Article

KMO-update

Inbreng van gebouwen en verkoop van aandelen – wees niet te snel….!

Het doel van dergelijke transactie, die het principe nastreeft van de minst belaste weg, is gekend. De inbreng van gebouwen die niet bestemd zijn als woonst en de meerwaarden op aandelen worden immers normaal gezien niet belast, terwijl de verkoop van gebouwen onderworpen is aan een registratierecht van 10% (van toepassing in het Vlaams Gewest).

Een recent arrest van het hof van beroep van Luik herinnert eraan dat men steeds voorzichtig moet zijn bij dergelijke transactie. In deze zaak had een dame een aanzienlijk onroerend patrimonium ingebracht in een vennootschap en de volgende dag al haar aandelen van deze vennootschap van de hand gedaan. Na haar overlijden en na controle van de waarde van de aandelen in het actief van de nalatenschap, bleek dat de aandelen van de vennootschap werden overgedragen en dat een verkoopbelofte met alle aspecten inzake deze transactie reeds werd opgemaakt voor de inbreng van de gebouwen.
 
Het Luikse hof van beroep meende dat, gezien deze elementen, de verkoopbelofte van aandelen aantoonde dat het nooit de bedoeling was om de gebouwen in te brengen.

Dat bij gebrek van deze ‘affectio societatis’ – de verkoopster van de aandelen niet alle gevolgen van haar inbreng had aanvaard – er sprake is van simulatie en dat de hele transactie in werkelijkheid dient gekwalificeerd te worden als een overdracht van gebouwen ten bezwarende titel, die onderworpen is aan het verkooprecht.

Daar waar deze motivering in casu begrijpelijk is, mag deze zaak niet worden veralgemeend naar elke verkoop van vastgoedvennootschappen. De verkoop van een vastgoedvennootschap verschilt immers fundamenteel van de verkoop van haar gebouw en de juridische gevolgen ervan. De keuze om een transactie met een welbepaald doel in verschillende stappen uit te voeren, betekent niet dat elke stap simulatie of fictie is.

In het besproken arrest is het enige probleem dus dat van de simulatie.

In het burgerlijk recht wordt er traditioneel van uitgegaan dat er simulatie is « als de partijen een daad verrichten waarvan zij overeenkomen de effecten ervan te wijzigen of te vernietigen door een andere overeenkomst die geheim blijft. De schijnhandeling veronderstelt dus dat er gelijktijdige overeenkomsten zijn, maar waarvan één bedoeld is om de fiscus om de tuin te leiden. Er is maar één echte overeenkomst, de geheime overeenkomst ».

We zijn er niet van overtuigd dat de verwijzing naar de notie ‘affectio societatis’ om aan te tonen dat de inbreng schijn is, nuttig is daar die notie ouderwets geworden is in het hedendaagse zakenrecht. Het is evenmin evident dat de nietigheid van de inbreng omwille van de simulatie ipso facto een overdracht ten bezwarende titel met zich meebrengt in de zin van de wetgeving van toepassing op het ogenblik van de feiten.

Laten we evenwel niet vergeten dat van zodra in de verkoopbelofte van aandelen een akkoord bestaat over alle verkoopmodaliteiten, vanuit burgerrechtelijk oogpunt, de verkoop voltrokken is en de registratierechten in principe verschuldigd zijn.

Tot besluit kunnen we zeggen dat het arrest van het hof van beroep van Luik de overdracht van aandelen van een vastgoedvennootschap niet ongeldig verklaart, maar dat het tot voorzichtigheid aanmaant.

Bij dergelijke transacties dient te worden opgelet dat het contract of de vennootschapsakte niet van de essentie wordt ontdaan. Opdat een vennootschap zou bestaan, moeten de vennoten de wil hebben gehad om een gemeenschappelijk project te realiseren door « iets » toe te kennen met als doel er een rechtstreeks of onrechtstreeks voordeel uit te halen, en daarbij de risico’s te aanvaarden. Deze wil mag niet worden ontkend in de feiten.
Bovendien dient erop te worden toegezien dat de uitgevoerde verrichting niet binnen het toepassingsgebied van de nieuwe anti-rechtsmisbruikbepaling valt zoals die voortvloeit uit artikel 18, §2, van het Wetboek der registratierechten.

Kortom, in het kader van transacties die een verlaging van de fiscale last tot doel hebben, is voorzichtigheid geboden!

Joachim Colot, Tax & Legal Services


Gepubliceerd op 05/05/2014.


 

Did you find this useful?