Article

Waarborgregeling aannemers in het kader van de wet Breyne

KMO-update

Aannemers die onder het toepassingsgebied van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen (‘Woningbouwet’ of ‘Wet Breyne’) vallen, zijn verplicht een waarborg te verstrekken ten aanzien van de particuliere koper of bouwheer. Deze waarborgregeling beoogt de particuliere koper of bouwheer te beschermen ingeval van niet of gebrekkige uitvoering van de overeengekomen werken door de aannemer.

Al naargelang de aannemer erkend is of niet, neemt de waarborg die hij moet verstrekken een andere vorm aan.

Hieronder een kort schematisch overzicht van de verschillende mogelijkheden:

 

ERKENDE AANNEMER

NIET – ERKENDE AANNEMER

Bedrag

5% van de prijs van het totale gebouw

100% - waarborg *

 

 

Voltooiingswaarborg

Terugbetalingswaarborg

Instantie

Deposito- en Consignatiekas

Kredietinstelling of hypotheekonderneming

Niet bij wet of KB geregeld

Bewijs

30 dagen na ondertekening overeenkomst

30 dagen na ondertekening overeenkomst

 

Vrijgave/

Einde

50% bij voorlopige oplevering en 50% bij definitieve oplevering

Voorlopige oplevering

 

Sanctie

Nietigheid overeenkomst of beding strijdig met de wet

Nietigheid overeenkomst of beding strijdig met de wet

 


* Een niet-erkende aannemer heeft de keuze tussen een voltooiings- of een terugbetalingswaarborg.

Een voltooiingswaarborg dient om de kosten te dekken die men heeft om het werk voltooid te krijgen. De koper of bouwheer behoudt als zodanig het onroerend goed.
De terugbetalingswaarborg garandeert de terugbetaling van de reeds door de koper of bouwheer betaalde bedragen. Deze hypothese impliceert de ontbinding van de overeenkomst tussen de koper en de aannemer wegens niet-voltooiing, hetgeen tot gevolg heeft dat het onroerend goed eigendom wordt of blijft van de aannemer.

Er bestaat aldus een duidelijke discrepantie tussen de waarborgregeling voor erkende aannemers en niet-erkende aannemers. De niet-erkende aannemer tracht vaak onder de regeling van de erkende aannemers terecht te komen door oprichting van een tijdelijke handelsvereniging met een erkende aannemer. Deze werkwijze is echter niet geheel sluitend. Men stelt immers dat een notaris, wanneer geconfronteerd met dergelijke situatie, steeds moet opteren voor de meest zekere optie: 5% - waarborg te verstrekken door de erkende aannemer en 100% - waarborg te verstrekken door de niet-erkende aannemer.

Hoewel de regeling van de erkende aannemers als meest gunstige voorkomt, zijn er ook hier bepaalde minpunten. Zo hebben de aannemers vaak moeite om de vrijgave te bekomen van de waarborg. Zij dienen hiertoe een aanvraag te richten aan de koper of bouwheer, die dan 15 dagen de tijd heeft om hierop te reageren. Meer dan eens weigert de koper of bouwheer te tekenen voor vrijgave, maar onderneemt hij ook geen stappen om de vrijgave in zijn voordeel te bekomen.

Bouwheer en aannemer komen hierdoor in een impasse terecht met als gevolg dat het geld van de waarborg geruime tijd geblokkeerd blijft bij de Deposito- en Consignatiekas. Deze laatste is echter bereid om een aannemer te helpen de vrijgave te bekomen, op voorwaarde dat hij kan aantonen dat hij al het mogelijke heeft gedaan om de definitieve oplevering en als zodanig de vrijgave van de waarborg te bekomen. De opbouw van een goed dossier met voldoende stavingstukken is hierbij dan ook onontbeerlijk.

Britt De Ceuster, bdeceuster@deloitte.com


Gepubliceerd op 30/03/2015.

version française
Did you find this useful?