Article

Uitbreidingsinvesteringen in vastgoed: plan de btw-aspecten tijdig in

KMO-update

Het komt zelden voor dat bedrijfssites onmiddellijk en volledig worden volgebouwd. Ondernemers investeren nu met een scherp kritische blik op de verre en onzekere toekomst – en rekenen op groei. Bedrijfsgebouwen groeien als het ware mee met de taille van de onderneming. En wellicht remt de huidige laagconjunctuur de groei van de ondernemingen enigszins af, toch zien we talrijke bedrijfssites in expansie: er werd … en wordt (nog steeds) bijgebouwd.

Aan dergelijke expansies gaat een stevig rondje planning vooraf:

  1. Alles start uiteraard met het concept: architecten tekenen plannen, ingenieurs maken berekeningen. De bouwtechnische krijtlijnen worden uitgezet.
  2. Vervolgens wordt het financiële luik aandachtig bestudeerd: hoeveel zal de bouwkost bedragen en hoe zullen we het project financieren?
  3. Het uitbreidingsproject wordt daarna in een passend juridisch maatpak gegoten: gaan we leasen of huren? Of gaan we als gebruiker zelf investeren? Houden we de investering “intra groep” of gaan we met een leasingmaatschappij in zee? Welke gevolgen heeft deze keuze op ons financiële luik?
  4. Wat zijn onze fiscale verzuchtingen: Wie schrijft af? Is er een wederbeleggingsverplichting,…?

Veelal komen pas daarna de btw-aspecten van het investeringsproject aan bod … en dat is veel te laat! Opportuniteiten worden daardoor misschien gemist, laat staan dat we door een verkeerde inschatting onze projectkost met 21% zien stijgen…

Een goede btw-planning van dergelijk project start bij de conceptfase.

Een volledig losstaand (bij-)gebouw biedt u uiteraard de meeste flexibiliteit: elke btw-structurering is nog mogelijk, gaande van een onroerende leasing, over een btw-eenheid tot het verlenen van een zakelijk recht (eventueel aan een externe leasingmaatschappij).

Aangebouwde bijgebouwen, die structureel en bouwtechnisch één zijn met het oorspronkelijk gebouw, zitten in een heel wat strakker btw-keurslijf:

  • Is een btw-vriendelijke structurering haalbaar met enkel het bijgebouw? Dit zal grotendeels afhangen van de bouwtechnische en functionele kenmerken van de uitbreiding.
  • Of moeten we daarentegen het ganse complexe, na voltooiing van de uitbreiding, in beschouwing nemen? Er zal dan noodgedwongen moeten sprake zijn van een “nieuw” gebouw alvorens de btw recupereerbaar is… Tenzij we alsnog tot een btw-eenheid kunnen overgaan, maar dit strookt dan misschien weer niet met onze financiële planning.
  • Is de gewenste structurering van het bijgebouw wel compatibel met de juridische structuur van het bestaande gebouw? De impact op de wedersamenstellingsvereiste inzake kapitaal is aanzienlijk als we het bijgebouw niet in een afzonderlijke onroerende leaseovereenkomst kunnen onderbrengen.

Verder is het ook belangrijk op voorhand even stil te staan bij de bestemming die aan het onroerend goed zal gegeven worden. Een bergruimte kunnen we eventueel eenvoudig onder toepassing van btw verhuren. En tot slot, vreemd genoeg, is ook de ligging van het onroerend goed soms doorslaggevend: in (lucht-) havengebied wordt onroerende verhuur sowieso aan btw onderworpen.

David Gonce, dgonce@deloitte.com


Gepubliceerd op 13/04/2015.

Version française
Did you find this useful?