Article

KMO-update

Vermindering van OV ook voor immovennootschappen?

Kan een immovennootschap aanspraak maken op een pro-ratavermindering van de onroerende voorheffing vanwege de niet-verhuring van een onroerend goed gedurende een bepaalde periode?

Vermindering voorheffing voor onproductiviteit

De verschillende gewesten kennen specifieke verminderingen voor wat betreft de onroerende voorheffing.

Zo kan men in het Vlaams gewest een proportionele vermindering van de onroerende voorheffing bekomen in zoverre het belastbare inkomen ingevolge artikel 15 WIB 1992 kan worden gereduceerd. Dit is het geval wanneer een niet-gemeubileerd gebouw gedurende tenminste 90 dagen van het jaar volstrekt niet in gebruik is genomen en geen inkomsten heeft opgebracht. De vermindering of kwijtschelding kan niet worden verleend als het onroerend goed langer dan 12 maanden niet in gebruik is. In gevallen van onteigening, overmacht, … wordt er in een afwijkende regeling voorzien.

Naast de hierboven aangehaalde elementen dient de improductiviteit eveneens onafhankelijk te zijn van de wil van de belastingplichtige wat veronderstelt dat de belastingplichtige geen eigen beslissingsmacht over de improductiviteit heeft.

Vermindering OV voor immovennootschappen

Wat nu met de vermindering van de onroerende voorheffing vanwege improductiviteit in het geval dat de belastingplichtige een immobiliënvennootschap betreft? Begin dit jaar werd het Hof van Beroep van Gent (3 maart 2015) met deze vraag geconfronteerd.

In casu betrof het een immovennootschap, die een leegstaand kantoorgebouw had gekocht met het oog op de verhuur daarvan. Ondanks de verschillende inspanningen van de verhuurder, krijgt de vennootschap het onroerend goed niet verhuurd. Gezien de improductiviteit van het kantoorgebouw (zeven maanden) dient de vennootschap vervolgens een aanvraag in tot proportionele vermindering van de onroerende voorheffing.

De Vlaamse belastingadministratie wees deze proportionele vermindering af met als argumentatie dat het een immobiliënvennootschap betrof. Tevens voegt ze er aan toe dat het goed in hoofde van de vennootschap wordt gebruikt op een wijze waarvoor zij haar eigendomsrecht met betrekking tot dat goed bestemd heeft. Bijkomend stelt de administratie dat de tijdelijke niet-verhuring van het kantoorgebouw aanzien wordt als een normaal bedrijfsrisico, dat traditioneel wordt meegerekend in het bepalen van de maandelijkse huurprijs. Hieruit leidt zij af dat er geen sprake kan zijn van improductiviteit.

Het Hof van Beroep van Gent sluit zich niet aan bij het standpunt van de administratie en stelt dat het niet-verhuren van de betrokken kantoren een bedrijfsrisico uitmaakt, maar dat dit niet tot gevolg mag hebben dat de kantoorgebouwen moeten beschouwd worden als in gebruik genomen door de immovennootschap.

Ook het Hof van Cassatie (15.03.2013) heeft in het verleden reeds gelijkaardig in deze problematiek geargumenteerd.

Conclusie

Een immobiliënvennootschap die een gebouw te huur aanbiedt, maakt er zelf geen gebruik van in de zin van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Het betreft niet meer dan een louter middel om het onroerend goed verhuurd te krijgen wat de vermindering van de onroerende voorheffing niet in gedrang kan brengen. Het is wel de immovennootschap die moet aantonen dat zij voldoende inspanningen heeft geleverd om een huurder te vinden en de huurprijs niet onredelijk is. Zoniet, loopt de vennootschap het risico dat het onvrijwillig karakter van de improductiviteit betwist zal worden.

Stéphanie Nys – Tax Department

Version française
Did you find this useful?