Article

Nieuw decreet regelt pop-up shops!

KMO-update

Of het nu de chocoladewinkel is op de hoek of het restaurant aan de overkant van de straat, pop-up winkels, pop-up restaurants… zijn niet meer weg te denken uit het winkelstraatbeeld. Maar welke (huur)overeenkomst moet er worden gesloten tussen de eigenaar van het pand en de uitbater? En welke regels zijn er dan op deze overeenkomst van toepassing? Een pop-up wordt immers gekenmerkt door zijn korte duur. Tot voor kort leefden zowel verhuurder als huurder in onduidelijkheid.

De handelshuurwet is niet van toepassing op een huur die wegens de aard van het goed of volgens de gebruiken normaal wordt toegestaan voor minder dan één jaar. Recente rechtspraak van het Hof van Cassatie zei dan weer dat het permanent en vast karakter van de verhuurde ruimte één van de bijzondere omstandigheden en modaliteiten is die meespelen in de beoordeling van een huur als handelshuur. De vraag bleef open welke invloed dit zou hebben op pop-up shops.

Oplossingen werden gezocht in de gelegenheidsduur die de handelshuurwet voorziet, in een bezetting ter bede of in het gemene huurrecht. Maar ook deze systemen hadden hun gebreken en vooral hun onzekerheden. Een ongewilde herkwalificatie als handelshuur schuilde telkens om de hoek.

De Vlaamse decreetgever brengt nu soelaas. Op 8 juni werd namelijk het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht goedgekeurd. Het is nu nog wachten op de Vlaamse regering om deze te bekrachtigen en te laten uitvoeren (de afkondiging).

Het decreet voorziet eindelijk regels voor pop-up shops of zoals het in de parlementaire voorbereidingen wordt genoemd “de kortetermijnhandelshuur”. We sommen de belangrijkste principes op.

Toepassingsgebied

Het decreet is van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten daarvan. De huurder moet dit goed in hoofdzaak gebruiken voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek.

Tot zover loopt deze huur dus gelijk met de handelshuur. Het verschil ligt er natuurlijk in dat er verder bepaald wordt dat deze huur uitdrukkelijk gesloten is voor een termijn die gelijk is aan of korter dan één jaar.

Niet van belang is de wijze waarop het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt en of de huurder al dan niet eigenaar is van de handelszaak die in het goed wordt uitgeoefend.

Deze huur moet via een uitdrukkelijke overeenkomst gesloten worden. Er moet dus een schriftelijke overeenkomst worden gesloten waarin duidelijk het voorwerp wordt bepaald.

Duur en beëindiging

Wat de duur van deze huur betreft, wordt bepaald dat de duur een geheel jaar niet mag bereiken of overtreffen.

De huurovereenkomsten eindigen van rechtswege op hun einddatum zonder opzegging en zonder recht voor de huurder op een huurhernieuwing. Wel kan de huurovereenkomst verlengd worden op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurd, onder dezelfde voorwaarden en zonder dat de totale duur langer dan één jaar mag zijn. Te denken valt aan de pop-up shops die hun succes tijdens de zomermaanden graag verlengen tot de herfstmaanden.

Indien de totale duur langer is dan één jaar, komt de huur onder de handelshuurwetgeving te vallen.

De huurder kan te alle tijde de huur beëindigen door een maand op voorhand op te zeggen via een gerechtsdeurwaardersexploot of per aangetekend schrijven.

Partijen kunnen ook samen in onderling overleg de huur beëindigen. Dit akkoord moet schriftelijk vastgelegd worden. Ook kunnen partijen ervoor kiezen de huur om te zetten naar een “gewone” handelshuur. Wanneer de pop-up shop zo een succes is, kan deze overstap een mogelijke piste zijn.

Huurprijs

Zoals bij een “gewone” (handels)huur zijn de partijen vrij om de huurprijs te betalen. Wel is het zo dat de belastingen die op het onroerend goed van toepassing zijn, vermoed worden in de prijs inbegrepen te zijn. Partijen kunnen hier wel van afwijken.

De kosten van de nutsvoorzieningen zijn voor de huurder en kunnen met alle middelen bewezen worden.

Verbouwingen

Met betrekking tot verbouwingen heeft de huurder het recht elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten een jaar huur niet te boven gaan, tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen. De huurder moet de verhuurder wel schriftelijk op voorhand informeren.

De verhuurder kan de werken doen stopzetten door naar de vrederechter te stappen indien de huurder zich niet aan de regels houdt.

Overdracht van huur en onderverhuring

De overdracht van huur en onderverhuring zijn te allen tijde niet toegelaten. Hier verschilt de kortetermijnhandelshuur van de “gewone” (handels)huur.

Vervreemding van het verhuurde goed

Wie het goed verkrijgt, moet de geregistreerde huurovereenkomst naleven en kan de huurder er niet uitzetten dan met het respecteren van de regels rond de beëindiging van deze huur.

Conclusie

Met het nieuwe decreet is een stap in de goede richting gezet. Er is een wettelijk kader gevormd waarbinnen zowel verhuurders als huurders van een pop-up shop niet meer geconfronteerd worden met een volledige rechtsonzekerheid.

Niele Dams – Legal Department

Gepubliceerd op 1/07/2016

Did you find this useful?