Article

KMO-update

Voorlopige verkoopovereenkomst geldt als koop … vandaag nog altijd?

Vaak worden de termen "voorlopige verkoopovereenkomst" of "compromis" gebruikt om te wijzen op het eerste document dat door partijen wordt ondertekend met het oog op de koop/verkoop van een onroerend goed. Mensen uit de praktijk of toch zeker de meesten onder hen, stellen echter al jaren dat deze terminologie misleidend is, omdat in de praktijk regelmatig het beginsel wordt bevestigd dat de voorlopige verkoopovereenkomst geldt als koop.

Aan de oorsprong van dit beginsel ligt artikel 1583 van het burgerlijk wetboek, dat voorziet dat de koop tussen partijen voltrokken is zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak, die overeenstemt met het voorwerp van de koop, en omtrent de prijs, hoewel de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald is.

Sinds kort stellen wij echter vast dat de rechtbanken, met name wegens het alsmaar complexere karakter van de bestanddelen van de voorlopige verkoopovereenkomsten, steeds vaker oordelen dat de overeenkomst van de partijen omtrent de zaak en de prijs alleen, niet langer volstaat om de koop als voltrokken te beschouwen.

Evolutie van de rechtspraak aangaande dit punt

In een arrest van 23 juni 2011 heeft het Hof van beroep te Brussel in het bijzonder gesteld dat "een koop slechts als voltrokken kan worden beschouwd na ondertekening van een compromis in behoorlijke vorm, dat de overeenkomst tussen partijen, niet alleen over de essentiële elementen van het contract (de zaak en de prijs) maar ook over alle andere, zogenaamde substantiële elementen (lot van de verborgen gebreken, datum van overdracht van eigendom en risico's, betalingsvoorwaarden, …) bevestigt".

Het hof bepaalt verder dat de overeenkomsten houdende een aanbod tot aankoop en de aanvaarding ervan, die niet minstens alle substantiële elementen van de beoogde verrichting bevatten, een loutere raamovereenkomst vormen. Het enige gevolg van die raamovereenkomst is dat het de partijen verplicht om verder te onderhandelen om een overeenkomst te bereiken over de substantiële elementen van het contract, op straffe van schadevergoeding wegens onrechtmatige verbreking van die onderhandelingen.

In casu onderstreept het hof dat: "Het aanbod een definitief voorstel is dat alle essentiële en substantiële elementen bevat voor het sluiten van het contract, zodat dit tot stand komt door de loutere aanvaarding door de andere partij. Het moet dus vast en precies zijn, hetgeen inhoudt dat het alle essentiële elementen van het beoogde contract moet bevatten en, in voorkomend geval, ook de bijkomende elementen die de aanbieder eveneens als essentieel wenst aangemerkt te zien. (…).

De verkoop van een onroerend goed is een contract dat aanleiding geeft tot soms lange en complexe onderhandelingen. Zelfs al vertrekt men van een aanbod, wordt het contract daarna uitgewerkt door opeenvolgende akkoorden over de discussiepunten. Het contract kan maar tot stand komen wanneer de partijen het eens zijn over alle essentiële en substantiële elementen. Soms is de overeenkomst omtrent de zaak en de prijs, essentiële elementen volgens artikel 1583 van het Burgerlijk Wetboek, dus niet voldoende, met name wanneer de partijen zijn overeengekomen om een compromis te ondertekenen maar ze nog een akkoord moeten bereiken over de substantiële elementen van het contract, met andere woorden elementen die niet noodzakelijk zijn voor het sluiten van een contract maar die de partijen als voorwaarde stellen en die ze dus een essentieel karakter verlenen (betalingswijze, eigendomsoverdracht, ingenottreding, inhoud en ondertekening van het compromis)."

Het hof heeft haar standpunt later nog duidelijker bevestigd in een arrest van 13 oktober 2011. Daarin stelt het hof: "Deze bepaling (artikel 1583 van het Burgerlijk wetboek) bevestigt inderdaad het louter consensuele karakter van de koop/verkoop, ongeacht of het gaat om een roerend of een onroerend goed, en stelt dat de koop tussen partijen voltrokken wordt geacht zodra ze het eens zijn omtrent de zaak en de prijs; daartegenover staat dat in de praktijk, de verkoop van een onroerend goed heel anders verloopt dan de verkoop van roerende goederen, bijvoorbeeld om te voldoen aan de courante levensbehoeften, zoals de verkoop van consumptiegoederen.

Het contractueel verkoopproces van onroerend goed verloopt gewoonlijk in meerdere stappen waarbij de partijen de essentiële en substantiële elementen van hun overeenkomst bepalen, die niet noodzakelijk alleen hun overeenkomst omtrent de zaak en de prijs betreft, maar ook afhankelijk kan worden gesteld van andere elementen die partijen als voorwaarde willen stellen en waaraan ze dus een essentieel of substantieel karakter verlenen, zoals de wijze van betaling of van eigendomsoverdracht, de hypothecaire, stedenbouwkundige of huurtoestand van het onroerend goed, de ondertekening van een onderhandse verkoopovereenkomst of de tenlasteneming van de renovatiekosten waartoe de algemene vergadering van mede-eigenaars van een flatgebouw heeft beslist".

