Article

Voorafgaande beslissing 23 september 2014: Vestiging recht van opstal op een grond met bestaande gebouwen

KMO-update

Feiten

Op een grond (gelegen in Vlaanderen) waarop zich reeds bestaande gebouwen bevinden (eigendom van B) wordt een recht van opstal gevestigd ten voordele van A (de opstalhouder). A heeft de contractuele verplichting om bepaalde (delen van) het bestaande gebouw af te breken en weer op te bouwen.

Vraagstelling

In casu verkrijgt A een zakelijk recht (opstalrecht) vanwege B. Na verkrijging van het zakelijk recht zal A de overeengekomen renovatie- en verbouwingswerken uitvoeren. In dit project heeft het verkregen zakelijk recht eveneens betrekking op de reeds bestaande infrastructuur met als gevolg dat hierop beperkte rechten zullen worden toegekend aan A.

De vraag is dan of het verlenen van deze beperkte rechten eveneens het verkooprecht van 10% van toepassing maakt?

Analyse

In principe is het zo dat de vestiging van een recht van opstal aan de opstalhouder, geen rechten verleent op de gebouwen die zich op het tijdstip van de vestiging, op het in opstal gegeven onroerend goed (grond) bevinden.

In casu is er geen sprake van een volledige eigendomsoverdracht, vermits B geen algemeen geldende afbraak- of vervreemdingsrechten aan A verleent. A beschikt niet over het beschikkingsrecht met betrekking tot de bestaande infrastructuur.

Bijgevolg wordt A ook geen eigenaar van de reeds bestaande gebouwen waardoor er geen sprake is van een overeenkomst tot eigendomsoverdracht.

Toepassing registratierechten

Indien het de bedoeling is dat de gebouwen eigendom worden van de opstalhouder (A), dan zal bij de registratie van die akte niet alleen een registratierecht van 2% worden geheven, maar eveneens het door artikel 2.9.4.1.1 VCF (oud artikel 44 W. Reg.) ingestelde evenredig recht voor de verkopen van onroerende goederen, 10% (in Vlaanderen).

In een niet-gepubliceerde administratieve beslissing van 26 januari 1995 bevestigd en aanvaard dat: Wanneer partijen – in een bijzondere verklaring pro fisco van de akte – bepalen dat tijdens de duur van het opstalrecht met betrekking tot de bestaande gebouwen er overeenkomstig artikel 7 van de Opstalwet geen uitdrukkelijke volledige eigendomsoverdracht plaatsvindt, enkel het registratierecht van 2% verschuldigd is.

Conclusie

Bij de vestiging van een recht van opstal op een grond met bestaande gebouwen is het belangrijk om de intentie van de partijen te achterhalen, teneinde de verklaring pro fisco correct te kunnen verwoorden en op die manier registratierechten te kunnen besparen.


Gepubliceerd op 17/08/2015.

Did you find this useful?