemeenschappelijke rekening waarop zij beiden hun beroepsinkomsten lieten toekomen. Ze genoten ook beiden het fiscaal voordeel van de woonlening. Na het beëindigen van de relatie claimt mevrouw het exclusieve eigendomsrecht over de woning, ingevolge het recht van natrekking.

Wat is het recht van natrekking?

Het recht van natrekking bevat twee vermoedens ten voordele van de eigenaar van de grond:

  • De gebouwen werden door de eigenaar opgericht en de kosten zijn door hem gedragen;
  • De gebouwen die erop werden opgericht zijn eigendom van de eigenaar.

Indien men erin slaagt het eerste vermoeden te weerleggen op basis van facturen, contracten of bestelbonnen kan men aanspraak maken op een vergoeding van de grondeigenaar op voorwaarde dat men de materialen nog kan individualiseren. Een samenwonende partner zal in de praktijk geen aanspraak kunnen maken op een vergoeding.

Het weerleggen van het tweede vermoeden, namelijk het bewijzen van een eigendomsrecht op de gebouwen, is nog moeilijker. Want het veronderstelt een verzaking aan het recht van natrekking. In principe kan de verzaking aan het recht van natrekking enkel per geschrift gebeuren en vereist deze afstand de vestiging van een recht van opstal per notariële akte. De afstand van een recht wordt niet vermoed en kan enkel bevestigd worden door feiten die voor geen enkele andere uitlegging vatbaar zijn. Wanneer men dus geen recht van opstal heeft gevestigd op de grond van één van beide partners zal het dus zeer moeilijk zijn om het eigendomsrecht van het gebouw aan te tonen.

In voormeld arrest aanvaardt het Hof van Cassatie dat de afstand van het recht van natrekking stilzwijgend kan zijn op basis van de feiten dat de facturen en de bouwvergunning op beider naam stonden en dat zij samen het krediet aflosten en hiervoor het fiscaal voordeel genoten.

Conclusie

De ex-partner die geen eigenaar is van de grond kan voortaan ook op basis van de stilzwijgende afstand van het recht van natrekking zijn eigendomsrecht op het opgerichte gebouw aantonen. Veiligheidshalve doet men er toch goed aan om voorafgaandelijk aan de oprichting van de woning zich te informeren ten einde onaangename verrassingen te vermijden.

Thomas Verlinden, tverlinden@deloitte.com


Gepubliceerd op 16/06/2015.

Did you find this useful?