Ondanks het voorgaande, blijft voorzichtigheid geboden. Het feit dat de ondertekening van een voorlopige verkoopovereenkomst niet automatisch tot gevolg heeft dat de koop tussen partijen is gesloten, betekent immers niet dat ze vrij zijn van alle verplichtingen. Ze kunnen veroordeeld worden tot betaling van (zware) schadevergoedingen wanneer ze de onderhandelingen onrechtmatig verbreken, op basis van het principe van "culpa in contrahendo". (Rb. Brussel, 3 mei 2013).

Kunnen er kosten voortvloeien uit de ondertekening van een regelmatig opgesteld compromis?

De ondertekening van een regelmatig opgesteld compromis heeft tot gevolg dat de rechten en verplichtingen van beide partijen definitief worden vastgelegd. Naast dit aspect, geeft de ondertekening ook aanleiding tot inning van registratierechten, ongeacht of de definitieve koopakte wordt gesloten of niet. Met andere woorden zijn de registratierechten verschuldigd door de loutere ondertekening van het genoemde compromis, ongeacht mogelijke latere gebeurtenissen die het tussen partijen gesloten akkoord zouden kunnen tenietdoen.

Deze registratierechten bedragen 12,5% van de prijs die tussen partijen is overeengekomen en in de voorlopige verkoopovereenkomst is vastgesteld voor een onroerend goed gelegen in het Waals of het Brussels Gewest en 10 % voor een onroerend goed gelegen in het Vlaams Gewest.

Dit bedrag wordt in de verkoopovereenkomst meestal ten laste gelegd van de koper maar als deze in gebreke blijft om het te betalen binnen 4 maanden na ondertekening van het akkoord, kan de belastingadministratie, die niet gebonden is door de in het compromis bepaalde rechten en verplichtingen, dit bedrag zowel van de verkoper als van de koper vorderen.

De fiscale administratie heeft dus het recht om die belasting te innen, ook al wordt uiteindelijk geen notariële akte verleden die de koop definitief bekrachtigt.

Als de voorlopige verkoopovereenkomst echter een of meer opschortende voorwaarden bevat zoals een bepaling betreffende het verkrijgen van een krediet of de lichting van een hypotheek, zullen de registratierechten pas verschuldigd zijn nadat die voorwaarden zijn vervuld. Wanneer in geval van een compromis met als opschortende voorwaarde de verkrijging van een krediet binnen de maand, het krediet effectief wordt verkregen maar de partijen toch beslissen om de verkoop te annuleren, zullen de registratierechten door de belastingadministratie als verschuldigd worden beschouwd.

Is er een mogelijkheid om aan de betaling van registratierechten te ontsnappen?

De wet voorziet twee gevallen waarbij teruggave mogelijk is. De wetgever heeft het over een recht op "teruggave"; in dit kader kan ook worden gesproken over een "vrijstelling".

1. Gerechtelijke vernietiging

Deze procedure bestaat erin de vernietiging van de voorlopige verkoopovereenkomst te vragen voor de bevoegde rechtbank van het gerechtelijk arrondissement waar het onroerend goed gelegen is. In dit geval kan de rechter de nietigheid van de akte uitspreken voor zover ze een onregelmatigheid vertoonde op het ogenblik van haar totstandkoming. De rechter moet in concreto nagaan of de begane fout al dan niet verschoonbaar is. Om de nietigheid van de akte te kunnen uitspreken moet de fout noodzakelijk verschoonbaar zijn uit hoofde van diegene die ze heeft begaan.

2. Gerechtelijke ontbinding

In tegenstelling tot de vernietiging, ter bestraffing van een onregelmatigheid bij de ondertekening van de akte, bestraft de gerechtelijke ontbinding een of meer gebreken die later optreden, namelijk bij de uitvoering van die akte.
De vordering tot ontbinding moet verplicht ingesteld worden binnen een termijn van 1 jaar na de voorlopige verkoopovereenkomst, op straffe van definitief verval van het recht van vrijstelling van registratierechten.

Modaliteiten en uitzondering in het Waals en het Vlaams Gewest

Het beginsel houdende het onherroepelijk recht om registratierechten te innen ingevolge de ondertekening van een verkoopovereenkomst, vertoont in het Waals en het Vlaams Gewest een zekere versoepeling.

In die gewesten kan voortaan aan de betaling van de registratierechten worden ontkomen zonder gerechtelijke stappen te moeten nemen. Er werd hiertoe een aangiftesysteem ingevoerd: om aan de belasting te ontkomen, moeten de partijen aan de lokale belastingdienst een overeenkomst van minnelijke ontbinding van de verkoop doen toekomen. In dat geval zal slechts een geringe belasting worden geheven.

Voorlopig is er geen vergelijkbaar systeem voor het Brussels Gewest.

Cindy Torino, Tax & Legal Services


Gepubliceerd op 28/05/2014.

Did you find this useful?