vruchtgebruik

News

Waardering vruchtgebruik: fiscus volgt rulingcommissie

KMO-update

Ondernemers die vastgoed via een gesplitste aankoop gedeeltelijk in hun vennootschap aankopen, riskeren in de toekomst een hoger bedrag te moeten betalen voor het gedeelte dat privé wordt aangekocht. Via een dergelijke constructie verwerft de ondernemer als natuurlijk persoon de blote eigendom van een onroerend goed terwijl zijn vennootschap het vruchtgebruik aankoopt. Deze structuren zitten al langer in het vizier van de fiscus. De correcte waardering van het vruchtgebruik is daarbij cruciaal. 

Reeds sedert 2016 hanteert de rulingcommissie een strengere formule om de waarde van het vruchtgebruik te bepalen. Ook de fiscus volgt nu de methode die door de rulingcommissie naar voren wordt geschoven.

Klassieke waarderingstechniek

De klassieke waarderingstechniek van het vruchtgebruik is de methode Ruysseveldt, die tot nog toe algemeen aanvaard werd. Deze methode is gebaseerd op de geactualiseerde waarde van de totale toekomstige huuropbrengsten en is afhankelijk van de OLO-rente op 10 jaar. Gezien de lage rentestanden, leidt deze methode echter vaak tot een hoge waardering van het vruchtgebruik. Concreet is het mogelijk dat de vennootschap in toepassing van deze methode tot 85 procent van de aankoopsom betaalt voor een vruchtgebruik op 20 jaar.

Strengere waardering door rulingcommissie

De rulingcommissie waardeert in haar meest recente beslissingen het vruchtgebruik op basis van het nettohuurrendement van het onroerend goed en niet op de lage OLO-rente op 10 jaar. Deze methode kan er toe leiden dat het vruchtgebruik op 'slechts' 60 procent (i.p.v. 85 % volgens de methode Ruysseveldt) van de aankoopsom wordt gewaardeerd.

Fiscus volgt rulingcommissie

Recente rechtspraak (HVB Gent, 19 december 2017) bevestigt dat de fiscus de zienswijze van de rulingcommissie volgt. Ondertussen werden er door de FOD Financiën richtlijnen uitgestuurd om "erop toe te zien dat de waarde van het vruchtgebruik beantwoordt aan de werkelijke economische waarde".

Call for action

Het staat vast dat toekomstige vruchtgebruikconstructies met de nodige voorzichtigheid benaderd moeten worden om een correcte waardering van het vruchtgebruik te voorzien. Een onderwaardering van het vruchtgebruik kan ertoe leiden dat de fiscus oordeelt dat de vennootschap een belastbaar voordeel verleent aan haar zaakvoerder, omdat de vennootschap te veel betaalt voor het vruchtgebruik. De zaakvoerder zal daardoor de blote eigendom verkrijgen zonder de volledige waarde ervan te betalen.

Een artikel uit de Tijd haalt aan dat de strengere criteria ook al zullen worden getoetst aan reeds bestaande gesplitste aankopen. De fiscus kan met andere woorden bijkomende voordelen gaan belasten voor vruchtgebruikconstructies die zijn opgezet in inkomstenjaren waarvan de verjaringstermijn nog niet verstreken is. Het is daarbij niet duidelijk of de fiscus ook reeds langer bestaande constructies zal viseren.

Did you find this useful?